Юрий Росляк, первый заместитель мэра Москвы
Юрию Росляку, который с 1995 г. отвечает за экономическую политику столицы, с каждым годом работать все труднее. Центр перераспределяет налоговые доходы в свою пользу, а регионам приходится выкручиваться самостоятельно. По оценке Росляка, из-за налоговой реформы Москва потеряла 165 млрд руб.
Тем яростнее отстаивают столичные чиновники другие статьи доходов городского бюджета. И это им удается. Из-за нежелания Москвы участвовать в распродаже земли под приватизированными предприятиями “по дешевке” Минэкономразвития второй год не может выполнить поручение Владимира Путина и разработать поправки в земельное законодательство, которые сэкономят российскому бизнесу десятки миллиардов долларов. Впрочем, компромисс почти достигнут: Росляку удалось доказать Российскому союзу промышленников и предпринимателей, что в столице на выкуп земли по льготным расценкам могут рассчитывать лишь те компании, которые работают на своих участках по профилю – например, шьют носки или мастерят двигатели, а не устраивают торгово-развлекательные комплексы. Желающим перепрофилироваться Москва предложит доплатить. Дело за малым: под компромиссным вариантом законопроекта пока нет подписи министра экономического развития Германа Грефа.
– Сколько в прошлом году заработал городской бюджет на аукционах по продаже участков и прав аренды на нежилые помещения?
– Мы получили порядка 10 млрд руб. по всем видам инвестиционных контрактов против 7,6 млрд руб. в 2003 г. Сейчас мы уходим от продажи прав аренды земли, объединяем землю и будущий объект недвижимости в единый инвестиционный проект. В ближайшее время, я думаю, чисто земельные конкурсы должны будут прекратить свое существование, кроме тех редких случаев, когда не определено функциональное назначение земельного участка, выносимого на тендер. Потому что сейчас главная задача – дать каждому участку твердое функциональное назначение разрешенного использования. Более 30% всей территории города уже имеет детальные планы, что облегчает дальнейшую работу по подбору инвесторов и, самое главное, дает возможность знакомить граждан с перспективами развития того или иного района.
– А сколько город сэкономил на подрядных торгах?
– При размещении городского заказа было сэкономлено более 7 млрд руб., эти деньги использованы для увеличения объемов инвестиционной программы и покрытия ее дефицита.
Сейчас особое внимание уделено привлечению к городскому заказу добропорядочных исполнителей. К этому нас побудили результаты некоторых конкурсов, на которых побеждали подрядчики, которые предлагали нереально низкие цены, а потом не могли выполнить свои обязательства перед городом. На одном из заседаний правительства мы договорились, что такой подрядчик должен разъяснить, что позволяет ему пойти на столь серьезное снижение цены по сравнению со стартовым предложением, и документально подтвердить свои конструктивные и технологические решения. Это дает нам право проверить решения подрядных организаций через государственную вневедомственную экспертизу, так как необходимо получить подтверждение, что такая технология возможна, что она не принесет ущерба, не снизит качества заказываемой городом продукции. С 1 января такие условия по подрядным конкурсам и дополнительная проработка стали обязательными для всех объектов городского заказа.
– С какими наиболее интересными предложениями выходили фирмы в прошлом году?
– Для нас очень интересно появление реальной конкуренции при строительстве инженерных коммуникаций и сооружений: если раньше на такой тендер приходило 1–2 компании, то сегодня – 5–6, и это позволяет серьезно снизить стоимость городского заказа.
– В последнее время серьезные девелоперы жалуются, что им стало сложно выходить на аукционы. Называют несколько причин, но основная в том, что властям уже недостаточно предоставления банковских гарантий, требуется показать оборотные средства и проч.
– Это требование – одно из обязательных условий предварительной квалификации на торгах. В прошлые годы существовала практика, когда победители аукционов занимались перепродажей прав на реализацию инвестиционных проектов. Наша основная задача – выйти на прямых инвесторов, на прямых девелоперов, которые реально хотят заниматься проектами, а не создают систему спекулятивного бизнеса. Запрашиваемая у инвестора информация больше является справочной, но она подтверждает дееспособность фирмы, которая предлагает свои услуги по реализации данного вида строительства. Мы понизили требования по банковским гарантиям, но наличие опыта, реализованных проектов необходимо, и тут мы будем только повышать планку. Потому что бывают случаи, когда инвестор, взяв на себя обязательства, недобросовестно их исполняет.
– Какие компании вы имеете в виду?
– Нет необходимости называть фирмы, но после полной инвентаризации инвестиционных контрактов в городе была создана система жесткого контроля за их исполнением. Так вот по результатам инвентаризации мы дополнительно вовлекли в оборот города более 45 площадок, по которым инвестор не выполнил свои обязательства. И все эти площадки будут обновлены с точки зрения градостроительной документации, разрешенных объемов и вновь выставлены на конкурс.
– Какова площадь возможного на этих участках нового строительства?
– Она подлежит уточнению, так как выдавались эти площадки еще в 1992–1995 гг., документация уже 10-летней давности, ее нужно переделывать, заново оформлять просроченные согласования. Но, по нашим оценкам, там можно будет разместить порядка 300 000 кв. м.
– Сколько из этих 45 площадок находится в Центральном административном округе?
– В ЦАО – порядка 20%, это больше срединная часть города. Дополнительные резервы в ЦАО, к сожалению, искать становится все сложнее.
– Есть информация, что часть этих площадок уже передана другим инвесторам...
– В ходе инвентаризации мы фактически провели юридическую очистку всех площадок. То есть эти 45 участков уже юридически свободные, по ним нет никаких обременений. Но есть еще 30 площадок, по которым нам предстоит разбираться с бывшими инвесторами в судах. Особенно там, где производилась перепродажа или уступка прав инвестирования.
– Исходя из чего рассчитывается стартовая цена площадок? Многие считают ее необоснованно высокой.
– Существуют методики, которые утверждены постановлением правительства, где мы максимально учли реальную рыночную стоимость земли, себестоимость строительства для объектов разного класса. И по себестоимости у нас нет разногласий с инвесторами. Единственное, что является сегодня параметром возможного спора, – это оценка доходов бюджета от реализации этого имущества.
Хотя многие заявляли о том, что у нас не было банковского кризиса, все-таки сложившаяся прошлым летом ситуация с банками серьезно повлияла на эффективность рынка. Отсутствие реального межбанка помешало нормальному кредитованию и привело к тому, что у многих инвесторов возникли проблемы с финансированием строительства, особенно по кредитной схеме. Поэтому инвесторы стали закладывать в свои новые предложения определенную страховку. После анализа ситуации мы пошли на снижение стартовых предложений на 30%. Хотя рынок не обманешь, реальная цена продаж недвижимости в городе продолжает расти, и если на аукционе создана нормальная конкурентная атмосфера, то цена поднимается уже в ходе аукциона выше первоначального стартового предложения.
– В прошлом году вышло распоряжение городских властей о том, что более 50% построенного жилья инвестор обязан реализовывать по ипотечным программам.
– Там нет формулировки “обязан”. Все прекрасно понимают, что ипотека – это реальный механизм приобретения жилья в рассрочку для наиболее нуждающихся в улучшении жилищных условий москвичей, и год от года, я надеюсь, объемы ипотечного кредитования будут увеличиваться. По нашей оценке, реальная ипотека может работать в условиях, когда ставка кредитования, рассчитанная на 15–20 лет, будет составлять не более 7% в рублях, к этому рубежу нам и надо будет стремиться в ближайшие годы. И в связи с этим город предложил тем, кто строит жилье среднего класса, резервировать эту площадь для приобретения через систему ипотечного кредитования.
Но существующие сегодня условия не удовлетворяют москвичей. Должен быть предложен реальный механизм, в том числе государственной поддержки, ипотечного кредитования для очередников как мера социальной защиты, и должны быть обозначены конкретные рубежи, на какой объем выдачи кредитов должна работать вся городская система, в том числе предприниматели, чтобы сделать ипотеку реально массовой.
Город предлагает организовать эту программу в виде социального партнерства бизнеса и власти. Девелоперу это выгодно, он фактически производит гарантированную реализацию, он знает, что его жилье, которое отвечает требованиям жилья среднего уровня, гарантированно будет продано через систему ипотечного кредитования.
– Как развивается программа приватизации ГУПов?
– В первую очередь приватизации будут подлежать ГУПы, которые занимаются неэффективной коммерческой деятельностью и не приносят городу никаких доходов. Уже утвержден перечень таких предприятий, которые будут акционированы с последующим выставлением на аукцион. Но самое главное – что в этом году будет сформирована и утверждена программа приватизации на 2005–2007 гг.
В прошлом году доходы от продажи наших пакетов [акций] превысили 1,5 млрд руб. по сравнению с 500 млн руб. в 2003 г. При этом мы почти прекратили продавать недвижимость и сейчас переходим на сдачу помещений в аренду через систему конкурсов и аукционов. Эти площади пользуются наибольшим спросом, явно виден дефицит, и стоимость прав аренды нередко превышала старт в 2,5–3 раза, так что новая система позволила нам резко поднять уровень доходов от этого сектора.
– Когда все-таки в Москве возникнет рынок земли? Переговоры с федеральными властями близки к завершению?
– Думаю, что нам удалось наконец достичь компромисса и дальше отступать Минэкономразвития не будет. Конструкция законопроекта, которую предложило московское правительство, концептуально согласована. Она предусматривает минимальные расходы по выкупу земли действующими промышленными предприятиями. Ведь в первую очередь стоял вопрос о защите интересов реального сектора при приобретении в собственность земельных ресурсов именно в тех границах, которые нужны для нормальной деятельности предприятия, т. е. в процессе проведения приватизации земельных участков предприятие имеет право избавиться от излишков.
Одним из сопутствующих результатов приватизации будет повышение эффективности использования земель. Работающее предприятие приобретет землю по минимальной цене – 10–20% кадастровой стоимости, но право собственности на этот участок будет иметь обременение: при изменении его функционального назначения владельцы не смогут перепродать участок до тех пор, пока не заплатят разницу государству между льготной ценой и максимальной кадастровой стоимостью участка, положенной для нового вида деятельности.
– А когда этот законопроект может быть принят?
– Он находится на согласовании в структурных подразделениях [федерального] правительства и уже одобрен [Российским] союзом промышленников и предпринимателей. Надеюсь, что предварительные согласования закончатся не позднее февраля, и где-то в марте законопроект может быть внесен на рассмотрение правительства Российской Федерации и в пределах весенней сессии – для принятия Госдумой. Если его примут в первом полугодии, я не исключаю, что во втором уже будут заключены первые сделки. Но это самый оптимистический прогноз.
– Без разграничения столичных земель между городским и федеральным правительством оформлять документы на приватизацию будет затруднительно. Как продвигается этот процесс?
– Фактически в Москве процесс разграничения собственности на землю не начался. Была создана согласительная комиссия, но ни по одному земельному участку мы к согласию не пришли и даже полноценный и достоверный пакет документов для такого разграничения создать не удалось.
Я считаю, что это абсолютно ненужная промежуточная стадия, которая ведет к потере времени и дополнительной работе двух аппаратов. Это будут обычные чиновнические игры, и я категорически против них. Если мы договариваемся о процессе выкупа, нам нет необходимости дальше производить разграничение земель на федеральные и региональные. Система выкупа становится абсолютно прозрачной, однозначно исключается участие чиновника, потому что цена выкупа для каждой кадастровой зоны будет утверждена законом субъекта Федерации и чиновник не имеет права отступить от этой цены. Там нет предмета для торга. В результате нужно договориться только об одном – установить норму распределения доходов от приватизации между бюджетом Федерации, бюджетом региона и муниципального образования. И не нужны ни согласительные комиссии, ни иные административные процедуры.
С учетом того, что все больше налоговых доходов передается на федеральный уровень, эти доходы [от продажи земли] должны, на мой взгляд, отчисляться в региональные бюджеты, чтобы выровнять сложившуюся сегодня диспропорцию. Например, в Москве 68% доходов уходит в федеральный бюджет и только 32% остается на территории. Чтобы как-то восполнять выпадающие доходы субъектов Федерации, думаю, имеет смысл 100% упомянутых средств отдать на уровни муниципальных образований и субъектов Федерации.
– Сколько в этом году Москва потеряла бюджетных денег из-за переориентации налогов?
– До 1 января город потерял 140 млрд руб. В 2005 г. мы потеряем еще 25 млрд руб.
– А как продвигается работа по разграничению прав собственности города и Федерации на памятники истории и культуры?
– Работа продвигается, надеюсь, в этом году мы придем к результатам, которые позволят возложить ответственность по сохранению памятников на дееспособных и вполне конкретных собственников. Например, здания, в которых расположены органы власти и управления [города], Федеральное агентство [по управлению госимуществом] и Министерство культуры согласны передать и оформить уже официально в собственность г. Москвы. Объекты, на которых размещены наши городские учреждения культуры и искусства, музеи, театры, они тоже согласны закрепить окончательно в собственности города.
Думаю, мы найдем компромисс, который обязаны были найти как минимум 10 лет назад. Мы уже стоим на пороге принятия окончательных решений. Самое главное – иметь политическую волю и смелость сделать этот последний шаг.