ДОХОДНОЕ МЕСТО: Магазины в “челюстях”

Новый Арбат (бывший Калининский проспект), проложенный сквозь старую застройку в 1967 г. к 50-й годовщине Октябрьской революции и нелюбезно прозванный “вставной челюстью” Москвы, – одна из самых любимых торговцами улиц столицы. Хотя большие площади здешних домов отданы под офисы, торговля здесь представлена широко и во всех формах – от крупного супермаркета до мини-бутика. Магазины Нового Арбата традиционно сконцентрировалась в стилобатах здешних высоток. И в отличие от Тверской улицы, где магазины, поменявшие планировку, и новые объекты – большая редкость, Новый Арбат постоянно генерирует новые проекты реконструкции и нового строительства.

Согласно данным компании Stiles & Riabokobylko, объем существующих торговых площадей Нового Арбата – около 20 000 кв. м и при весьма существенном для центра города предложении ставки аренды здесь уступают по величине только Тверской улице и составляют в среднем $3200–3300 за 1 кв. м в год. Крупнейшие торговые центры расположены на левой (при движении от центра) стороне улицы: “Валдай центр” (Новый Арбат, 11) с арендаторами “Дикая орхидея”, “Кашемир и шелк”, “Адамас”, Ecco, Naf Naf, в том же доме – ТД “Новоарбатский”, “Москвичка” в д. 15, “Дельта Спорт” – в д. 17.

Правая сторона улицы гораздо менее оживленная, здесь и тротуар менее широкий, и объем помещений под магазины более скромный. Зато здесь есть легендарный московский “Дом книги”, кинотеатр “Октябрь”, который после реконструкции никак не откроется, а также сеть ресторанов и баров. Кроме “Метелицы” на Новом Арбате сейчас работают казино “Корона” и “Адмирал”. Площади, занятые игорными заведениями, сейчас приносят арендодателям больший доход, чем торговые.

Среди названных новоарбатских объектов почти нет магазинов с интересной историей – улица еще слишком молода для мемуаров, а вот с увлекательным настоящим – хоть отбавляй. Тем более что побороться за обладание недвижимостью на второй по цене аренды торговой улице города откажется редкий инвестор.

Дорогая моя “Москвичка”

Известный московский универмаг “Москвичка” – часть одной из высоток, построенных в 60-х гг. прошлого века при прокладке Калининского проспекта. Его общая площадь – 6500 кв. м, торговая – менее 4000 кв. м. В 1996–1999 гг. здание занимал универмаг British House.

В 2003 г. у универмага сменился владелец. Его новым собственником стала компания “Синдика”, управляющая столичными рынками “Тушинский”, “Троицкий”, “Покровский”, “Усачевский”, рынком стройматериалов “Синдика-О” в Строгине.

“Синдика” купила 100% акций “Москвички” у группы акционеров из “нескольких российских предпринимателей” и американского инвестфонда Russia Partners, а агентом по сделке выступила компания Colliers International. Сумма сделки не разглашалась, по мнению экспертов, она должна была составить $15–18 млн. Самый сильный соблазн для новых владельцев магазина – сделать из него очередное казино, считают риэлторы. Впрочем, сосед “Москвички” – торговый дом “Весна” преодолеет этот соблазн даже с выгодой для себя.

“Весеннее” обновление

Три года назад казино “Метелица” приобрело прилегающую к нему часть торгового дома “Весна” и организовало там дополнительные игорные залы. Вторая, не проданная “Метелице” часть “Весны” сейчас продолжает работать как торговый центр. Более того, она пережила реконструкцию и даже увеличила торговые площади.

В марте 2002 г. корпорация “Инком-Недвижимость” приступила к реконструкции магазина “Весна”, выступая в качестве соинвестора и управляющей компании. В феврале 2004 г. реконструированный торговый дом “Весна” уже принял первых покупателей.

При проектировании нового торгового комплекса была использована уникальная для России концепция open space. В соответствии с ней торговля производится на открытом пространстве. Такое решение позволило сделать новый торговый центр максимально удобным как для продавцов, так и для покупателей, считают в “Инкоме”. В результате реконструкции площадь “Весны” возросла до 14 800 кв. м (против 12 000 кв. м до реконструкции), здание полностью изменило архитектурный облик и превратилось в один из самых заметных объектов Нового Арбата, а ведущий московский ресторатор Андрей Новиков открыл здесь одноименный ресторан. Среди арендаторов торговых площадей в “Весне” такие известные брэнды, как Constellation, MaxMara, Marina Rinaldi, Articoli, Aldo Coppola, Charactere, “Империя детства”, “Дикая орхидея”, “Фабрика развлечений”, Piquadro, No One, Vision, “Инфинити Арт”.

Жажда знаний

Реконструкция ожидает еще один новоарбатский магазин – “Дом книги”. Сейчас это здание занимает муниципальное предприятие “Объединенный центр “Московский дом книги”. Это единственная в России многоструктурная розничная книготорговая сеть, сосредоточенная в одном городе. Сеть была создана в 1998 г. по решению правительства Москвы и включает сейчас 37 книжных магазинов и 40 киосков, расположенных в различных округах города. Наиболее крупные из них – “Дом книги на Новом Арбате”, “Дом педагогической книги”, “Дом медицинской книги”, “Дом технической книги”, “Мир детской книги”, “Дом книги на Соколе”, “Дом книги на Войковской”. Многие из этих магазинов имеют полувековую книжную историю и адреса, ставшие символами Москвы.

Ежедневно в магазинах сети делают покупки 70 000 человек. Суммарный объем продаж объединения насчитывает более 25 млн книг в год. Торговля канцелярскими товарами составляет сегодня более 25% от общего объема товарооборота Объединенного центра.

По количеству проданного товара предприятие является крупнейшим магазином Европы. В магазинах сети работает около 2000 человек.

Весной 2004 г. стало известно о планах столичного правительства реконструировать “Дом книги” – общественный градостроительный совет при мэре столицы одобрил проект реконструкции, согласно которому здание планируется надстроить на два этажа, в результате чего его общая площадь увеличится на 3000 кв. м. На 1-м, 2-м и 3-м этажах будет осуществляться продажа книжной продукции, на 3-м и 4-м расположатся предприятия общественного питания для посетителей и сотрудников магазина. Проект также предполагает строительство подземного паркинга.

Вероятно, реконструкция будет происходить не на бюджетные деньги, так как крупнейшей столичной сетью книжных магазинов “Московский дом книги” заинтересовался холдинг “Интеррос” – частная инвестиционная компания, под управлением которой находятся активы стоимостью свыше $10 млрд (ГМК “Норильский никель” (около 60% акций), энергомашиностроительный концерн “Силовые машины” (около 70%), агропромышленный комплекс “Агрос” (100%), Росбанк (95%), “РУСИА Петролеум” (более 25%), банковская группа “О.В.К.”).

О переговорах столичного правительства и “Интерроса” насчет создания совместного предприятия на базе сети книжных магазинов “Московский дом книги” стало известно от руководителя комплекса экономической политики и развития города Юрия Росляка. По его словам, речь не идет о продаже сети или ее части – магазины МДК будут сочетать торговлю книгами и организацию досуга. Если стороны договорятся, московское правительство передаст книжную сеть “Интерросу” в обмен на долю в новом предприятии, сообщил Юрий Росляк.

По мнению управляющего директора холдинговой компании “Интеррос” Андрея Бугрова, книжный рынок “имеет сильный потенциал для развития”, но нуждается в финансовых вложениях и маркетинговой поддержке. Идея “Интерроса” в том, чтобы в магазинах можно было “сесть и полистать книжку, выпив чашечку кофе”.

По оценкам участников рынка, интерес “Интерроса” к МДК связан прежде всего с помещением магазинов, площадь которых составляет примерно 30 000 кв. м, а стоимость – около $60 млн, и возможностью их перепрофилирования.

Санация высоток

Торговые площади в стилобатах новоарбатских высоток и офисные помещения над ними в далекой, но уже видимой перспективе тоже будут реконструированы. Замена начинки устаревших зданий начнется согласно вышедшим документам с четвертой по счету “книжки”, расположенной на пересечении бывшего Калининского проспекта с Новинским бульваром. Знаменитое здание, на углу которого красуется глобус, было возведено в комплексе министерских высоток в 1967 г. Несколько лет назад оно превратилось в крупный офисный центр, но устаревшие планировка и техническое оснащение небоскреба не соответствуют престижу его географии. В течение двух лет будет проводиться его частичная модернизация, но внешне строение, за исключением замены окон, останется прежним.

По окончании ремонта первые три этажа займут небольшие магазинчики, фотоателье, пункты ксерокопирования, рестораны, кафе, бистро, а “надлежащие” офисы увеличатся в полезной площади за счет перепланировки. Кроме того, планируется и техническое перевооружение здания: будут увеличены мощности электросетей, усовершенствованы системы водоснабжения, отопления, кондиционирования.

Новые проекты

Помимо перепрофилирования и реконструкции Новый Арбат собирается удивить москвичей серией новых проектов, часть площадей в которых займут торговые помещения. Самый крупный из них – Lotte & Lotte, гостиничный, деловой и торговый центр на пересечении Нового Арбата и Садового кольца. Строительство комплекса было инициировано в 1996 г. АО “ЛогоВАЗ”. В 1997 г. “ЛогоВАЗ” и Lotte Group, включающая 85 корейских и японских компаний с оборотом более $16 млрд, создали компанию L&L, получившую права на застройку участка.

Пять лет ушли на разработку проекта и его согласование, а в 2002 г. Lotte Group выкупила акции L&L, принадлежащие “ЛогоВАЗу”, и проект полностью перешел под ее контроль. Сейчас комплекс находится на стадии строительства.

Общая площадь помещений внутри комплекса составит 84 000 кв. м. Первая очередь проекта будет сдана в 2005 г. Это будет 23-этажное здание, первые восемь этажей которого отведены под магазины и увеселительные заведения, остальные этажи – под офисные помещения. Вторая очередь проекта – высококлассный отель на 350–400 номеров – будет реализована после 2005 г.