ИГРОКИ: Нужна законодательная стабильность
Основа любого розничного бизнеса, за исключением интернет-магазинов и “магазинов на диване”, – это торговая недвижимость. Для ритейлора значимы структура объекта недвижимости, его расположение, условия аренды или приобретения, земельное, налоговое, таможенное и региональное законодательство, финансовое обеспечение проекта, сроки его окупаемости, конкурентная среда и перспективы развития рынка торговой недвижимости в целом.
Объект можно арендовать, построить единолично или в качестве соинвестора, приобрести на вторичном рынке, где, замечу, их уже почти не осталось. В крупнейших российских городах-миллионниках цены аренды или выкупа в собственность торговой недвижимости чрезвычайно высоки. Москва по этим показателям сейчас уступает только Лондону, Токио и Парижу.
Большой проблемой является земельное законодательство. Ни правительство, ни Госдума не могут решить, за какую сумму во второй раз можно продать землю под уже выкупленными в собственность предприятиями, включая предприятия торговли. Не закончен кадастровый учет недвижимости в стране. В масштабах страны собственность не разграничена на федеральную, собственность субъектов Федерации и муниципальную, и потому диапазон цен на землю и торговую недвижимость огромен. Федеральное законодательство и законодательство города Москвы дают принципиально разные ответы на вопрос о том, продается ли земля в столице. Федеральное законодательство позволяет это, у московского правительства особые правила.
Доступ компании к свободным земельным участкам практически напрямую зависит от ее административных ресурсов. Чрезвычайно сложна и длительна процедура получения правоустанавливающей и разрешительной документации на строительство или реконструкцию торговых помещений, и административное право часто оказывается сильнее права собственности. Аукционные конкурсы по распределению земельных участков, как правило, проводятся вне всякого правового поля, по принципу “играют свои с разницей в 1 руб.”.
Кроме того, множество различных налоговых инициатив создают ситуацию, когда невозможно говорить о какой бы то ни было стабильности на три, пять и более лет. Неизвестно, какой закон завтра примет Дума, каковы будут таможенные пошлины, тарифы, налог на землю, налог на добавленную стоимость, единый социальный налог. Мы живем в каком-то броуновском движении, возникающем от разнообразных решений всех уровней власти.
Инвестиции в арендованные объекты торговой недвижимости, как правило, окупаются за 2–3 года. Для объектов, приобретенных в собственность, срок окупаемости – 5–6 лет. Такие сроки реальны только при стабильном законодательстве. Нам нужна законодательная стабильность, которая позволит планировать бизнес на 5, 10, 20, 30, 50 лет вперед.
Теперь о рынке. Равновесное состояние на рынке торговой недвижимости в конце концов наступит. Количество и суммарная площадь объектов торговой недвижимости достигнут величин, превышение которых будет экономически неэффективным. При этом хочу напомнить, что численность жителей России – т. е. наших покупателей – неуклонно сокращается. Поэтому в будущем основными факторами успеха торгового центра будут являться его расположение и транспортная доступность, высокий уровень обслуживания, широкий ассортимент, наличие удобной парковки и современная инфраструктура, включающая фуд-корты и развлечения для покупателей.