КРАСИВАЯ ЖИЗНЬ: Дотянуться до небес

Формально эксплуатируемых крыш у нас множество и существуют они давно. Любая кровля, на которой размещено оборудование для эксплуатации здания или которая используется для подхода специалистов службы безопасности к инженерным системам дома и оборудованию по обслуживанию фасадов здания, называется эксплуатируемой.

На практике под эксплуатируемой понимается кровля, используемая в коммерческих или рекреационных целях. Помимо увеличения объемов продаваемых площадей такая крыша повышает привлекательность всего здания.

Чаепитие на крыше

За границей уже давно на крышах размещают цветники, бассейны, фонтаны, сады, площадки для барбекю, детские площадки, офисы и даже храмы. В Москве еще в XIX в. на крышах многоэтажных домов оборудовались небольшие (в то время крыши были скатные) смотровые площадки со столиками для чаепития. Вернулась традиция обустраивать кровли только в конце 90-х гг. прошлого века.

Сегодня эксплуатируемые кровли в жилых зданиях обычно отдают владельцам пентхаусов или в общественное пользование жильцов домов. Эксперты полагают, что лучше всего для обустройства эксплуатируемых крыш подходят малоэтажные или высотные дома. В первом случае крыша может стать частью дорогого жилья, на ней можно оборудовать смотровую площадку с барбекю для жителей всего дома. Второй вариант позволяет даже в центре Москвы изолироваться от загрязненного воздуха и шума.

Плоские кровли чаще всего используют под открытые или закрытые террасы, зимние сады, смотровые площадки, площадки для барбекю, прогулочные зоны, детские площадки и т. д. “С каждым годом оборудование кровель становится более профессиональным, – говорит Ольга Богородицкая, консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty. – Заказываются дизайнерские проекты. Устанавливаются печи для барбекю, мебель и тенты, устраиваются фонтаны и разбиваются сады. Частные владельцы устраивают сады камней и оборудуют зимние сады – оранжереи”.

Владельцы пентхаусов используют крыши и для запуска петард, и для принятия солнечных ванн. Иногда достраивают еще один уровень квартиры со спальней либо гостиной с выходом на открытую террасу. “В последнее время французская культура оказывает наиболее сильное влияние на некоторых москвичей: они не представляют себе утро без чашки кофе, выпитого на террасе в центре Москвы”, – добавляет Александра Синилова, консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty.

Фантазия владельца жилья ограничивается только особенностями московской погоды (например, флористы смогут использовать только однолетние растения в кадках) и нюансами конкретного дома. Особенности столичного климата ограничивают не только ландшафтных дизайнеров. “Обогрев кровли в холодные месяцы очень энергоемок, на это может уходить на 50% больше электроэнергии, чем в квартире, – отмечает Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty. – При этом необходимо учитывать, что обогрев будет нормально функционировать только при температурах не ниже -5–7 градусов. Соответственно, можно поставить под большое сомнение необходимость обустройства эксплуатируемой кровли как таковой. Девять месяцев в году находиться на кровле будет скорее всего неинтересно и некомфортно – дождливо, снежно или морозно. Однако достаточно много клиентов, покупая квартиры с эксплуатируемой кровлей, видят в этом возможность увеличения теплого контура квартиры. Присоединяя кровлю, они накрывают ее куполом из каких-либо конструкций, утепляют и т. п. В большинстве случаев это выглядит откровенным “самоделом” и только портит общий облик дома”.

Иногда в малоэтажных зданиях кровли используют в качестве парковок, доставляя туда машины автомобильным лифтом. Крыши высотных домов могут использоваться и под посадочные площадки для вертолетов.

В нежилых зданиях на крышах обычно устраивают озеленение. Например, уже несколько лет эксплуатируется кровля гаража “Газпрома” по ул. Наметкина. По системе “сада на крыше” озеленили 9000 кв. м кровли гаража. “Плоские кровли также могут быть паркингами или частями территорий гипермаркетов, – добавляет Вячеслав Тимербулатов, генеральный директор ООО “Группа компаний “Конти”. — В этом случае на такую кровлю можно не только взойти, но и въехать”.

Эксплуатируемая кровля особенно актуальна в загородных резиденциях, расположенных в лесу. Летний солярий на крыше поможет решить проблему недостатка солнечного света. Это вариант еще одного места для релаксации, занятий спортом, приватных приемов.

Мне сверху видно все

На Венецианском биеннале прошлого года одним из самых необычных проектов стала достройка японского архитектора Андо Тадао к одному из нью-йоркских зданий 1920-х гг. Крыша ничем не примечательного манхэттенского небоскреба была превращена в жилье экстра-класса. Пентхаус был задуман Андо как бетонный бокс в стеклянном футляре. Композиция включает в себя водный партер, над гладью которого новые объемы как бы зависают. Главное в проекте – фантастическая панорама Манхэттена.

Именно великолепные виды – главный козырь и московских эксплуатируемых крыш. Любоваться Кремлем, Воробьевыми горами и Крымским мостом могут жильцы одного из первых домов с эксплуатируемой кровлей – “Торисс” в 1-м Спасоналивковском переулке. На последнем этаже оборудован теннисный корт, имеющий выход на крышу, где расположена площадка для барбекю.

В доме “Капитал” в Трубниковском переулке на кровле оборудована смотровая площадка с панорамными видами на Москву. Жители могут приготовить там барбекю или выпить чашечку кофе, любуясь храмом Христа Спасителя, московскими высотками или Белым домом. Площадка для проведения вечеринок с видом на Патриарший пруд запланирована в доме “Патриарх”.

Красивая панорама центра города открывается с общественных озелененных террас “Тихвинской усадьбы” компании “Капитал Груп Маркетинг”. В еще одном проекте этого застройщика – комплексе “Созвездие Капитал-1” – запланированы трехуровневые пентхаусы. Открытая терраса на третьем уровне пентхауса может быть использована для ландшафтного озеленения и прогулок на свежем воздухе.

Многоярусные пентхаусы не такая уж редкость для столицы. Например, в комплексах компании “Квартал” спроектированы четырехъярусные пентхаусы площадью около 500 кв. м. Террасы позволяют увидеть всю Москву. Самый громадный пентхаус столицы располагается на крыше четвертого корпуса “Алых парусов”. Площадь трехуровневого помещения составляет порядка 1700 кв. м, название у него соответствующее – “Цезарь”.

Иногда под сумрачным московским небом на крышах размещают солярии. Имитацию пляжа сделали на кровле одного из домов на Пречистенке: расставили шезлонги и зонтики, оборудовали площадку для барбекю и запуска петард. “В домах компании Rose Group на Остоженке великолепно воплощается идея размещения садов на крыше”, – отмечает Богородицкая. Собственный садик в английском стиле разбили на одной из крыш в районе Остоженки.

Помимо рекреационных зон на кровлях делают и дополнительные помещения. Например, на крыше одного из домов возле Патриарших прудов построили огромную спальню с панорамными окнами и мини-бассейном, из которого можно выйти на террасу, откуда открываются виды на старую Москву.

Не всегда проект сразу предусматривает создание эксплуатируемой кровли – иногда эта идея возникает уже в процессе работ. Так произошло в комплексе во 2-м Обыденском переулке, 1а. “Изначально при проектировании разрабатывалась техническая кровля, – рассказывает Анатолий Морозов, генеральный директор ЗАО “МИАН-Девелопмент”. – В процессе строительства проект был изменен. В результате лифтовый холл был присоединен к квартире (доступ к нему получают только жильцы этой квартиры). Покупатели получили около 100 кв. м эксплуатируемой кровли, которую они смогут застеклить и разбить там зимний сад”. Но крыша может быть во владении сразу нескольких жильцов. Как, например, в доме переменной этажности (6–15 этажей) на ул. Якиманка, вл. 22. “Благодаря эксплуатируемой кровле у жителей многих квартир появился свой участок крыши, который они могут использовать по собственному усмотрению”, – говорит Морозов. Эксплуатируемые крыши общественного пользования спроектированы в V-образных домах “Грандъ-Парка” на Ходынском поле. Жильцы этих домов могут на крыше гулять с детьми, смотреть салюты и проч.

Интересный вариант использования кровли был найден при строительстве жилого дома Группой компаний “Конти” в районе Фили-Давыдково. Его особенность – сооружение автономной газовой котельной на крыше. Ее сооружение сэкономило городскому бюджету 77 млрд руб., которые пришлось бы потратить на реконструкцию теплоэлектроцентрали и теплосетей. Здесь же были применены встроенная трансформаторная подстанция, насосная станция водоснабжения, эффективные системы энергосбережения, диспетчерского обслуживания.

В загородных домовладениях эксплуатируемые кровли используются очень широко. Таковы, например, крыши всех таун-хаузов в поселке “Барвиха-2”, спроектированном мастерской под руководством Александра Асадова по заказу компании “Миэль-Недвижимость”. “Мы делаем эксплуатируемые плоские кровли, понимая, что это еще и значительный резерв для домовладельцев”, – говорит Александр Асадов, руководитель 19-й мастерской “Моспроекта-2”.

Цена вопроса

Стоимость эксклюзивных вариантов эксплуатируемой кровли для любителей высоты выше по сравнению с квартирами в том же доме на других этажах, по данным Алены Бригадновой, на 20–30%. Чаще всего она рассчитывается с коэффициентом 0,3 или 0,5 от стоимости квартиры за 1 кв. м. Более низкий коэффициент принят для домов бизнес-класса либо расположенных не в центре города. “Стоимость квадратного метра террасы на наших объектах рассчитывается с учетом стоимости 1 кв. м жилья с коэффициентом 0,3, – говорит Вячеслав Тимербулатов. – Таким образом, покупая квартиру с крышей-террасой, клиент платит за квартиру определенного метража и за террасу определенного метража. Что касается центра города, то там при расчете стоимости метра принят коэффициент 0,5”. Наличие эксплуатируемой кровли кардинально не изменяет стоимости метра, она может быть чуть выше стоимости квартиры без террасы. “Это объясняется тем, что не терраса является основой покупки, а чаще всего идет как дополнительный плюс к квартире, – добавляет Александра Синилова. – Также встречаются объекты, где площадь террасы такая же или больше площади квартиры. В этом случае цена за метр может быть ниже цены равнозначной квартиры с меньшей террасой или без нее”.

Исключительные потребительские качества, ограниченное предложение на рынке, а также дороговизна технической реализации делают такие квартиры эксклюзивным товаром. “В условиях перегретого рынка недвижимости, ожидания кризиса в сегменте массового строительства и сокращения свободных площадок в исторических районах Москвы спрос именно на эксклюзивное жилье становится особенно высоким, что прямо отражается на росте цен на такие квартиры”, – добавляет Ирина Богутская, исполнительный директор компании “КВ-Инжиниринг”.

Без права собственности

Самое неожиданное в “крышном” вопросе для покупателя – юридическая сторона этого приобретения. Дело в том, что в собственность эксплуатируемая кровля не оформляется. “Кровля, равно как и все остальные МОПы [места общего пользования], попадает в распоряжение ТСЖ, которое по договоренности с владельцем пентхауса может сдавать эту кровлю ему в аренду”, – объясняет Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО “Квартал”.

В собственность покупателя оформляется лишь жилое помещение. Если владелец желает что-либо построить на кровле, он заключает инвестиционный контракт с городом или префектурой, оплачивает разработку проекта строительства, согласовывает его с необходимыми службами и строит. После окончания работ сотрудники БТИ производят обмеры, оформляют документы. Только после этого покупатель может оформить право собственности на новое жилое помещение.

В остальных случаях владелец апартаментов может оборудовать кровлю по своему усмотрению, но с учетом довольно жестких правил. Ограничение по большому счету одно: на кровле можно делать все, что сохраняет ее целостность и функциональное назначение. “На практике это означает, что никакого стационарного оборудования, предметов интерьера и т. д. на кровле устанавливать нельзя, – говорит Лушкин. – Все элементы декора и в целом обустройства должны быть исключительно переносимыми, которые при необходимости можно оперативно убрать”.

Отдельно решается вопрос эксплуатации и обслуживании кровли зимой. Проблема очистки от снега решается двумя путями: либо тот, кто арендует кровлю, занимается этим вопросом самостоятельно, либо же договаривается со службой эксплуатации о проведении снегоуборочных работ. Например, в домах “Квартала” снег удаляется с крыши с помощью установленных на кровле обогреваемых воронок внутреннего водостока. Вначале благодаря специальному оборудованию (теплогенераторы, инфракрасные облучатели и т. п.) снег растапливается, а потом стекает вниз по системе внутреннего водостока. Подобные установки стоят, как правило, на всех эксплуатируемых кровлях.

Крыши XXI в.

Эксплуатируемая кровля значительно повышает затраты застройщика. Стоимость ее обустройства зависит прежде всего от ее конфигурации, применяемых материалов, а также от целей, которым она будет служить. До недавнего времени материалы для устройства плоских крыш либо были очень дорогими, либо просто неприменимы по причине своей недолговечности. Современные технологии позволяют сделать на крыше очень многое. К новинкам относятся, в частности, технология устройства инверсионной кровли, комплексная система электроподогрева, полимерная гидроизоляция, не подверженная старению, прочный утеплитель, не впитывающий воду, и проч.

“В “Барвихе-2” применены так называемые мембранные крыши, – объясняет Александр Асадов. – Это большие целостные мембраны без швов, очень плотные синтетические покрытия. Их дополнительно защищают и бронируют сверху, накрывают утеплителем, что исключает какие-либо протечки. Для выполнения соответствующих работ в качестве субподрядчика была приглашена компания, которая занимается изготовлением исключительно крыш. Она делает централизованно все крыши в поселке и дает пять лет гарантии на эксплуатацию”.

Современные материалы хотя и повышают стоимость работ, но не являются основной статьей расхода. “Удорожание устройства эксплуатируемой кровли вызвано не только заменой пирога конструкции крыши, – говорит Ирина Богутская. – Наличие эксплуатируемой кровли предполагает использование для здания специальных технических решений и более дорогого инженерного оборудования с пониженным уровнем шума. В свою очередь, малошумное оборудование занимает больше места. Следовательно, устройство эксплуатируемой кровли осуществляется в том числе и за счет увеличения себестоимости здания, и за счет потери площадей”.