НА КОНТИНЕНТАХ: Искусство быть домовладельцем

В 2005 г. 38-летний Джонас Ли, по его словам, собирается купить для нью-йоркской компании Redbrick Partners более 1000 домов. Компания, которой руководит сам Ли вместе с двумя партнерами-экономистами, инвестирует в частное индивидуальное жилье, сдает его в аренду, а затем продает. Фактически Redbrick пытается заниматься тем же самым, что и миллионы частных владельцев одноэтажных домиков по всей Америке, только в несколько более крупных масштабах.

Бывший интернет-предприниматель Джонас Ли полагает, что сейчас, когда цены на недвижимость в США растут неудержимо, смысла инвестировать в покупку дорогих домов нет. Вместо этого он скупает дома в рабочих пригородах Балтимора, Филадельфии и Трентона. Но и там, в, казалось бы, малопривлекательных районах, он сталкивается с серьезной конкуренцией.

Использовать сложившуюся сейчас на американском рынке недвижимости ситуацию стремятся многие. За последние 10 лет, по данным аналитической организации Office of Federal Housing Enterprise Oversight, цены на индивидуальные жилые дома выросли в США на 85%. По оценке Национальной ассоциации риэлторов США, 23% всех сделок по приобретению жилья, зарегистрированных в 2004 г., приходится на долю инвесторов, которые рассчитывают извлечь прибыль из приобретенной недвижимости.

Однако бизнес, которым занимается Ли, довольно необычен даже на сегодняшнем рынке жилья, охваченном золотой лихорадкой.

Особенность стратегии Redbrick состоит в том, что инвесторы компании получают возможность попытать удачи на растущем рынке, избегая в то же время тех “радостей”, с которыми, как правило, сталкивается обычный домовладелец.

Многие ипотечные инвестиционные трасты (REIT) и иные фонды инвестируют в многоквартирные дома. Однако сложности, связанные с владением несколькими сотнями индивидуальных жилых домов, так велики, что крупные риэлторские компании, как правило, предпочитают с этим не связываться.

А вот Джонас Ли использует несколько тактических схем. Например, подыскивает домовладельца, имеющего в собственности от 20 до 30 домов, которому уже надоело собирать с жильцов арендные платежи и чинить унитазы. В таком случае Redbrick имеет возможность скупать дома партиями. Затем компания нанимает местных менеджеров, которые приводят жилье в порядок и берут на себя все заботы, связанные с текущим ремонтом.

Как правило, подобные операции Ли предпочитает проводить в малоизвестных непримечательных жилых районах, где селятся главным образом представители рабочего класса. По мнению его партнеров-экономистов, именно там можно найти дома по относительно невысоким ценам. Эти дома компания превращает в жилье, которое уже можно сдавать в аренду по более высоким расценкам, чем раньше.

Первый фонд Redbrick начинался со стартового капитала в $3 млн акциями. С помощью кредитов фонду удалось приобрести объекты недвижимости приблизительно на $10 млн, и с декабря 2003 г., когда новых инвесторов принимать в компанию перестали, доход с инвестиций составил уже около 50%, рассказывает Ли. Правда, инвесторов в двух первых фондах Ли предупреждал, что годовая прибыль с инвестиций будет составлять примерно 18%.

Оба фонда, которые Ли и его партнеры создали три года назад, сейчас аккумулировали около $16 млн в ценных бумагах, главным образом от частных инвесторов. На данный момент компания уже успела скупить более 500 домов на северо-востоке Соединенных Штатов.

Относительно недавно Ли смотрел дом на четыре спальни, который стоит в долгом ряду таких же домов по улице Хьюитт в Трентоне. Он заметил, что водопроводные трубы надо покрыть новой изоляцией, привести в порядок пол в ванной комнате и убраться в подвале, где пол был усыпан слоем мусора. На весь осмотр ушло не больше 5 минут. “Не очень много вы здесь потрудились”, – заявил Ли домовладельцу Гленну Крамски, который зарабатывает тем, что покупает дом, делает в нем ремонт и потом продает дом как можно быстрее. “Напротив, мы сделали здесь очень много”, – отвечал Крамски. Через несколько дней Ли позвонил Крамски и сказал, что купит этот дом, а заодно и еще четыре в том же районе, по $75 000 каждый. Он рассчитывает, что некоторое время будет сдавать их в аренду по ставке от $800 до $1200 в месяц за дом. А затем продаст дороже, чем купил.

Чтобы определить, на каких рынках лучше работать, в Redbrick используют различные экономические модели. Один из партнеров Ли, Уильям Уитон, профессор экономики из Массачусетского технологического института, в свое время руководил работой Центра недвижимости при этом институте. В компании Уитон отслеживает статистику по местным рынкам и по рынку недвижимости. В Redbrick подсчитали, во что обходится содержание жилого дома его владельцу с учетом периодов незанятости, случаев невыплаты аренды и т. д. По словам Ли, многие начинающие домовладельцы не в состоянии учесть все затратные факторы и часто “попросту не знают, что делают”.

Впрочем, никакая наука не подстрахует от всех неожиданностей, с которыми сталкивается домовладелец. Например, прошлой зимой во время морозов сразу в восьми домах, которые принадлежат Redbrick в Трентоне, прорвало трубы. На ремонт одного из этих домов, который, по расчетам самого Ли, должен был стоить не больше $5000, пришлось выложить все $11 000. А еще как-то в одном из домов компании арендатор застрелил свою девушку. И Ли пришлось искать сотрудника, которому дали крайне неприятное задание – отмывать кровь со стен и пола.

Одна из важнейших задач для любого домовладельца, сдающего жилье в аренду, – точно определить, когда верить жильцу, который утверждает, что не может заплатить, а когда – нет. Как-то раз женщина, которая снимала один из домов Redbrick, сказала Ли, что не может заплатить, поскольку ей только что поставили ужасный медицинский диагноз. Другая привела не менее трагическую причину: только что в автокатастрофе погибла ее мама. Оба раза, как выяснилось позже, дамы врали.

Стивен де Нардо, генеральный директор корпорации RiverOak Investment, решил инвестировать в один из фондов Redbrick $2 млн. Перед этим он потратил несколько часов на то, чтобы осмотреть с основателями часть домов, которые компания сдает в аренду. “У них крепкий бизнес, – говорит де Нардо. – Эти ребята хорошо знают, в какие проекты стоит инвестировать, а от каких – держаться подальше”. RiverOak управляет ипотечным фондом с капиталом $25 млн. Основная часть этих средств вложена в офисные здания, многоквартирные дома и промышленную недвижимость.

Есть, впрочем, и такие, кто не верит, что управлять активами, вложенными в индивидуальные жилые дома, можно в масштабах регионального или даже национального рынка. Они исходят из того, что рынок аренды индивидуальных жилых домов традиционно оставался локальным, а бизнес этот слишком подвержен влиянию факторов, которые трудно предвидеть. Известны примеры, когда подобные предприятия заканчивались крахом.

В начале 1980-х корпорация под названием Equity Programs Investment (Epic), принадлежавшая не существующему более банковскому консорциуму Maryland, управляла более чем 300 инвестиционными проектами. Эти проекты представляли собой партнерские общества, в управлении которых находилось в общей сложности более 20 000 индивидуальных жилых домов. Дома, в свою очередь, скупались напрямую у строительных компаний. Дело кончилось тем, что в 1985 г. Epic объявила дефолт по закладным на сумму более $1 млрд и на том прекратила свое существование.

Относительно недавно еще несколько руководителей риэлторских компаний решили изучить целесообразность инвестирования в индивидуальную жилую застройку и пришли к выводу, что прибыльность такого предприятия будет невелика. Один из них – Ричард Кампо, генеральный директор Camden Property Trust, ипотечного инвестиционного треста в Хьюстоне, которому принадлежит несколько крупных многоквартирных домов. По его словам, сдавать и обслуживать дома, разбросанные на обширной территории, значительно более дорогое удовольствие, чем сдавать в аренду и обслуживать большое число квартир в одном доме.

Кампо убежден, что крупной компании, которая обязана действовать в интересах инвесторов и думать о том, как ей обеспечивать высокую прибыль с инвестиций, трудно конкурировать с небольшими операторами рынка, которые играют сегодня ведущую роль на рынке аренды индивидуальных жилых домов. “У владельца собственного коттеджа и расходы-то меньше”, – продолжает Кампо. Скажем, отец семейства вполне в состоянии починить дверную ручку сам, что обойдется ему значительно дешевле, чем если бы он вызвал мастера.

Другие компании ищут свои способы игры на рынке индивидуальных жилых домов. Корпорация Hearthstone, инвестиционная компания из г. Сан-Рафаэля, штат Калифорния, инвестирует вместе со строительными компаниями в крупные проекты индивидуальной жилой застройки. Как правило, в один проект Hearthstone вкладывает от $20 млн до $50 млн. Скупать построенные и заселенные дома

в масштабах, которые заинтересовали бы институционального инвестора, очень и очень нелегко, говорит Джеймс Пьюгаш, генеральный директор Hearthstone.

В Redbrick, однако, утверждают, что у тех, кто арендует дом, как правило, уже есть дети и вообще они принадлежат к более “оседлой” категории населения, чем те, кто снимает квартиры. Это означает, что арендаторы индивидуальных домов склонны заключать контракты на более длительные сроки, что, в свою очередь, снижает затраты компании, связанные с поиском новых клиентов.

Сам Ли, получивший диплом МВА в Гарвардской бизнес-школе в 1993 г., начал работать на рынке недвижимости, уже успев накопить некоторый опыт в области интернет-предпринимательства. К мысли поработать с недвижимостью его отчасти подтолкнуло и то, что сам он – владелец дома на Манхэттене, перестроенного из здания какого-то завода. В 1999 г. он купил промышленный объект за $176 000 и перестроил его в жилой дом, который недавно оценили в $1 млн. Никакие инвестиции, которые делал Ли в ценные бумаги, не приносили ему такого дохода.

Тогда Ли решил действовать и предложил поучаствовать в его предприятии Тому Скиннеру, доктору экономики и бывшему консультанту фирмы McKinsey. Свою диссертацию Скиннер защитил в Массачусетском технологическом институте, где преподает Уитон. Поначалу партнеры думали, что сосредоточатся на оценке перспективности рынков жилой недвижимости в отдельных городах. Однако, поработав с моделями доктора Уитона, они поняли, что цены на жилье на всей территории Соединенных Штатов растут так стремительно, что было бы крайне неосмотрительно заниматься исключительно оценкой рынков.

Партнеры обнаружили аналогию с фондовым рынком: когда он только начинает расти, есть смысл скупать акции, которые стремительно дорожают. Но если рынок уже высок и есть основания полагать, что вскоре может начаться спад, многие инвесторы предпочитают скупать акции, которые уже приносят высокие дивиденды и будут обеспечивать стабильный доход. На рынке жилья эквивалентом дивидендов, посчитали они, являются арендные ставки.

Партнеры решили поискать рынки, где ставки особенно высоки. В Redbrick рассчитывают так называемую “арендную прибыльность объекта”: годовой арендный платеж за вычетом всех расходов владельца этого дома делится на цену этого же дома. По словам Ли, в дорогих пригородах этот показатель не превышает 3–4% за счет того, что арендные ставки относительно высоких цен на дома там невелики. А в процветающих рабочих районах прибыльность аренды может вырастать до 6% и выше, поскольку там ставка аренды относительно цен на дома как раз довольно высока.

Высокая прибыльность аренды – показатель того, что цены на недвижимость в данном районе занижены, рассказывает Ли, и там-то как раз и стоит скупать дома – в будущем они скорее всего подорожают. Уитон, еще один партнер в Redbrick, рассчитывает этот показатель, используя статистику Office of Federal Housing Enterprise Oversight и Census Bureau. Кроме того, он изучает экономическую статистику, чтобы определить, в каких городах наиболее стабильным будет рост числа рабочих мест и доходов населения. Он же следит за данными о предложении на рынке и поэтому, например, категорически не соглашается инвестировать в Техасе. “Там новые дома плодятся, как кролики”, – говорит Уитон.

Определить наиболее перспективный город – это еще не все. В одном и том же городе один квартал может возрождаться из запустения, а в другом, по соседству, могут вовсю хозяйничать торговцы наркотиками. Чтобы обезопасить себя от подобных сюрпризов, в Redbrick нанимают местных управляющих, которые обслуживают объекты компании и могут посоветовать наиболее перспективные районы.

Многое зависит от правильной оценки расходов, связанных с ремонтом дома, равно как и размеров его аренды. Осматривая подвал дома в Трентоне, Майкл Дейвис, местный управляющий Redbrick, указывает на хитросплетение нескольких труб. “В один прекрасный момент, если не сделать изоляцию, все они лопнут”, – предупреждает он. В ванной комнате он пытается открыть окно, но оно не поддается. Дейвис делает несколько пометок в блокноте и приходит к выводу, что ремонт этого дома обойдется в $5000. Таким образом, сдавать его есть смысл за $1050–1100 в месяц.

В следующем квартале, куда они тоже приезжают смотреть дом, все выглядит еще мрачнее. На одном из соседних домов – табличка “Осторожно – пит-булль!”. Дом не заселен, посреди кухни, выкрашенной когда-то в розовый цвет, а сейчас покрытой слоем грязи, на полу лежит на боку холодильник. На чердаке протеки, а в одном углу кирпичная стена начинает крошиться. “Это дыра”, – резюмирует Ли и вычеркивает объект из списка.

Впрочем, попадаются и такие объекты, которые можно вычеркивать, не глядя. В Трентоне, остановившись перед шеренгой однотипных домов, Дейвис показывает на крыльцо одного из них. “Здесь небольшой перекос”, – говорит он. “Небольшой! – отвечает Ли. – Да здесь все 45 градусов!”

Если дом на продажу еще заселен, Ли и Дейвис внимательно оценивают и самих хозяев. По их словам, хорошего домовладельца видно издалека. “По дому не разбросана еда, по стенам не ползают насекомые, и в стенах нет отверстий, не предусмотренных проектом”, – говорят они. (WSJ, Екатерина Кудашкина)