Скачки закончились

Рынок перегрелся

Риэлторы и строители отмечают, что рынок жилья в Красноярске стабилизировался. Это, по мнению руководителя риэлторского агентства “Институт жилищных инвестиций” Александра Колганова, стало следствием перегрева, рынок пережил летом серьезный скачок цен. За год (с августа 2003 г. по сентябрь 2004 г.) рост цен на первичном рынке жилья в Красноярске составил 63%. Цены на квартиры на вторичном рынке за тот же период времени поднялись на 43%. По мнению Колганова, рост стал прямым следствием июльского банковского кризиса. В условиях отсутствия развитого фондового рынка и падения курса доллара самым надежным способом вложений стала недвижимость, пояснил он. По его оценкам, инвестиционные вложения в недвижимость составили порядка 20% всех проведенных в 2004 г. сделок в Красноярске.

Участники рынка отмечают, что в 2005 г. подобного скачка цен ожидать не стоит. “Все, кто хотел перевести свои деньги в недвижимость, уже это сделал в нынешнем году”, – сказал Колганов. Так что, по его мнению, величина роста цен на жилье скорее всего не превысит среднегодового показателя – 15%.

С ним соглашается и генеральный директор “Центра риэлторских услуг” Сергей Полтавцев, однако он не исключает, что в случае успешной реализации планов развития системы ипотечного кредитования цены на вторичном рынке могут повторить скачок 2004 г. и вырасти на 30%.

Цены на вторичном рынке по-прежнему будут определять стоимостную динамику первичного рынка, считает Константин Колос, директор “Регионального жилищно-инвестиционного центра”. Если сейчас средняя стоимость жилья на первичном рынке составляет в Красноярске 18 000 руб. за 1 кв. м, а на вторичном – 20 000–23 000 руб. за 1 кв. м, то можно прогнозировать, что уже к апрелю 2005 г. цены на первичном рынке достигнут показателей вторичного, считает Колос. Предложение, уверены риэлторы, по-прежнему будет отставать от спроса.

В то же время Разим Абасов из “Монолитхолдинга”, возглавляющий Союз строителей Красноярского края, утверждает, что при необходимых инвестициях у красноярских строителей хватит мощностей для того, чтобы удвоить объемы вводимого жилья уже в 2006 г. И это полностью соответствует планам краевой администрации, заявленным в конце ноября на открытых слушаниях по вопросу формирования рынка доступного жилья. По словам Абасова, в нынешнем году “Монолитхолдинг” уже превысил показатели прошлого года на 100%, и, по его прогнозам, в 2005 г. объемы вводимого компанией жилья вырастут еще на 40%.

Рост объемов вводимого жилья в следующем году прогнозирует и Департамент градостроительства администрации г. Красноярска. В 2005 г., по информации департамента, должно быть введено 450 000 кв. м нового жилья, что на 30 000 кв. м больше показателей нынешнего года.

Офисов хватит не всем

Алексей Анучин, руководитель риэлторского агентства “Енисейская губерния”, специализирующегося на рынке коммерческой недвижимости, отмечает серьезные проблемы с наличием свободных офисных площадей. Основная масса офисов сосредоточена исключительно в центре города. Новых крупных бизнес-центров в городе фактически не строится, говорит Анучин. Сейчас офисы находятся, как правило, в зданиях, строившихся под нужды различных организаций еще до 90-х гг. Прирост офисных площадей шел в основном за счет перепрофилирования уже построенных в советский период объектов. Как следствие в районах новой застройки офисные здания фактически отсутствуют.

Дефицит площадей в следующем году будет только усиливаться. Ставки аренды в этом сегменте рынка могут вырасти на 10–15% по сравнению с 2004 г. Сейчас арендная плата колеблется от 350 до 600 руб. за 1 кв. м в месяц.

Как отмечает Колос, качественные показатели на красноярском рынке коммерческой недвижимости фактически не учитываются. Риэлторы, работающие с коммерческой недвижимостью, говорят, что в Красноярске отсутствует четкое деление офисов на классы, которое принято в Москве. Мало того, зачастую арендуемая площадь не оборудована даже телефонными линиями, провести которые в Красноярске достаточно сложно, отмечают риэлторы.

Помещений много – торговцев мало

Иную динамику демонстрирует рынок торговых площадей. Ему Анучин предрекает стагнацию. По его мнению, уже сейчас в Красноярске имеется избыточное количество торговых помещений. Так что роста ставок в 2005 г. здесь ожидать не приходится (сейчас они колеблются от 400 до 2000 руб. за 1 кв. м в месяц). Более того, в отдаленной перспективе цены могут даже упасть вследствие ввода значительного количества новых торговых комплексов, строящихся как красноярскими, так и московскими инвесторами. Например, компании DVI уже выделена площадка под строительство торгово-развлекательного комплекса площадью более 43 000 кв. м. Кроме того, участки для строительства торговых комплексов выделены московской компании “Росевродевелопмент” и новосибирской сети гипермаркетов “Алпи”. Планируется, что они будут введены в 2006–2007 гг.