Алексей Шепель, председатель правления ЗАО “Корпорация “СХолдинг”
Мысль заняться операциями на рынке недвижимости пришла к Алексею Шепелю после того, как он в начале 1990-х гг. решил купить себе квартиру в г. Одинцово. Сейчас его корпорация “СХолдинг” входит в число крупнейших строительных компаний страны, а самому Шепелю удалось заслужить доверие придирчивых столичных властей: в 2003 г. вице-мэр Владимир Ресин пригласил его на должность директора в один из ключевых московских ГУПов. О том, как ему удалось завоевать свое место на тесном столичном рынке недвижимости, и планах проведения IPO “СХолдинга” Шепель рассказал в интервью “Ведомостям”.
– Участники рынка утверждают, что вы сначала были рейдером.
– Рейдером? Может быть, рейнджером – вообще-то я кадровый офицер и мастер спорта по дзюдо.
– Военное прошлое помогает или мешает?
– Армия, как спорт, учит выживать в экстремальных условиях и не воспринимать всерьез препятствия и преграды. Есть только одна цель – победа. Иногда из-за нехватки спортсменов в соревнованиях по дзюдо мне приходилось бороться в двух весовых категориях – в своей (до 60 кг) и абсолютной (от 100 кг и выше). С тех пор у меня нет страха перед большими проблемами и проектами. Надо победить – победим. Сегодня нас растерзают, а завтра мы выиграем.
– Сложно было из армии перейти в бизнес?
– Я принадлежу к тому поколению людей, которым повезло родиться в нужное время и в нужном месте. Мы входили в самостоятельную жизнь в конце 1980-х гг., получив хорошее образование, и вовремя поняли: пора уходить в свободную экономику. Сначала я создал фирму, торговавшую компьютерами. Зарабатывали деньги, устанавливали связи, в том числе зарубежные – стали торговать обувью, парфюмерией (кстати, первый настоящий Kenzo в Москву привез я), продуктами питания, всем, что пользовалось спросом в начале 90-х. Тогда я и заработал свой первый миллион.
– Как же вы стали строителем?
– В строительный бизнес я попал случайно, когда решил купить новую квартиру. Точнее, поменять московское жилье на квартиру в Одинцово. Здесь мне было удобнее жить – рядом располагался офис фирмы. Выбор на рынке был невелик. Мне понравился дом, который строили военные. Правда, из-за хронического недофинансирования строительство у них шло медленно. Когда военные узнали, что у меня есть своя фирма, предложили купить сразу восемь квартир. Я купил. Одну оставил себе, три взяли партнеры, а остальные продали. Закончилось все тем, что я на 40% профинансировал строительство. Так родилась риэлторская фирма “СУ-36 Инвест”. В это время я внимательно изучал строительный бизнес. Понял, что здесь есть над чем поработать. И вскоре компания из риэлторской превратилась в инвестиционную. Потом мне пришлось поработать начальником финансового управления “Главмосстроя”.
– Чем вы там занимались?
– Это было после кризиса 1998 г. Я был призван разобраться с долгами “Главмосстроя”. За девять месяцев мне это удалось. В это время я сформулировал для себя цель. Я решил адаптировать дома “военных” серий (спроектированных для офицеров) под рынок и сделать их максимально привлекательными для покупателей. За основу мы взяли серию 111. Изменили наружную стену, сделав ее полностью кирпичной, изменили планировку, инженерную начинку дома. Так родилась серия С222, на разработку которой ушло $5 млн. И в этот момент вице-мэр Валерий Шанцев решил ввести конкурсную программу в городе. Мы выиграли один из первых конкурсов на участок в Северном Бутове, накинулись на этот проект, четко понимая, что ставим на карту все.
– Вы из-за этого конкурса действительно поссорились с крупнейшими домостроителями?
– Получилось интересно: вдруг “СХолдинг” – риэлторская компания, минуя строительный этап, изобрела технологический продукт и стала инжиниринговой. На конкурсе “СХолдинг” победил и ДСК-1, и СУ-155. Мы предложили более выгодные условия. Все были в шоке. [Вице-мэр Москвы] Владимир Ресин меня в тот же день вызвал и сказал: “Смотри – помогать буду, только когда ты прав, если же ошибешься, пеняй на себя”.
– И что же было дальше?
– Пришлось тяжело. Мы вышли на участок, посмотрели – и руки просто опустились: конкурс выиграть – выиграли, а что делать дальше, не знаем. И началась настоящая мясорубка. Если бы мы испугались, наверное, ничего бы не получилось. В итоге я отдал подряд на строительство двух домов военным строителям, а два дома – фирме “Сатори” и создал с нуля собственного подрядчика – СМУ “Система”.
– Ранее вы говорили, что собираетесь внедрять серию С222 по всей России. Как успехи?
– Мы предлагаем застройщикам строить дома по нашей технологии, но за права на патент они платят нам 5% от сметной стоимости работ. Мы не хотим долю или участие в проекте, как это делает, например, ДСК-1. Потребности зарабатывать на производстве панелей у меня нет, я зарабатываю на другом – на инжиниринговых услугах. На сегодняшний день пять компаний уже подписали соглашения.
– Как вы можете продавать права на патент, если серии не патентуют?
– Все проектные решения дома запатентованы. У меня несколько десятков патентов – на блок-секции, узлы крепления, планировочные решения, железобетонные изделия.
– Почему вы конфликтуете с компанией ПИК?
– У меня конфликта нет. ПИК купила ОАО “100 КЖИ”, который производит серию 111, на базе которой разработана серия С222. Если Кирилл Писарев (глава группы компаний ПИК. – “Ведомости”) готовит иски, мы к ним готовы.
– Какова структура вашей корпорации и кто ее основной владелец?
– В настоящий момент “СХолдинг” – вертикально-интегрированный холдинг, куда входят порядка 20 компаний, все они на 75% принадлежат управляющей компании ЗАО “СХолдинг”, а 25% акций находятся в доверительном управлении у моей жены.
– А кому принадлежит управляющая компания?
– Мне и моей семье.
– К чему такая схема?
– Мы хотим размещаться на бирже и сейчас ищем андеррайтера, который взялся бы за наше IPO.
– Зачем вам это нужно?
– Все очень просто, “СХолдинг” – венчурная компания. Свои средства мы вкладываем в очень рискованные проекты. А брать кредит в банке для амбициозного проекта нереально.
– Что значит “амбициозный проект”?
– Например, реконструкция и застройка микрорайона Марфино приблизительной площадью 1,5 млн кв. м. Предсказать экономику проекта сейчас невозможно – слишком много вопросов. А деньги на разработку проекта нужны большие – порядка $20 млн. Это венчурные инвестиции. То же самое с серией. В общей сложности на совершенствование серий я потратил около $10 млн. Надеюсь окупить их в лучшем случае через три года.
– Где собираетесь размещаться?
– Есть два варианта – в России или в Лондоне. Сейчас переводим структуры “СХолдинга” на международную финансовую отчетность.
– Все ли ваши проекты прибыльные?
– Убыточных нет, но есть равные нулю. Дома в Южном округе, где два года не могли начать строительство, близки к нулю. Гаражи в Северном Бутове равны нулю, потому что мы их строим, чтобы повысить привлекательность жилого комплекса “Синяя птица – 2”. Есть еще один убыточный проект – завод моей жены. Я у нее генподрядчик, она инвестор.
– Ваша супруга тоже занимается бизнесом?
– Да. Моя супруга – просто воплощение success story. Она уже много лет успешно занимается производством пищевых ингредиентов.
– Она зарабатывает меньше вас?
– Да, немного. Зато у нее патентов больше – штук 300, а у меня чуть больше 20.
– А какую роль играет бывший руководитель Госстроя Николай Кошман, возглавивший в 2004 г совет директоров “СХолдинга”?
– Он пришел, когда мы активно развивали региональную сеть. Здесь его помощь была для нас незаменима. Сейчас он создал собственную компанию “Жилище”, с которой “СХолдинг” активно сотрудничает.
– Но совсем недавно вы говорили, что в регионах невыгодно строить.
– Сейчас мы приняли решение больше не строить в регионах, потому что новый закон о долевом строительстве полностью заблокировал возможность привлечения средств с местного рынка. А местные банки еще не готовы принять московские правила игры. То есть я вынужден переводить в регионы московские деньги, а они ограниченны. Если бы я, как раньше, мог привлекать деньги населения, я бы строил дальше.
– Почему для строителей этот закон стал неожиданностью?
– С нами никто не советовался. Хотя трудно было советоваться, у нас ведь нет единой структуры, куда можно было обратиться.
– Почему вы возглавили ГУП “Строймонтаж-М”?
– [Вице-мэр] Владимир Ресин сказал, что нужно возглавить службу заказчика в ДИПСе [Департаменте инвестиционных программ строительства Москвы]. Раз сказали, я, как офицер, подчинился. Я возглавил предприятие два года назад, за это время я наладил работу организации, разобрался с долгами по объектам, доставшимся по наследству, и сейчас мы выступаем заказчиками по 30 объектам в Центральном округе Москвы. Кроме того, мы занимаемся объектами, связанными с федеральной собственностью, – выступаем структурой, которая может разработать экономическую концепцию, которая бы отвечала интересам и города, и федеральных властей.
– Какая зарплата у чиновника?
– Зарплата устанавливается контрактом и составляет порядка 30 000 руб. ГУП “Строймонтаж-М” включено в список приватизации в 2007 г. Я готов участвовать в конкурсе.
– В последнее время не раз звучала критика по поводу застройки вами микрорайона Лианозово.
– Это муниципальный заказ, который мы выполняем впервые. Нам действительно тяжело перестраиваться, потому что мы пока не умеем работать с бюджетом. Но мы обратились за помощью к нашим старым и проверенным партнерам, чтобы вместе вовремя закончить строительство.
– Вы согласны с мнением, что в строительный бизнес Москвы можно попасть только через знакомства?
– Я попал без связей во время кризиса.
– А почему этот бизнес такой закрытый?
– Потому что он очень профессиональный и, как следствие, высококонкурентный. В Москве очень тесно, и если ты ошибся, не сдержал удар, сдался, то тебя уничтожат. Но мы все равно выбираем самый тяжелый путь, потому что он быстрее всего ведет к победе.