Горячка на Золотых Песках

По сравнению со странами Западной Европы и крупнейшими городами России цены на недвижимость здесь невысоки. Хотя в последнее время они начали расти. Инвесторы понимают, что после вступления в 2007 г. в Евросоюз Болгарии грозит такой же бум на рынке недвижимости, как и в восточноевропейских странах, вошедших в ЕС 1 мая этого года.

Достаточно выйти на улицы любого причерноморского города, чтобы понять, какая горячка царит на рынке недвижимости Болгарии. В Варне плакаты, рекламные щиты и растяжки на улицах зазывают покупателей. “Вы платите только за землю – дом в подарок”, – обещает реклама. Одна из риэлторских компаний уже своим названием “Агент 2007” намекает на планируемое вступление Болгарии в ЕС. Для большей доходчивости вместо одного из нулей в обозначении года красуется эмблема ЕС.

Инвесторы, рано вложившиеся в болгарскую недвижимость, довольны: цены растут на глазах. В январе прошлого года Энтони Майлз, профессиональный фотограф из британского Истбурна, купил в Варне за 48 000 евро ($62 190) элитный дом на стадии строительства. Он расположен недалеко от пляжа и городского парка. “Спустя месяц после покупки мы получили e-mail от риэлтора, который интересовался, не хотим ли мы продать дом, и обещал за него 58 000 евро ($77 430)”, – говорит Майлз. Сначала он думал о покупке недвижимости в Хорватии, но там цены выросли так сильно, что это оказалось не по карману.

Набег из Лондона

Несмотря на начавшийся приток средств на рынок болгарской недвижимости, он по-прежнему остается крошечным. Интерес к домам, коттеджам и квартирам в Болгарии особенно заметен со стороны Британии, где традиционно принято относиться к недвижимости как к объекту инвестирования.

“Ситуация на болгарском рынке для нас сейчас более важна, чем где бы то ни было”, – говорит Амар Соди, сотрудник британской риэлторской фирмы Avatar International. Рынок, который раньше был интересен главным образом пенсионерам среднего класса из Западной Европы, желающим купить летний домик, теперь привлекает профессиональных инвесторов и девелоперов. “Мы получаем заказы от молодых профессионалов, работающих на Lehmann и Deutsche Bank. Все это инвесторы в прямом смысле слова”, – говорит Соди.

Один из его клиентов – Гари Фишер, 44-летний бизнес-консультант из Лондона, купил в Болгарии три квартиры и планирует еще два приобретения. Две квартиры на горнолыжном курорте Банско обошлись ему в 100 000 евро ($133 440) каждая, и, поскольку рядом вскоре появится поле для игры в гольф, Фишер надеется, что он сможет сдавать квартиры круглый год.

Сначала Фишер приценивался к недвижимости в странах, недавно вступивших в ЕС, – Словении, Словакии и Чехии. “Выяснилось, что раньше эти рынки действительно были хороши, но на них мы немного опоздали”, – говорит он. Оценив инвестиционную привлекательность Болгарии, Фишер решил покупать недвижимость не на известных курортах, таких как, например, Солнечный Берег, а остановил свой выбор на древнем городе Созопол, расположенном к югу от Бургаса.

Инвестору на заметку

Все покупатели сходятся во мнении, что ажиотажный интерес к болгарской недвижимости связан со вступлением Болгарии в ЕС. “Покупая недвижимость в Болгарии, мы надеемся, что в течение ближайших 5–6 лет цены на нее еще вырастут, – говорит Ричард Шарп, 47-летний частный инвестор. – ЕС сам инвестирует в Болгарию миллиарды”.

Очень важно не поддаться соблазну купить любой ценой хоть что-нибудь. Статья на сайте риэлторской фирмы Colliers International предупреждает, что болгарская недвижимость на Черном море дешевле не только испанской и греческой, но также хорватской и черногорской. Но инвесторам стоит иметь в виду, что болгарское черноморское побережье едва ли в скором времени сможет выйти на уровень таких курортов, как, например, испанский Costa del Sol. Болгария считается курортом для среднего класса, поэтому инвесторам не стоит рассчитывать на очень высокую прибыль от вложений в недвижимость.

На самых известных болгарских курортах, таких как Золотые Пески и Солнечный Берег, для нового строительства места уже не осталось. В конце сезона Солнечный Берег похож на цементные джунгли, а в расположенном неподалеку Несебре в сезон не пробраться сквозь толпу пешеходов и продавцов сувениров.

Желающим провести отпуск в тишине приходится ехать дальше. Stara Planina Properties, местная фирма, которой руководят два англичанина, реставрирует большое здание в Велико-Тырново – столице Болгарии в XII–XIV вв. Дом расположен всего в пяти минутах езды от элитного квартала в центре города. И хотя внутри полным ходом идет ремонт, из окон открывается удивительный вид на реку Янтру и полуразрушенную крепость Царевец. “Все, что вы видите здесь, находится под охраной ЮНЕСКО”, – говорит Стивен Лэмберт, директор и один из основателей Stara Planina. По оценке фирмы, этот трехэтажный дом с учетом новой отделки стоит около 100 000 евро ($133 440).

В городе Арбанаси, известном своей роскошью, за 480 000 евро ($640 530) продается дом, построенный 300 лет назад. Здание сохранило многие особенности национальной болгарской архитектуры – дубовые двери и полы, а также стены толщиной более метра.

Покупатели, делающие первые шаги на этом рынке, должны помнить об осторожности и здравом смысле. Впрочем, именно этих качеств им зачастую не хватает, особенно если понравившийся дом конкуренты пытаются увести буквально из-под носа. Планируя покупку недвижимости в Болгарии, стоит помнить о некоторых правилах.

Кто хозяин?

Недвижимость в Болгарии может иметь сложную структуру собственников, особенно если она передавалась по наследству. Человек, проживающий в доме, может быть одним из собственников, но на дом могут также претендовать его родственники. Проконтролируйте, чтобы ваш юрист или риэлтор тщательно проверил документы, иначе может получиться, что в итоге вы станете собственником всего лишь части дома.

Пока ваш юрист занят оценкой дома, не забудьте напомнить ему, чтобы он проверил, не осталось ли у хозяина дома неоплаченных счетов. В Болгарии неоплаченные счета не ищут должника по всей стране, а, как правило, привязаны к его недвижимости. Это значит, что вы можете оказаться перед необходимостью заплатить налоги бывшего хозяина или погасить его долги за коммунальные услуги.

Не думайте, что земля вокруг дома, огороженная забором, автоматически относится к нему. Во многих деревнях традиционно сложившиеся границы участков могут иметь мало общего с границами официальными. Поэтому, прежде чем подписывать контракт о покупке, не забудьте проверить и это.

Не переплатите

Недвижимость в деревнях может казаться настолько дешевой, что жители Западной Европы нередко делают покупки по первому импульсу. “Я влюбился в это место с первого взгляда”, – говорит Майлз о деревенском доме, который он купил за 2000 фунтов стерлингов ($3870). Особенно Майлзу понравился виноградник, но теперь его несколько беспокоит то, что раньше на первом этаже дома жили козы, овцы и осел. “Чтобы привести все в порядок, нужно 20 000–25 000 евро [$26 680–33 360], – говорит Майлз, – возможно, он этих денег и не стоит”.

Похожий опыт есть у Даррина Беста из Лондона: он купил коттедж за 9200 фунтов ($17 800), который с учетом ремонта обошелся ему в 16 000 фунтов ($30 970). “Легендарная система двойного стандарта здесь невероятно популярна”, – говорит Бест, имея в виду, что иностранцам за ремонт дома приходится платить по крайней мере вдвое больше, чем местным жителям. Правда, в качестве положительной стороны он отмечает тот факт, что у него никто ни разу не просил взятку.

Не станьте жертвой обмана

Как и другие страны Восточной Европы, Болгария требует от иностранцев, покупающих землю, сначала зарегистрировать компанию. Оформление всех документов иной раз занимает месяц, и за это время владельцы понравившегося вам дома могут получить более выгодное предложение. Уже были случаи, когда хозяин, договорившись о сделке, продавал дом другому покупателю. Риск этого можно снизить, заключив с продавцом предварительный контракт, по которому в случае срыва сделки по вине продавца он будет должен заплатить какую-то неустойку. Еще лучше зарегистрировать фирму в Болгарии до того, как вы начнете поиск недвижимости.

Некоторые покупатели в горячке забывают об элементарных вещах: нельзя покупать дом, который вы видели только на фотографии в Интернете. “Некоторые люди такие наивные”, – говорит Хилари Артур, британский консул в Софии. Фотографии на сайтах никогда не покажут расположенные по соседству с домом АЗС или мусорные свалки. Бывали случаи, когда на сайтах красовались фотографии элитных домов по явно заниженной цене, а покупателям показывали откровенно второсортные дома.

Не совершайте покупку без помощи профессионалов. Самое важное – это то, кто вас представляет: риэлтор, юрист, переводчик и нотариус. Некоторые покупатели, как Бест, в поисках приключений все делают сами. Но у Беста по сравнению с рядовым покупателем есть преимущества: в Лондоне он работал в жилищном секторе, к тому же его друг, живущий в болгарской деревне, порекомендовал ему местного юриста. В результате все, что пришлось заплатить Бесту, – это 75 евро ($100) юристу, 0,5%-ный нотариальный сбор и 1%-ный гербовый сбор.

Но других на этом поприще может ожидать гораздо меньший успех. Артур рассказывает историю о том, что может произойти в подобной атмосфере “золотой лихорадки”. Одна супружеская пара, говорит она, купила старый дом на ферме. В этом им помог человек, оказавшийся местным юристом. Он же предложил помощь в ремонте, сказав, что знает хорошую строительную компанию. Но когда клиенты решили обратиться в другую фирму, потому что цена показалась им высокой, начались неприятности. Муж попал в подозрительную аварию на мотоцикле, а на женщину напали на улице.

За что заплатишь, то и получишь

“Чем лучше репутация у риэлтора, тем дороже его услуги”, – говорит Артур. Болгарские риэлторы нередко представляют интересы и продавца, и покупателя, поэтому они заинтересованы только в том, чтобы сделка состоялась, но не в том, чтобы сделка была выгодна для сторон. “В принципе, можно сделать все и самому, но недавно на этом рынке появились люди, которые не прочь что-то получить за твой счет”, – говорит Лэмберт, чья компания представляет только интересы покупателей. Stara Planina Properties не скрывает, что за полный комплект услуг – от регистрации фирмы до помощи в выборе языковых курсов – берет высокий процент. При покупке на сумму в 50 000 фунтов ($96 770) комиссия составляет 7%, при этом 4% идет агентству, а 3% – юристам. Если сумма превышает 200 000 фунтов ($387 080), комиссия ниже – всего 3%. (WSJ, 19–21.11.2004, Татьяна Бочкарева)