ДОХОДНОЕ МЕСТО: Торговый мост

По оценке консультанта отдела по работе с собственниками ABN-Realty Наталии Дерешовской, объем существующих торговых площадей на Кузнецком Мосту составляет порядка 7000–8000 кв. м. Это примерно 3% всех торговых площадей Москвы, поясняет Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости Blackwood. По его мнению, улица Кузнецкий Мост занимает очень неудобное в плане транспортной доступности положение, что в определенной степени сдерживает развитие торговли в этом районе.

Вторая особенность Кузнецкого Моста и его коренное отличие от современных проспектов – Тверской, Нового Арбата, Кутузовского и Ленинградского проспектов – неоднородная привлекательность улицы на разных ее участках. Улицу можно условно разделить на две зоны – от Большой Дмитровки до Петровки и от Петровки до Большой Лубянки, замечают специалисты Colliers International. По сути, востребована только верхняя часть улицы, добавляет Михаил Гец. Ставки аренды на первом, менее привлекательном для арендаторов, участке достаточно низкие, на втором же – почти как на самой дорогой Тверской – от $2000 до $2500 за 1 кв. м в год. В итоге в среднем по всей улице Кузнецкий Мост ставки колеблются от $1500 до $2000 за 1 кв. м в год. С ценами продажи площадей такая же ситуация: в верхней части Кузнецкого Моста они варьируются в диапазоне от $7000 до $9500 за 1 кв. м, в нижней части улицы, как считают в ABN-Realty, торги по выкупу площадей начинаются от ставки $5000 за 1 кв. м.

Сделки купли-продажи здесь достаточно редки, а потому сейчас трудно вывести какую-то усредненную цифру, замечает Дерешовская.

Несмотря на объективную разницу между двумя зонами, спрос на аренду помещений и в той и в другой части Кузнецкого Моста высок. “Уровень свободных площадей составляет около 3%, – считает Наталия Дерешовская. – Такой уровень сравним только с районами Садового кольца и Ленинградского проспекта”. По данным отдела исследований ABN-Realty, доля свободных площадей в III квартале 2004 г. находилась на отметке 2,5–3%. В этот период было зафиксировано лишь 2–3 предложения по аренде и продаже небольших помещений.

Как раз эти небольшие помещения с витринными окнами на первую линию улицы и составляют наиболее ценный “товар” для арендаторов и владельцев магазинов Кузнецкого Моста. Цена аренды этих выгодно расположенных помещений доходит до $3500–4000 за 1 кв. м в год.

Для бутиков и банков

Кузнецкий Мост – один из самых коротких торговых коридоров, включающий здания с небольшими площадями на первых этажах. В связи с этим на Кузнецком Мосту расположено большое количество компаний, занятых не в торговле продукцией массового спроса, а в сегменте эксклюзивных товаров и сфере услуг, считает Михаил Гец. Это бутики, офисы туристических компаний, авиакассы, юридические и нотариальные конторы. “До сих пор Кузнецкому Мосту присущ некий налет провинциальности, – считает Наталия Дерешовская. – Представленные здесь известные марки и торговые брэнды зачастую имеют явную несовместимость, как, например, Enrico Martinelli и кафе-столовая “Пельмешка” или магазин карт “Атлас”.

На Кузнецком Мосту представлены известные марки мужской и женской одежды (“Мила мода”, BGN, Gianfranco Ferre, Versace, Enrico Martinelli, Cartier, Adidas, Amato, Pulls, Paul & Shark, Valentino, “Реалист”), женского белья (“Бюстье”, “Дикая орхидея”) и обуви (Tervolina, “Эконика-стиль”). Эти бутики, по оценке Наталии Дерешовской из ABN-Realty, занимают примерно 55% общего объема торговых площадей Кузнецкого Моста. Около 15% помещений занимают головные офисы и филиалы многих крупнейших банков (Банк России, Внешторгбанк, Банк Москвы, Альфа-банк, Автобанк) и ювелирные дома и салоны (“Смоленские бриллианты”, “Дамиани”, “Голконда”, “К. Фаберже”, “Привилегия”, “Русская бронза”). Порядка 5%, по оценке компании ABN-Realty, занимают точки общественного питания самого разного формата (“Кофе Хаус” “Пельмешка”, “Елки-палки”), продовольственные магазины (“Черкизовские колбасы”, винный бутик “Кауфман”) и точки продаж книгоиздательской продукции (“Дом иностранной книги”, “Книжная лавка писателей”, “Дом педагогической книги”, “Атлас”). Помимо этих арендаторов на Кузнецком Мосту представлены салон подарков “Подарю”, касса “Аэрофлота”, туристические фирмы, аптека, оптика, медицинский магазин и интернет-клуб.

“Зеленая собака”

Улица Кузнецкий Мост имеет устойчивую репутацию одного из самых старых торговых коридоров Москвы. Когда-то она действительно была оживленным мостом через речку Неглинную и центром оживленной торговли живших в этой слободе кузнецов. В начале XIX в. реку убрали под землю, но привычное название осталось и перешло к улице, сохранившей историческую функцию моста. По поводу уничтожения моста А. Я. Булгаков писал брату: “Смешно, что будут говорить: пошел на Кузнецкий мост, а его нет, как “зеленой собаки”.

История улицы и тесно связанной с нею параллели – Софийки – начинается с момента основания в этой местности Пушечного двора на берегу реки Неглинной, который был построен около 1475 г. и занимал целый квартал. Строителем двора был знаменитый зодчий Аристотель Фьораванте. Около двора расселились специалисты пушечного дела – новгородские кузнецы, создавшие упоминающуюся в актах XV в. Кузнецкую слободу.

Сначала местные обитатели торговали здесь собственными изделиями, но со временем к ним присоединились московские и иностранные купцы, и к концу XVIII в. улица стала одним из модных торговых мест в городе. Сначала деревянные, а затем каменные купеческие лавки сдавались внаем немецким торговцам, и основным товаром Кузнецкого моста были головные уборы и туалетные принадлежности. По всему Кузнецкому мосту стали открываться модные французские лавки, обилие которых было связано с указом Екатерины II о привилегиях иностранцам. В городе образовалась колония французских купцов, которые облюбовали Кузнецкий мост. В екатерининские времена говорили “Ехать во французские лавки”, что подразумевало отправляться в модные московские магазины на Кузнецкий мост.

Бывали на Кузнецком мосту и услаждавшие взор действа иного рода. Еще в нынешнем столетии тротуары улицы работали в качестве доски позора и меры карательного полицейского правосудия – нарядные барышни в шляпах и шелковых платьях и франты с метлами в руках мели Кузнецкий мост в наказание за нарушение “общественного благочиния” или за неумеренное употребление алкоголя. Вокруг великосветских дворничих увивались обыкновенно с конфетами и цветами их кавалеры.

Торговая концепция улицы Кузнецкий Мост, как сказали бы сейчас, ненадолго поменялась из-за войны с Наполеоном. Главнокомандующий Москвы граф Растопчин ликвидировал всю здешнюю французскую колонию. Что не помешало французским гвардейцам доблестно защищать бывшее имущество своих соотечественников-торговцев во время пожара в Москве.

Французские купцы быстро вернулись сюда после окончания войны, к ним присоединились английские, немецкие, итальянские – и торговля пошла с прежней скоростью. Хотя уже тогда, в XIX в., современники удивлялись тому, что и сейчас составляет главную загадку Кузнецкого, – как такая неудобная, малопроезжая улица, идущая по довольно крутому пригорку, сделалась “самым модным пунктом Москвы”?

МДХ, он же “Красный петух”

Мимо домов, которые впитали в себя века истории Москвы и России, каждый день идут по Кузнецкому Мосту тысячи людей. Один из таких хранителей памяти народной – Московский дом художника.

В 1883 г. к общему числу торговых точек на Кузнецком Мосту прибавился вновь выстроенный магазин, владельцем которого стал известный владелец чугунолитейных заводов России французский подданный Ф. Ф. Сан-Галли.

Два одноэтажных каменных строения по улице Кузнецкий Мост, 11, были соединены остекленным чугунным сводом. В Первую мировую войну черносотенцы разгромили здешние иностранные магазины и здание опустело. А летом 1917 г. на него обратил внимание известный московский богач булочник Филиппов. Здание на Кузнецком он решил превратить в шикарное кафе. В конкурсе на оформление кафе победил Георгий Якулов, а участвовали в проекте многие московские художники. По проектам Александра Родченко делались необычные светильники – сложные пространственные композиции из гнутой жести. Стеклянный потолок расписывал Владимир Татлин. В итоге обширное, несколько индустриального вида помещение совершенно преобразилось – кафе, названное “Питтореск”, открыли в январе 1918 г. На открытии выступали Владимир Маяковский, Давид Бурлюк, Василий Каменский. Футуристы обрели в “Питтореске” обширную и эффектную площадку для выступлений.

Осенью 1918 г. кафе перешло в ведение театрального отдела Наркомпроса, было объявлено “клубом-мастерской” и получило новое название, страшноватое, но зато “революционное” – “Красный петух”. Однако уже во времена нэпа под стеклянным сводом дома опять шла торговля. С начала 1930-х гг. и по сей день домом на Кузнецком владеют художники. Сначала это был знаменитый КООП “Всекохудожник”, просуществовавший до 1953 г. Он снабжал художников холстами и красками, давал авансы и ссуды, заказывал и покупал работы, посылал поодиночке и “бригадами” в творческие командировки. После ликвидации кооператива здание на Кузнецком унаследовал Московский дом художников.

МДХ был варварски “реконструирован” в 60-е гг. Реставрационные и отделочные работы, проведенные в 2001 г. по сохранившимся чертежам XIX в., воссоздали исторический облик Дома художника – пассаж Сан-Галли. Современный Московский дом художника объединил в своих стенах выставки и ярмарку, ресторан “Джаганнат”, салон подарков, художественный салон для дизайнеров.

Меняем профиль

Перспективы развития Кузнецкого Моста как торгового коридора достаточно высоки, считает Михаил Гец. Но беда многих зданий, расположенных в этом районе, в том, что один и тот же объект может принадлежать разным собственникам, причем различным по социальному статусу, говорит он. Например, часть здания может принадлежать госучреждениям, другая часть – муниципалитету, а третья – частному лицу. Такое многообразие собственников препятствует превращению здания в элитный комплекс и, соответственно, делает его менее привлекательным для арендатора или покупателя.

Основные перспективы развития улицы, считают в ABN-Realty, заключаются в реконструкции существующего фонда зданий, так как многие из них достаточно ветхи и имеют довольно непрезентабельный вид. В ближайшее время в этом районе будет произведена реконструкция нескольких домов, говорит Гец. Например, площадь перед ЦУМом целиком будет использована под строительство торгового комплекса. Ожидает реконструкции дом № 16, который превратится в торговый комплекс на 6000 кв. м.

Ведется реконструкция здания на Кузнецком Мосту, 13, где также планируется размещение торговых площадей на первых уровнях.

Теряем историю

Когда старые, дышащие историей и хранящие многовековую память дома современные торговцы заставляют меняться, приспосабливаться под модные форматы магазинов и ресторанов, рождаются удивительные истории перевоплощений. Некоторые их них можно назвать забавными, прочие – скорее грустными.

К веселым историям можно отнести, например, случай с “перепрофилированием” одного подвала. В конце прошлого века на пересечении улиц Кузнецкий Мост и Неглинной было полуподвальное помещение, которое совершенно официально использовалось как отхожее место. Однако в конце 90-х гг. общественный туалет закрыли и переоборудовали в... ресторан. Этого мало: ресторан еще и назвали “ностальгически” – “Сирано”.

Есть и другие истории, связанные с заинтересованным вниманием инвесторов к реставрации исторических особняков Кузнецкого Моста. Правда, чаще это реставрация самым варварским и эффективным способом – путем сноса.

Пример такой реконструкции уже есть – это офисно-торговый центр на Кузнецком Мосту, 17, строения 1–7 (кстати говоря, здание несколько раз перекрашивалось – ходили слухи, что выбранная первоначально расцветка не понравилась мэру Юрию Лужкову).

Кузнецкий Мост, 17 (строения 1–7), – памятник истории и культуры XVII в. По постановлению Совета министров РСФСР № 624 за 1974 г. этот ансамбль под № 430 был включен в список памятников культуры государственного значения и переведен в список памятников РФ. Осенью 1993 г. префектура ЦАО подписала контракт на проведение реконструкции комплекса на Кузнецком, 17, под жилье. Но пока проект был “в пути”, аппетит инвестора сильно вырос. В итоге четыре строения охранной зоны памятника были снесены. А вместо жилья здесь красуется новенький торгово-деловой центр, который сейчас в перестроенном виде служит на Кузнецком Мосту одним из редких примеров, как говорят риэлторы, “современного формата торговли”.