НА КОНТИНЕНТАХ: Первый блин комом

В ноябре 2002 г. Эрику Олсену было всего 22 года. Он приехал из штата Висконсин в город Вашингтон, чтобы работать в аппарате одного из конгрессменов. Поначалу Олсен собирался снимать квартиру, но старший коллега убедил его, что разумнее купить жилье, и посоветовал для начала обратиться к знакомому риэлтору.

Первая сделка сорвалась, но Олсен уже завелся и несколько недель спустя купил при помощи этого же риэлтора другую квартиру – не глядя! Он посмотрел лишь фотографии, которые получил от агента по электронной почте.

“Я просто хотел поскорее перебраться в собственное жилье и поэтому не обратил внимания на то, что мне показалось мелочью, – рассказывает Эрик, который сейчас живет в студии, которую он купил за $92 500 в вашингтонском районе Чайнатаун. – Я счастлив, что все обошлось. А ведь я был на волосок от катастрофы!”

Покупка первого в своей жизни жилья, особенно когда покупателю около 20, – довольно рискованное предприятие. Тем не менее число молодых домовладельцев растет, утверждает Национальная ассоциация риэлторов США. По ее данным, если в 2001 г. число покупателей жилья в возрасте менее 25 лет составляло в Соединенных Штатах 287 000 человек, то в 2003 г. этот показатель вырос на 20% до 345 000 человек. Рост объема продаж для этой категории населения превышает рост объема продаж на всем рынке жилья, где этот показатель составляет 15%. Сегодня рынок жилья весьма оживлен благодаря ряду факторов: низкие процентные ставки, более гибкие условия предоставления целевых кредитов на приобретение жилья и стремительный рост цен на жилую недвижимость. Вместо того чтобы каждый месяц выплачивать аренду, рассуждают 20-летние, разумнее выплачивать кредит за купленное жилье, которое к тому же становится хорошим способом инвестировать свои первые деньги, с одной стороны, и дает возможность получить кое-какие налоговые льготы – с другой.

Но несмотря на преимущества покупки жилья, молодым покупателям стоит подумать дважды. У таких домовладельцев больше шансов, что в какой-то момент придется срываться с места и переезжать на другой конец континента хотя бы потому, что им, не обремененным семьей, чаще предлагают новую работу. Кроме того, молодые покупатели более азартны и доверчивы, в то время как рынок переполнен так называемыми “специалистами”, убедительно изображающими глубокую заботу об интересах клиента, которые на деле их совершенно не интересуют.

Когда Эрик покупал квартиру в начале 2003 г., риэлтор предложил ему оформить кредит сроком на 30 лет на сумму $87 500 с фиксированной 6%-ной ставкой. Эрик не стал задавать вопросов и с готовностью принял условия, по которым должен был выплачивать по $640 в месяц.

Однако затем он выяснил, что под покупку жилья предлагаются кредиты на более выгодных условиях, о которых на момент покупки риэлтор ему не сообщил, – скажем, кредит, по которому фиксированный процент выплачивается в первые несколько лет, а затем корректируется в зависимости от суммы оставшегося платежа. Сейчас Эрик договорился о рефинансировании своего кредита на условиях выплаты 5,125% на период ближайших двух лет. Сегодня он выплачивает по $416 в месяц.

“Самая большая ошибка – скоропалительные решения, – предупреждает Кит Гамбингер, консультант по вопросам предоставления целевых кредитов на покупку жилья в компании HSH Associates. – Вместо того чтобы обращаться непосредственно к риэлтору, который начнет предлагать вам новые и новые варианты покупки, следует для начала внимательно ознакомиться с условиями оплаты”.

Советы, которые дают опытные риэлторы молодым людям, желающим приобрести жилье в собственность, сводятся к пяти важным пунктам.

Цифры, которые приводятся покупателю консультантами, следует рассматривать не как отправную точку, а как предельные значения – потолок. По общепринятому мнению, размер ежемесячных выплат по кредиту, по страховке и в качестве налогов на недвижимость не должны превышать 28% ежемесячного дохода. Общая сумма выплат по всем имеющимся кредитам должна быть не больше 36% ежемесячного дохода.

Заключая договор о покупке жилья, есть смысл попробовать скинуть хотя бы 20% заявленной цены.

Кредит надо брать на необходимую сумму, а не на ту, которую покупатель может себе позволить. “Кредиторы склонны предлагать кредит на максимальную сумму, которую может позволить себе заемщик, – предупреждает Гамбингер. – Если вам предлагают кредитную карту, это не значит, что следует тратить все деньги, которые на ней есть”.

При покупке жилья, особенно если это происходит впервые, лучше обратиться к услугам адвоката, который сможет рекомендовать включить в текст контракта оптимальные формулировки и условия договора.

Следует выяснить, на каких условиях получает вознаграждение за свой труд работающий с покупателем агент по недвижимости. Нередко он получает процент от суммы сделки и, таким образом, заинтересован, чтобы сумма была по возможности выше. (WSJ, Екатерина Кудашкина)