ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Земля: законы и рынок

Прежде чем переходить к обсуждению тех сложностей, с которыми сталкивается конкретный столичный девелопер или компания, заинтересованная в инвестировании средств в определенные строительные проекты на территории Москвы, невозможно не остановиться на некоторых основополагающих, структурных противоречиях, которые имеются в самом московском земельном законодательстве.

Остановимся на некоторых

Одной из наиболее часто дискутируемых в прессе тем является, безусловно, само основание возникновения права Москвы как субъекта Федерации на землю, находящуюся в его границах. Право Москвы на землю является тем краеугольным камнем, на котором базируется сама суть борьбы Москвы за свой особый статус.

Исторически наиболее часто применяемым аргументом московских чиновников в споре о праве г. Москвы на землю является ссылка на закон РФ от 15 апреля 1993 г. “О статусе столицы Российской Федерации”.

Согласно статье 8 закона “земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся на территории г. Москвы, и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генпрокуратура, Центральный банк, Пенсионный фонд, находятся в федеральной собственности”.

Из уст высокопоставленных московских чиновников толкование указанной статьи осуществляется с той точки зрения, что данный перечень является исчерпывающим. Но хотя оно и выглядит убедительно для неподготовленного слушателя, оно имеет ряд существенных недостатков.

Главным из них является то, что городские чиновники совершенно “забывают” о существовании более позднего закона РФ от 20 июля 2001 г. “О разграничении государственной собственности на землю”. Ни одно из трех оснований возникновения прав субъекта РФ на землю, предусмотренное в настоящем законе, в отношении земель, относящихся к территории г. Москвы, не имело места.

Ни один перечень земельных участков, на основании которого возможно произвести разграничение принадлежности земельных участков в рамках территории города на федеральные и относящиеся к ведению субъекта РФ, не был согласован. Более того, по имеющейся информации, не было даже подготовлено ни одного проекта такого перечня. Тем не менее вышеназванная позиция городских властей полностью нашла свое отражение в законе г. Москвы от 14 мая 2003 г. “О землепользовании и застройке в г. Москве”.

Не менее “легендарной” проблемой земельного законодательства в Москве является ограничение права собственности на землю, фактически противоречащее Конституции РФ, устанавливающей равноправие форм собственности. В реальности выходит, что государственная и муниципальная собственность в Москве возможна, а частная – нет. Несмотря на огромное количество судебных исков, активную критику со стороны юридического сообщества, Москва всеми правдами и неправдами отстаивает свое особое, абсолютное право собственности на землю.

Данный факт, в свою очередь, ведет к тому, что в московском законодательстве и, главное, в правоприменительной практике возникла “эксклюзивная” для российского законодательства квазиюридическая конструкция “платы за право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в собственности г. Москвы” (статья 23 закона г. Москвы “О землепользовании и застройке в г. Москве”), более известная как “выкуп права аренды”. Ни Земельный кодекс РФ, ни другое федеральное законодательство не содержит подобного правового института. Особенно сильно от данной московской “специфики” страдают нормы Гражданского кодекса РФ, в том числе статья 1 ГК РФ, проповедующая принцип свободы договора.

Конечно, нельзя не согласиться с доводами московских чиновников о том, что установленный федеральным законом максимальный размер арендной платы за землю зачастую не соответствует земельному рынку города, тем не менее под прикрытием лозунга о необходимости препятствовать спекуляции “народным достоянием” сложилась ситуация, при которой “спекулянтом” фактически выступает сама бюрократическая машина города.

Отличным подспорьем для этого является удивительная пассивность законодателей Москвы в создании прозрачной и понятной для инвестора правовой базы. Примером может служить процедура постановки земельного участка на кадастровый учет. В соответствии с ФЗ “О Государственном земельном кадастре” перечень документов, необходимых для постановки участка на кадастровый учет, должен быть сформулирован в нормативном акте субъекта Федерации. В Москве такой нормативный акт отсутствует, в связи с чем благодаря стараниям муниципальных образований количество необходимых документов и согласований зачастую доходит до абсурда.

Такая нормотворческая ситуация для Москвы традиционна. До принятия в 2003 г. закона г. Москвы “О землепользовании и застройке в г. Москве” практически все московское законодательство в отношении земельной тематики базировалось на распоряжениях мэра и вице-мэра, которые являются подзаконными актами и вряд ли могут быть полноценными инструментами правового регулирования земельных отношений такого мегаполиса, как Москва.

В целом, если взглянуть на ситуацию в Москве с точки зрения девелопера или инвестора, мало заинтересованного в юридических аспектах земельного вопроса, ситуация вряд ли покажется радужной. Система предоставления земельных участков на конкурсной основе практически не функционирует, но по-прежнему существуют прецеденты предоставления земельных участков на внеконкурсной основе.

С моей точки зрения, сама суть данной системы порочна. Порочность заключается в том, что даже если и проводится конкурс, то администрация города по-прежнему оставляет за собой право лоббирования интересов того или иного его участника. Всем известен недавний пример тендера на право реконструкции гостиницы “Россия”, в котором победитель был определен на основании конкурса проектов, т. е. фактически не на основании фактов, а на основании эстетического восприятия чиновников. Не буду дополнительно останавливаться на сомнительности непредвзятого отношения московской администрации к участникам тендера и их проектам, отмечу только, что мнения большинства приглашенных экспертов склонялись в сторону одного из не прошедших отбор проектов, и исход тендера определила точка зрения чиновников.

Стоит упомянуть и про режим “одного окна”, о котором так много говорилось в прессе. В реальности он не принес ожидаемого улучшения ситуации, так как из цепочки согласований выпало единственное звено, кровно заинтересованное в скорейшем осуществлении процедуры, – сам заявитель. В итоге данного нововведения был ограничен круг лиц, которые имели возможность повлиять на “ускорение” данной процедуры, соответственно, выросла цена данного “ускорения”. О ловушках, которые ожидают инвестора на пути строительства, можно писать бесконечно.

Результаты

По причине высокой бюрократизированности и непрозрачности процедур получения земельного участка под строительство и получения согласований как на стадии разработки ИРД, так и на стадии строительства в Москве возникла ситуация, при которой самые интересные и крупные проекты реализуются небольшим пулом крупных компаний.

Эти компании получают самые лучшие земельные участки, быстрее всех проходят согласования. Мелким девелоперам и небольшим компаниям, заинтересованным в строительстве под собственные нужды, все сложнее становится реализовывать проекты в рамках интересов города.

Поэтому многие торговые операторы, а также компании, заинтересованные в строительстве проектов смешанного типа (например, офисно-складского), обратили взор на Московскую область, где цены на землю ниже, возможно приобретение участков в собственность, менее важно наличие сильного административного ресурса.

Инвесторами зачастую становятся сырьевые компании, которые через дочерние девелоперские компании выходят на рынок. Такая ситуация очень характерна именно для российского рынка недвижимости и сильно отличается от ситуации в развитых странах, где основными игроками являются пенсионные фонды и страховые компании, которые заинтересованы во вложении в недвижимость как в один из наименее рисковых активов. В России такие структуры пока играют довольно малую роль и не могут составить конкуренцию по объему привлеченных средств крупным сырьевым компаниям.

Крупные западные инвесторы и девелоперы тоже не слишком активны на российском рынке. Это связано не только с политическими моментами, но и с тем, что, не имея значительного административного ресурса, их деятельность на рынке сталкивается с существенными проблемами. Но, понимая, что российский рынок на данном этапе чрезвычайно привлекателен, многие из них начинают активно рассматривать возможности реализации проектов совместно с местными партнерами (local partners). В этой ситуации получается довольно интересный симбиоз. Российский партнер, как правило, вносит в проект принадлежащий ему земельный участок и берет на себя согласовательную работу по проекту. Западный партнер привносит в проект в первую очередь свое понимание потребностей будущих арендаторов и опыт реализации аналогичных проектов по всему миру. Благодаря его участию проект получает солидный брэнд, привлекающий корпоративных международных клиентов и, конечно, проектное финансирование по ставкам иностранных банков, значительно более дешевое, чем в России.

В заключение хотелось бы отметить, что на настоящий момент рынка земельных участков в Москве фактически не существует, а его правовое регулирование по-прежнему остается крайне противоречивым и запутанным, что является заметным препятствием для более активного развития московского рынка недвижимости.