ДОХОДНОЕ МЕСТО: Офис южный, формат спальный

Не повезло южной части столицы с площадями офисных комплексов. Репутация зоны юга – юго-востока как территории массового дешевого жилья и огромных промзон отпугивает потенциальных арендаторов и покупателей офисной недвижимости от “расквартирования” бизнеса в этой непрестижной зоне. “Объем предложения офисных площадей на юге Москвы составляет лишь 0,7% от общего по рынку, – считает Виктория Бекасова, консультант по исследованиям рынка компании Colliers International. – Здесь нет офисов класса А, расположено всего несколько зданий класса В, а основные объемы площадей относятся к классу С”.

Сложившаяся в Москве карта предпочтительных для офисного строительства зон полностью соответствует уровню спроса на офисные площади, весьма неодинакового в различных районах города. По мнению Виктории Бекасовой, наиболее востребованные офисные здания находятся в центре города, в пределах Бульварного кольца, на западе, северо-западе и севере столицы, а также в пределах Садового кольца и в районе Замоскворечья. Юг и юго-восток Москвы – из наименее развитых секторов города в сегменте офисной недвижимости, считает Бекасова.

Что имеем

Но если внимательно изучить границы Южного и Юго-Восточного округов, отсутствие площадей в котором заметили аналитики, то максимально приближенная к центру часть их территорий на самом деле не обделена вниманием инвесторов. Ближайший сосед ЮАО на карте – Замоскворечье с небольшими, по 500–3000 кв. м офисными зданиями и изредка – административными центрами по 5000–10 000 кв. м. Причем многие из них относятся, по мнению специалистов компании GVA Sawyer, к классам А и В. С переходом границы округа на пути инвестиционного интереса офисных строителей встает только одна привлекательная для новых проектов территория – район между Шаболовкой и Ленинским проспектом. А дальше – огромная и пока малопривлекательная промзона ЗиЛа. Относительно этой территории у властей столицы уже давно существуют грандиозные планы, но они по состоянию на осень 2004 г. в жизнь еще не воплотились.

Южнее и восточнее Нагатина ситуация еще печальнее: офисные площади в такой дали от центра города спросом у солидных арендаторов практически не пользуются.

По данным консалтинговых компаний, ставки аренды в действующих офисных зданиях класса В на юге Москвы составляют от $320 до $400 за 1 кв. м в год, включая стоимость услуг по эксплуатации и НДС. Однако найти площадь еще дешевле здесь несложно, ведь большинство офисных зданий юга – это офисные комплексы классом не выше С и ставка аренды здесь колеблется от $200 до $250 за 1 кв. м в год.

Из-за стабильно невысокого спроса и слабого уровня активности офисных инвесторов одной из самых характерных особенностей рынка южных офисов стало скачкообразное изменение уровня предложения, которое отмечают аналитики.

“Сейчас индекс вакантных помещений в зданиях класса В в ЮВАО составляет приблизительно 40%, – считает Виктория Бекасова, – однако при анализе данных по уровню загрузки следует учитывать дискретный характер изменения текущего предложения. Так, при вводе в эксплуатацию крупных объектов уровень незанятых площадей может скачкообразно возрастать, поскольку рынку требуется время на поглощение новых площадей. Например, здание площадью 7000 кв. м, которое предлагается здесь на продажу, составляет почти 30% от предложения в данном сегменте рынка по району”.

Исторически южная территория формировалась как зона промышленности (классический пример – Капотня) и зона строительства дешевого муниципального жилья (Марьино, Люблино). Спрос на высококлассные офисные центры здесь формировать некому. Следовательно, на высокие ставки аренды и выкупа офисных площадей инвесторам рассчитывать не приходится. Так стоит ли строить там, где это наименее выгодно?

Что выросло

Устойчивую репутацию юга Москвы как района поселений очередников и места базирования основного промпотенциала столицы начали ломать в конце 90-х. Первый эксперимент по насаждению мест работы если не для белых, то хотя бы для бледно-голубых воротничков был проведен в самом начале 2000 г., когда распоряжением премьера правительства Москвы (№ 53-РП от 27.01.2000) в Южном округе началось

создание многофункционального технопарка для размещений предприятий малого бизнеса.

Технопарк площадью 4500 кв. м, ориентированный на местные частные фирмы, был открыт на ул. Загорьевской, 10, к. 4. Под эти цели отдано помещение бывшего магазина “Универсам”, которое длительное время не эксплуатировалось и находилось в полуразрушенном состоянии. Технопарк разделили на несколько функциональных зон: производственную (в том числе складские помещения), офисную и комплекс предприятий социально-бытового профиля.

Естественно, что один проект, пусть даже реализуемый при поддержке властей города, погоды на южном рынке офисного строительства не сделал. Однако в формировании предложений офисных площадей в небольших, недорогих, но вполне качественных бизнес-центрах начал участвовать частный капитал. Поскольку почти все местные проекты – небольшие по площади здания, найти аннотированную информацию по совокупности проектов сложно. Однако сейчас многие из офисных особняков и комплексов, которые пережили становление и развитие в конце 1990-х – начале 2000-х гг., предлагаются и в аренду, и на продажу как бизнес. И такие предложения в базах риэлторских и консалтинговых агентств есть.

Самый дорогой из таких южных проектов, со ставкой аренды $500 за 1 кв. м в год, нашелся в базе компании Vesco Realty. Общая площадь этого восьмиэтажного здания вполне укладывается в средний для этого района объем – 5000 кв. м. По данным сайта, арендаторами здания являются российские и зарубежные компании. Беспрецедентная для Южного округа высокая цена площадей, более характерная для А и В классов офисных зданий в зоне Садового кольца, объясняется расположением этого бизнес-центра в самой благоприятной зоне юга – районе Замоскворечье (ст. м. “Серпуховская”, 1-й Щипковский переулок).

Гораздо более дешевый, но менее престижный офис предлагается сейчас по ул. 8-й Текстильщиков. Дом № 11 – здание площадью 6900 кв. м можно выкупить по цене $1300 за 1 кв. м. Оно находится на огороженной и охраняемой территории 0,34 га, имеет парковку на 40 машин, внутри здания – лифты Otis, кондиционирование, конференц-зал, кафе и даже сауна.

Пример классического формата южного офиса – недвижимость холдинга “Миллениум-1”, управляющего рядом современных административных комплексов в Юго-Восточном административном округе. Один из них расположен близ ст. м. “Кожуховская”, в 700 м от Третьего транспортного кольца, по адресу: 2-й Южнопортовый проезд, вл. 16–18. Офисный центр общей площадью более 14 000 кв. м и складские корпуса более чем на 6000 кв. м занимают территорию 2 га.

Второй объект холдинга “Миллениум-1” – в 100 м от Третьего кольца и близ ст. м. “Марксистская” (ул. Новохохловская, вл. 23).

Образование таких небольших проектов на юге, как правило, происходило за счет выведения небольших производств с последующей реконструкцией занимаемых ими зданий. Далее новый владелец начинает эксплуатировать площади, сдавая их в аренду блоками по 100–200 кв. м, или продает здание целиком. Так делает, в частности, одна из самых известных в Москве компаний-поглотителей – “Вашъ финансовый попечитель”.

Сейчас в базе предложений южных офисов на продажу стоит один из проектов этой компании – офисное владение на ул. 2-й Синичкина, 9а. Комплекс “Лефортово” расположен в 10 минутах ходьбы от ст. м. “Авиамоторная” и включает 7000 кв. м офисных и производственно-складских помещений и 2000 кв. м временных строений на земельном участке 1,26 га. Ставка аренды для офисных помещений составляет здесь $170–300 за 1 кв. м в год, складских и производственных – $120–140 за 1 кв. м в год. “Вашъ финансовый попечитель” получил эту недвижимость путем “реструктуризации бизнеса крупного московского производителя изделий из пластмассы” и “формирования контрольного пакета акций”, после чего получил контроль над “Металлопластмассом”, который и продает сейчас принадлежащий ему офисный комплекс класса В за $4,5 млн.

Что посеяли

Сейчас на юге города не ведется активного офисного строительства, утверждают аналитики и консультанты. Однако они, как выяснилось, несколько ошибаются. Строительство ведется, только не массово, как в Павелецкой деловой зоне и ММДЦ “Москва-Сити”, а локально. Один из примеров такой “локализации” – строящийся деловой центр “Авиа Плаза”. Этот проект воплощает в жизнь ОАО “Корпорация ТЭН”, которое в 2003 г. было выбрано городской конкурсной комиссией инвестором строительства нового здания для размещения префектуры ЮВАО.

Сейчас на месте нынешней префектуры (ул. Авиамоторная, вл. 10, пересечение Авиамоторной и Красноказарменной улиц, район Лефортово) на участке площадью 0,6 га компания строит комплекс из пяти корпусов на общем фундаменте, на трех подземных этажах которого расположена автостоянка на 404 машино-места. Архитектурный проект комплекса создала мастерская “Арт-график”.

В первом корпусе офисного центра расположится сама префектура округа, а остальные предназначены для коммерческого использования. Во втором корпусе – 15 этажной башне – будут офисные помещения для аренды. В третьем, четвертом и пятом корпусах здания –

тоже офисы плюс вспомогательные и представительские помещения, предприятия торговли, сервиса и общественного питания.

Общая площадь комплекса, открыть который инвестор планирует уже в мае 2005 г., составит более 37 000 кв. м. Генеральный подрядчик строительства – СМУ “Офисстрой”. Предполагаемый объем затрат на строительство “Авиа Плазы”, по оценке самого инвестора, составит 28 млн евро.

Корпорация “ТЭН” создана в 2002 г., на 99,29% принадлежит лондонской St.John’s Investment Group Limited. Она владеет торговой недвижимостью и ресторанами на юге Москвы, и по состоянию на III квартал 2004 г. ее чистые активы оцениваются в 185 млн руб., объем выручки – в 121 млн руб.

Это один из активных инвесторов южной части города, чему в некоторой степени может способствовать присутствие в органах управления компании выходца из рядов местных чиновников (Дмитрий Судьин, до того как стал заместителем генерального директора компании “ТЭН”, в период 2000–2002 гг. работал на руководящих должностях в префектурах Северного и Юго-Восточного округов Москвы).

Наследники ЗиЛа

Еще одна точка локализации строительной активности юга Москвы – на сей раз активности не настоящей, а планируемой в будущем – промзона ЗиЛа.

Проект № 1 по масштабу – строительство гигантского технопарка с развитием окружающей территории Нагатинской поймы и строительства здесь коммерческой и жилой недвижимости и инфраструктуры в объеме более 1 млн кв. м. Судьба этой зоны за последние пять лет складывалась непросто. Ее в разное время планировалось использовать под строительство трассы для автогонок, способной принимать новый этап “Формулы-1”, “Долины казино”, “Диснейленда”…

Власти решили поставить точку в обсуждении сценариев развития этой территории, где, по словам столичного мэра, “грязный железобетон, асфальт, пропитанный маслами, который летом выделяет в атмосферу неизвестно что, а зимой здесь вообще невозможно появиться”. И судьба зоны окончательно определилась весной 2003 г., когда вышло постановление правительства Москвы “О создании Московского городского технопарка “Нагатино-ЗиЛ” (от 23 сентября 2003 г. № 792-ПП). Под создание так называемого бизнес-инкубатора у Завода им. Лихачева, который контролирует правительство Москвы (владеет 90% акций), было “отрезано” 12% территории завода. Тем же постановлением власти дали поручение Москомархиктуре разработать в 2004 г. градостроительные предложения по развитию прилегающих к Нагатинской пойме территорий с включением в эту зону набережных Москвы-реки, Павелецкой промзоны, АМО “ЗиЛ”, Южного порта и ОАО “Москвич”.

В начале лета управление ЗиЛом передали Московской автомобильной компании (МАК), которая была учреждена специально для управления активами завода Центром инвестиционных проектов и программ (ЦИПП). С существованием центра связывают активный интерес к московскому рынку недвижимости одного из самых закрытых и непубличных людей бизнеса – Григория Лучанского, владельца австрийской фирмы Nordex, оборот которой в середине 90-х достигал $2 млрд в год. Тогда же было объявлено, что МАК займется выводом всех производств ЗиЛа, кроме сборочного, за пределы Москвы, а на освободившейся территории будет создан бизнес-инкубатор.

Концепция бизнес-инкубатора – в сочетании офисных помещений с площадками для небольших производств и складов – максимально удобный формат для предприятий малого и среднего бизнеса, которые нуждаются в совмещении на одной территории функций производства и представительства. Проект предусматривает использование внутренних дорог ЗиЛа как городских магистралей, обустройство вдоль Москвы-реки новых набережных.

Под инкубатор решено отвести 37 га в Нагатинской пойме. Инвестором строительства, заказчиком по проектированию, застройщиком по постановлению правительства является управляющая компания ОАО “Московский бизнес-инкубатор”.

Более года новостей об этом проекте не было. Но осенью 2004 г. на общественном градостроительном совете при мэре Москвы был заявлен проект технопарка. Правда, пока лишь в общей концепции, не детально. И проект был в целом одобрен. Но не в объеме строительства 1 млн кв. м площадей – это, как оказалось, только первая фаза проекта, а в перспективном развитии – на 6,5 млн кв. м.

Второй, более скромный по масштабу коммерческий проект на зиловской территории – размещение структур, близких к Банку Москвы. Сейчас участок на ул. Автозаводской, вл. 16–18, площадью 5,6 га занимают фактически руины бывшего транспортного цеха ЗиЛа. Проектом застройки этой территории занималась консалтинговая компания GVA Sawyer. По словам руководителя отдела консалтинга Эвелины Ишметовой, здесь проектировали бизнес-парк из низкоэтажных зданий общей площадью порядка 100 000 кв. м. Примерный объем необходимых для проекта инвестиций должен был составить более $116 млн. Однако владелец территории счел лучшим продать проект как есть за $15–20 млн. Покупателей пока не нашлось – цена оказалась слишком высокой, тем более что в состав прав на эту территорию входит только право аренды существующего здания.

Если планам инвесторов суждено сбыться, южные районы Москвы станут не менее притягательными для офисных арендаторов, чем столичный запад или север. Другое дело, что активное строительство зданий современного формата и необходимость в масштабных инвестициях в развитие инфраструктуры южной зоны неминуемо скажутся на увеличении арендных ставок. И если сейчас мало кому нужный офис на юге можно легко найти по ставке аренды около $200 за 1 кв. м, то уже к 2007 г. эта планка может в два раза подняться.