ГОСУДАРСТВО ПРОТИВ БИЗНЕСА: Пленум о земле
Российские судьи получили новые инструкции-разъяснения о том, какие решения им следует принимать, разбирая земельные споры. Считается, что земельные отношения в России регулирует закон, а именно Земельный кодекс. Однако его текст оказался настолько “неряшливым”, что недавние разъяснения в форме постановления пленума Высшего арбитражного суда (“О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” от 24.03.2005) нельзя определить иначе как новые законодательные новации, для принятия которых не потребовалось одобрения парламента. Причем эти новации осложняют деятельность предпринимателей, накладывая дополнительные ограничения на приватизацию земли и сделки купли-продажи.
Наиболее удивительным является введение ограничений на выкуп земли предприятиями, получившими в момент приватизации землю, на которой они расположены, в бессрочное пользование. Те предприятия, которые отложили выкуп земли, пытаясь накопить деньги, и заключили с государством договор аренды, теперь согласно постановлению ВАС утратили право ее выкупать на основании статьи 36 Земельного кодекса. Хотя согласно закону “О приватизации” договор аренды земельного участка не является препятствием для его выкупа.
Эксперты рынка недвижимости полагают, что предприятия все-таки смогут выкупить свою землю, но не потому, что им гарантировано право выкупа законом, а лишь договорившись с чиновниками, вольными теперь устанавливать “свободные, рыночные цены”. А поскольку здание не унесешь, неизбежны произвол и коррупция.
По данным Минэкономразвития, земельные участки в России выкупили около 7% предприятий, а на аренду перешли уже 35%. Решение ВАС ущемляет интересы тысяч собственников недвижимости – и тех, кто уже выкупил участок из аренды (риск опротестования), и тех, кто только собирался.
Постановление пленума ВАС открывает дорогу и произволу при продлении арендных договоров, поскольку предприятия могут потерять право на автоматическое переоформление договора. При этом судьи активно подталкивают предприятия именно к аренде, затрудняя выкуп. Так, к числу оснований для отказа в выкупе ВАС отнесено использование местной администрацией застроенного частного участка “для других целей (государственных или публичных нужд)”. Между тем законодательство говорит о государственных или муниципальных нуждах, а также о предварительном и равноценном возмещении при изъятии. А используя решение ВАС, администрация теперь может просто “аннексировать” застроенный участок. Объявлены правомерными запреты на выкуп участков на основании ограничений, установленных генеральным планом, хотя по новому Градостроительному кодексу генплан не является правовым актом. И не может быть основанием для запрета на выкуп.
При этом переход на аренду, наоборот, стимулируется, но весьма необычно. Допускается договор аренды в отношении застроенного земельного участка с одним или несколькими собственниками помещений в здании. А как же быть с законом, который требует совместного обращения всех собственников? Предположим, что по заявлению собственника одного помещения вместо существующего на участок права постоянного (бессрочного) пользования появится договор аренды. Прочие собственники помещений тогда лишатся своего бессрочного права на участок, и даже без уведомления. А вместе с этим они лишатся и права выкупа. Такое “быстрое” переоформление может оставить частных собственников квартир без собственности на землю.
Разъяснения ВАС не смогли прояснить порядок передачи прав аренды третьим лицам. Закон дает такую возможность арендаторам с условием обязательного уведомления собственника земли. Однако проблема в том, что собственником неразграниченных земель в России является федеральная власть, а распоряжаются ими органы местного самоуправления. Возникает коллизия: кого должен уведомить арендатор? Частные арендаторы уведомляют не формального федерального собственника, а арендодателя – как его представителя. ВАС не устраняет коллизию, а требует уведомлять именно собственника. Те, кто не выполнил “мертвую” норму закона, оказываются в подвешенном состоянии: чиновник может признать сделку незаконной.
Представьте, что вы покупаете здание на арендованном у государства участке. По разъяснению пленума предельные размеры площади части земельного участка, занятой строением, должны определяться в порядке норм отвода земель. Иначе говоря, передача прав на застроенный земельный участок при смене собственника строения ВАС объявляет “отводом” земли, т. е. фактически первичным предоставлением участка. При каждой сделке со строением чиновник вправе пересмотреть и размер, и границы земельного участка, который при этом уподобляется шагреневой коже. Интересно, решитесь ли вы на покупку? Конечно, на вашей стороне Конституционный суд, который установил, что понятие “предоставление земельного участка” недопустимо распространять на случаи перерегистрации права владения и пользования земельными участками (постановление КС РФ от 13.12.2001 г. № 16-П). Но арбитражный суд скорее всего послушается своего высшего руководства.
При этом многие “горящие” проблемы земельного законодательства не нашли отражения в постановлении пленума. Предприятия часто не могут выкупить свою землю из-за требования предоставить документы о собственности на каждое строение. По закону для предприятий, приватизированных до 1998 г., это план приватизации. Но чиновники ссылаются на постановление правительства, изменившее данный законный порядок и породившее коррупцию. Заявители тратят годы в судебных инстанциях, количество выигранных ими дел исчисляется десятками. Но пленум ВАС об этом ничего не говорит.