ДОХОДНОЕ МЕСТО: Витрина имени Горького

Стартуя от первого в Москве подземного торгового комплекса “Охотный Ряд”, Тверская улица поднимается до Пушкинской площади и далее – до площади Маяковского. Дорогу плотными рядами окружают сотни витрин, большинство из которых представляют фирменные бутики, рестораны, ювелирные и мультибрэндовые магазины обуви и одежды. Объем их дневной выручки (если бы аналитики взяли на себя труд ее подсчитать) сравнится с доходом стрит-ритейлоров крупнейших городов мира. Пока же такие исследования не проводились, и в связи с непрозрачностью российского бизнеса доказательно говорить о средней доходности на Тверской невозможно. С уверенностью можно утверждать только одно: эта доходность значительно выше, чем в любом другом торговом коридоре Москвы. Привлекательность улицы для потребителей связана с нахождением здесь известных брэндовых (зачастую монобрэндовых) магазинов, а также близким расположением известных достопримечательностей, которые играют роль якоря в привлечении посетителей. В непосредственной близости к Тверской улице находятся Красная площадь с ансамблем Московского Кремля, Театральная площадь. В дополнение ко всем перечисленным факторам Тверская обладает уникальным позиционированием относительно других транспортных и пешеходных магистралей центра города (Петровка, Дмитровка, Кузнецкий Мост, Неглинная, Большая Никитская, Бульварное кольцо).

Некоторое время назад бытовало устойчивое убеждение, что Тверская – исключительное место для продвижения брэнда, для шоу-румов, поднятия престижа и продвижения новой для России торговой марки, что сама по себе торговля на Тверской невыгодна для коммерсантов и покрыть себестоимость товаров никакими маркетинговыми мероприятиями невозможно, не говоря уже о прибыли, говорит Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul’s Yard. Одновременно с укреплением этого предубеждения росла популярность Кутузовского и Ленинского проспектов. Однако, по мнению Кудрявцева, ни тот ни другой торговый коридор не имеет такой пешеходной проходимости, как Тверская, и ни на том ни на другом не совершается такого количества немотивированных покупок, как на Тверской. Последние исследования Paul’s Yard говорят о том, что торговый бизнес (в том формате, в каком он существует на настоящий момент) может приносить колоссальные прибыли.

Аренда

В последнее время арендные ставки на главном торговом коридоре Москвы повысились, по данным Jones Lang LaSalle, примерно на 15–20%. Причина в том, что на рынок стало выходить все больше новых торговых марок, которые в первую очередь стремятся открыть свой flagship store, или “имиджевый магазин”, на одной из центральных торговых улиц города. Соответственно, высокий спрос на такие помещения дает возможность владельцам увеличивать арендные ставки. Согласно данным Paul’s Yard, предложение по торговым площадям на Тверской улице составляет порядка 10 000 кв. м на первых этажах, еще около 3000 кв. м на вторых этажах и около 1500 кв. м в цокольных этажах. Однако объем существующих торговых помещений улицы можно считать и большим, если учитывать прилегающие к Тверской переулки.

По данным ABN-Realty, в случае расширения торгового коридора Тверской на 50–100 м “в глубину” объем помещений превысит 100 000 кв. м, что, безусловно, повышает вероятность новому магазину, кафе или салону обосноваться на краю престижного коридора. И многие арендаторы, не только ритейловые, но и офисные, охотно этим пользуются. Так, на пересечении Тверской с Никитинским переулком расположились кафе “Николь”, Мастер-банк, “Мобайл Центр” и продовольственный магазин. На пересечении Тверской и Газетного переулка – представительства “Корпорации МИАН”, отделение Сбербанка, “Макдоналдс”. В Камергерском переулке – пешеходной зоне – находятся отделение Гута-банка, сеть ресторанов и кафе фаст-фуд. Ставки аренды помещений на Тверской и в переулках отличаются, по словам риэлторов, “в разы”. Для магазинов и кафе, выходящих витринами прямо на Тверскую, действуют ставки до $4500 за 1 кв. м в год без НДС, по данным Colliers International, и $3700 – по данным Jones Lang LaSalle. По данным Blackwood, рекордная сделка по аренде на Тверской составила 5500$ за 1 кв. м в год. Менее высоки – около $2500 – ставки аренды в прилегающих переулках и для “старых” арендаторов Тверской. Большинство арендаторов стараются заключить договор аренды на длительный срок (5–10 лет), замечает Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости Blackwood. “Спрос на площади в данном торговом коридоре сверхвысокий, – считает он. – Ради помещения на Тверской многие арендаторы готовы переплатить. Если на какой-либо улице арендатор платит $600 за 1 кв. м, то за помещение на Тверской этот же арендатор готов заплатить $3000 за 1 кв. м и даже больше”.

Интересно, что ставки аренды помещений четной стороны Тверской (правой стороны улицы, если смотреть от центра), где находятся магазин “Подарки”, “Елисеевский”, книжный “Москва”, оказываются выше, чем ставки левой стороны. Это загадочное на первый взгляд явление имеет простое объяснение: проходимость, плотность пешеходных потоков правой стороны гораздо выше, чем левой.

“По правую сторону от Тверской отходят улицы и переулки, либо сами являющиеся известными торговыми коридорами (Столешников и Камергерский переулки), либо ведущие к таковым – к улицам Петровка, Кузнецкий Мост, – поясняет разницу сторон улицы Кудрявцев. – Поэтому пешеходный и автомобильный трафик по правой стороне улицы более напряженный, чем по левой, и арендная плата за торговые площади на этой стороне Тверской выше, чем за аналогичные, в среднем на $500 за 1 кв. м в год”.

Стороны торговой улицы неравноценны и спозиционированы на различные покупательские предпочтения. Среди причин, резко дифференцирующих стороны улицы, аналитики Paul’s Yard выделяют, во-первых, разницу в потоке автотранспорта в вечернее и утреннее время, потенциальную затрудненность и интенсивность его движения. Во-вторых, местоположение выходов станций Московского метрополитена, а также соответствие прохождения линии метрополитена и улицы. Третий фактор – наличие прогулочных зон, достопримечательностей, предприятий общественного питания и досуговой составляющей (кино, казино). И последнее – расстояние между подземными переходами.

В отличие от “пространственной” разницы в уровне ставок аренды “во времени” они изменяются не столь отчетливо. Аналитики замечают, что ставки аренды на таких не имеющих аналогов в Москве торговых коридорах почти не подвержены колебаниям. По наблюдениям специалистов Paul’s Yard, если в целом по городу в 2003 г. наблюдалось некоторое снижение уровня арендных ставок в торговых центрах, не соответствующих современным форматам ритейла, арендные ставки на объектах торговой недвижимости в центре города практически не изменялись. “В этом определяющую роль играет фактор престижа, так как многие компании предпочитают открывать магазины и бутики в центральной части города с целью поддержания имиджа. Величина арендной ставки в таком случае не является определяющим фактором при выборе торговых площадей”, – считает Кудрявцев.

Продажа

Из-за небольшой частоты совершения сделок купли-продажи торговых площадей на Тверской риэлторы и консультанты считаю некорректным говорить даже о средней цене таких сделок. “Нами отмечены сделки, в которых стоимость 1 кв. м составляла $8000 и $13 500, – говорит Кудрявцев. – И мы не исключаем возможности купли-продажи помещений по более высокой цене”. Редкой удачей, по мнению Романа Чепцова, следует считать покупку помещения по цене $7000 за 1 кв. м, но чаще цена сделок оказывается ближе к $10 000–12 000. Высокая цена выкупа площадей street-retail, как, впрочем, и их дорогая аренда объясняется острым дефицитом свободных помещений, уровень которых, по разным оценкам, составляет 1,5–5%.

Строить негде

К несчастью московских ритейлоров, Тверская имеет очень ограниченный потенциал по развитию и приумножению торговых площадей. В сравнении, например, с Новым Арбатом, имеющим солидные предложения по современным торговым площадям (торговые центры “Москвичка”, “Юпитер”, Весна”, Новоарбатский гастроном), Тверская жестко ограничена, во-первых, по расширению площадей, во-вторых, по их модернизации, считает Кудрявцев. На Тверской практически исключена возможность реконструкции стилобатных частей жилых и административных зданий, изменения их конфигурации и создания дополнительных входов. Следовательно, ни увеличить объем помещений, ни изменить формат торговли здесь нельзя. Новые проекты предполагают новое строительство, а оно сейчас может вестись лишь

на месте снесенных “Интуриста”, “Москвы” и готовящегося к реконструкции “Минска”.

Некоторый простор для развития дает возможность освоения подземного пространства: строительство торговых объектов на прилегающей к метрополитену территории. Например, у ст. м. “Маяковская” компания “Ингеоком” с конца 90-х гг. делает еще один выход, над которым будет построен новый торговый центр. Шанс расширить площади дают и проекты освоения подземного пространства.

Улица ям

Один из таких проектов, рожденный столичными властями в середине 90-х гг. и сейчас уже весьма близкий к воплощению, – строительство на Тверской площади подземного торгового центра. Как стало известно “Ведомостям”, одним из соинвесторов строительства подземного комплекса будет турецкая компания “Гюнал Иншаат тиджарет ва Санаии А.Ш.”, уже этим летом строители должны были выйти на площадку, чтобы успеть реализовать проект к 2006 г. Предполагается, что из 96 500 кв. м общей площади торговая часть займет 35 000 кв. м, остальное пространство отводится под парковки и тоннели, за счет чего должна быть улучшена транспортная ситуация в районе Тверской. По словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, создание транспортных развязок и туннелей в таких случаях вменяется инвестору как обременение.

Еще одна крупногабаритная яма должна появиться на площади Белорусского вокзала, реконструкцией которого, по данным “Ведомостей”, займется владелец Leviev Group Лев Леваев. В перестройку площади израильский предприниматель советского происхождения готов вложить около $200 млн. Инвестором реконструкции площади Тверской Заставы, судя по всему, станет входящая в холдинг Leviev Group компания “Стройинком-К”, которая с 2001 г. проинвестировала строительство около 400 000 кв. м жилых и коммерческих площадей в Москве. Среди ее проектов – известные “Палаты Муравьевых”, комплекс таун-хаусов на Остоженке, реконструкция целого квартала на Патриарших прудах. Архитектурный проект реконструкции площади Белорусского вокзала (Тверской Заставы) с планировкой транспортных развязок был разработан академиком Борисом Бодэ еще в 2001–2002 гг. Он предусматривает строительство многоуровневого подземного комплекса общей площадью около 100 000 кв. м, из которых 50 000 кв. м займет паркинг, остальное — торговые и технические помещения.

По словам Юлии Никуличевой, заместителя директора компании Jones Lang LaSalle, которая занималась разработкой предварительной концепции проекта, в подземном комплексе из-за проходящей внизу ветки метро будет не более четырех уровней. В качестве обременения фирма “Стройинком-К” должна построить второй тоннель под путепроводом. Внешний вид Белорусской площади будет сохранен, сквер и памятник Максиму Горькому останутся на прежнем месте. Компания планирует закончить работы на площади в 2008 г. Кстати, при осуществлении этих проектов Тверская и продолжающая ее 1-я Тверская-Ямская превратятся в улицу “трех ям” – с “Охотным Рядом” в начале, трехуровневым “подземельем” Тверского бульвара в середине и “пещерой” на площади Белорусского вокзала. Необходимость освоения подземного пространства должна простимулировать и замену устаревших коммуникаций, пролегающих под Тверской, оптимистично заявляют эксперты.

Продавцы Тверской

Пока грандиозные подземные проекты делятся между заинтересованными инвесторами, ритейлорам, пожелавшими обосноваться на Тверской, остается надеяться только на съезжающих арендаторов. По данным исследования, специально проведенного “Ведомостями” для оценки вакантных помещений торгового коридора Тверской, большинство местных свободных объектов сдаются в аренду при посредничестве Alexim-Invest, которая изначально создавалась как управляющая компания, приоритетом деятельности которой является доверительное управление объектами торговой недвижимости. Позже компания приобрела статус риэлторской фирмы, но без претензий на захват всех направлений: Alexim-Invest специализируется на объектах street-retail в центре города. Сейчас конкурентов по сдаче в аренду “тверских” площадей у этой компании нет – ссылки на телефоны Alexim-Invest красуются на большинстве “подворотен” и переулков Тверской, где у компании есть площади от 100 до 300 кв. м в аренду под магазины и кафе, а также на одном из самых знаменитых и объемных объектов Тверской – некогда существовавшем кафе “Космос” и теперь уже бывшем ювелирном магазине “Космос-Золото”.

Пока на Тверской, 4, было кафе, этот рай мороженого знали и любили все дети столицы с еще более многочисленной армией приезжающих сюда “внутренних” туристов. Только здесь, отстояв многочасовую очередь, можно было попробовать более 10 сортов мороженого из красивых стаканов. Для любителей – с бокалом шампанского. Райское наслаждение сладкой продукцией отечественной молочно-холодильной индустрии прервалось в 1995 г., когда место мороженого в меню заняли кольца, цепочки и другие изделия из драгметаллов на витринах.

Ювелирный “Космос-Золото” открылся 25 декабря 1995 г. и был крупнейшим ювелирным магазином в Европе, а также официальным дистрибьютором знаменитой на весь мир испанской компании Carrera y Carrera. Теперь его место должен занять новый арендатор, которому, учитывая легенду места и близость к Кремлю, необходимо готовиться к максимальному уровню арендных ставок.

Среди последних сделок Тверской – открытие салона сотовой связи “Связной” (Тверская, 17), магазин сети одежды для молодежи Company’s, бутик Bang & Olufsen. В этом же доме скоро открывается кофейня “Кофе Хаус”. На площадях, занимаемых ранее Global USA (Тверская, 6), открылся парфюмерный магазин сети Ile de Beaute.

Без концепции

В отличие от современных торговых центров, которые имеют профессионально разработанную концепцию, у торговых улиц таковой нет. “Собственники и арендаторы площадей разные, притираются друг к другу со временем, – замечает Кудрявцев. – Они конкурируют и взаимно дополняют друг друга. Концепция улицы складывается со временем под влиянием рыночных реалий и различных факторов: местоположения, окружения, конкурентной среды, исторического прошлого, эмоциональной составляющей. Тверская улица – торговый коридор с уже сложившимся стилем, узнаваемым обликом, определяющим формат действия

магазинов различных направлений, предприятий общественного питания и развлечений”.

Соотношение профилей зависит во многом и от специфики самой улицы: например, на Новом Арбате превалируют развлекательные учреждения, Камергерский переулок населен ресторанами, Театральный проезд – улочка бутиков, считает Наталья Сазонова, консультант по исследованиям рынка Colliers International: “Большой сегмент – от 20% до 60% от общей торговой площади – занимают магазины одежды, обуви, аксессуаров. Для Тверской, как и для большинства центральных улиц, характерно резкое уменьшение доли или даже полное исчезновение продуктовых и хозяйственных магазинов, что связано с невозможностью для предприятий такого профиля платить высокие арендные ставки”.

По данным ABN-Realty, Тверскую занимают преимущественно магазины промышленных товаров, бутики, кафе и рестораны – их доля составляет приблизительно 65–70%. Здесь расположены магазины и салоны широко известных марок: “Дикая орхидея”, Benetton, “МодАрт”, Sach, Glenfield, TJ Collection, Geox, Baldinini, Ecco, “Парад”, f.f., Fabi, Companys, Mexx, Hugo Boss. В тверском торговом коридоре расположено большое количество банков. “Практически каждый более или менее крупный банк имеет филиал на Тверской, – считает Роман Чепцов. – Это Росбанк, Альфа-банк, Сбербанк, Внешторбанк.

Торговые истории

Концепция торгового формата Тверской как улицы “вкусной” и “съедобной”, формировалась на протяжении многих десятков лет. Сейчас от нее не осталось и следа, и только история некоторых зданий напоминает “продуктовое” прошлое главной улицы столицы.

Пример тому – магазин “Елисеевский” (Тверская, 14) – бывший московский гастроном № 1, еще ранее, при своем первом открытии в 1901 г. названный “Магазин Елисеева и погреба русских и иностранных вин”. В современную эпоху, в 1992 г., было создано ЗАО “Елисеевский магазин”, 100% акций которого отошли коллективу магазина. По словам участников рынка, в мае 2002 г. контроль над магазином перешел к совладельцу казино “Корона”, Golden Palace и ряда объектов недвижимости на Тверской Якову Якубову. Однако, по данным Московской регистрационной палаты, владельцем всех акций ЗАО остается трудовой коллектив.

Судьба “Елисеевского” оставалась неопределенной до мая 2002 г. — тогда помещения магазина начали активно сдаваться в аренду (в одном из выходящих на Тверскую залов недавно открылся ресторан “Этаж”). Осенью руководство магазина объявило тендер для поставщиков оборудования на проект элитного супермаркета, который должен был открыться в основном торговом зале “Елисеевского” площадью 750 кв. м. Однако вскоре тендер был закрыт, а его участникам сообщили, что магазин станет специализироваться на торговле одеждой и обувью. Такой вариант не устроил столичные власти, которые неоднократно заявляли о невозможности закрытия последнего продмага на Тверской.

Летом 2003 г. в “Елисеевском” прошли ремонтно-реставрационные работы. Из “прилавочного гастронома” он превратится в магазин самообслуживания с торговой площадью около 1000 кв. м. При этом интерьер магазина восстанавливался по дореволюционным чертежам. Стоимость проекта в “Елисеевском” оценивают в $2 млн. Восстановленный магазин теперь обслуживает около 3000–3500 человек в день, а его ежемесячный оборот, по общим оценкам ритейлоров, составляет до $1,5 млн.

Еще один “вкусный” магазин прямо по соседству с “Елисеевским” – булочная Филиппова. Ее “преобразовали” в стандартное кафе первым из списка репрессированных московских булочных. В булочной перебывал весь цвет Москвы, в ней назначали свидания. Публика приходила самая разномастная – от учащейся молодежи до старых чиновников в дорогих шинелях. Благодаря Филиппову широкое распространение в России получили “московские” калачи. Тесто для них после замеса выносилось на холод, что способствовало молочнокислому брожению и придавало им особый вкус. Были в “Филипповской” и кондитерский магазин, калачная и бараночная пекарни, сухарная, карамельная мастерские, мармеладный цех.

Когда начался “ремонт” здания, первыми запротестовали жители окрестных домов, затем негодующие письма с требованием сохранить столице ее историю направили властям города Олег Ефремов, Марк Захаров, Юрий Соломин, мхатовцы и ленкомовцы. Среди встревоженных судьбой магазина была и Новелла Журина, правнучка знаменитого булочника.

Сейчас в нынешней “Филипповской” не осталось почти ничего прежнего. Здесь была открыта кофейня “Кофе Бин”. Ее судьбу повторили ликвидированные на Тверской булочные в доме № 5, затем в доме № 4 – перепрофилированы все окрестные хлебные магазины. Ведь хлеб дешев, а аренда на Тверской дорога.