09 июля 2004, 00:00

ЗЕМЛЯ: Кадастрово-налоговый гнет

9 июля Госдума рассмотрит и, без сомнения, примет в первом чтении законопроект о новом земельном налоге. Проект должен заменить устаревший, по словам разработчиков, закон “О плате за землю”. А соответствует ли современным требованиям сам проект? Как отмечается в рекомендациях “круглого стола”, прошедшего в Совете Федерации на прошедшей неделе, в проекте имеется “ряд существенных недостатков…, которые могут привести к возникновению серьезных проблем… [для] значительного круга людей… в сельском хозяйстве и промышленности”. В частности, эксперты отметили, что в проекте нет механизма апелляции, отсутствует увязка с рыночной ценой земельного участка.

Обаятельный Алексей Оверчук, замруководителя кадастрового ведомства, согласился с необходимостью механизма апелляции. Имея в виду проверку на соответствие действующей методике, утвержденной самим кадастровым ведомством. Но рыночную оценку и оценщиков подверг суровой критике. По его словам, кадастровая оценка уже почти завершена; в будущем потребуется усовершенствование методики и ее утверждение правительством России. Такая позиция вызывает серьезные вопросы.

Прежде всего – отсутствие увязки кадастровой оценки с рыночной стоимостью есть нарушение прямой нормы Земельного кодекса РФ (ст. 66 ЗК РФ). Желание чиновников самим принимать методику, самим ее исполнять и к тому же выступать арбитром при апелляции объяснимо. Но такая “трехглавая” конструкция есть грубое нарушение конституционного принципа разделения властей. На практике это будет приводить и уже приводит к тому, что “кадастровая оценка” определяется произвольно. Это невольно подтвердил и сенатор Леонид Мостовой, до недавнего времени мэр Сочи. По его словам, результаты кадастровой оценки были по требованию города пересмотрены в сторону повышения, для чего пришлось провести некоторые манипуляции с методикой. По сведениям независимых оценщиков, результаты кадастровой оценки ничего общего не имеют с рыночными ценами, как правило, превышая последние во много раз. Например, по лучшим пахотным землям Краснодарского края рыночная стоимость участка составит 14 430 руб./га, а кадастровая – 96 200 руб./га. Что же до земель поселений, участки под зданиями и предприятиями вообще нельзя оценивать отдельно от единого объекта недвижимости. Но, по словам Оверчука, участки промпредприятий оцениваются как треть от стоимости участков под жилой застройкой.

Трудно предположить, что по требованию простых граждан кадастровый Змей Горыныч опустится до пересмотра результатов оценки или методики. Чиновники отметают самые обоснованные критические суждения о действующих правилах кадастровой оценки. Между тем, по мнению профессионалов рынка, методики попросту никуда не годятся. Так, Ольга Медведева, доктор экономических наук, утверждает, что формула расчета кадастровой стоимости земель поселений не дает никакого понимания, что же за показатель рассчитывается и каким образом. Сама методика безграмотна и в экономическом, и в смысловом, и в стилистическом отношениях. Наш анализ методики подтверждает худшее. Выясняется, что достоверных первичных данных для оценки нет. Оценка проводится через “потребительную стоимость”, что, по сути, легализует произвол. Разброс оценок увеличивается административным назначением оценки по 14 видам функционального использования. Эта имитация рыночного best use крайне усложняет выбор собственно наилучшего использования участка – из-за того же фискального произвола. Игнорируется само наличие или отсутствие частной собственности на участок. Главное же – решается задача, ошибочная по самой сути: искомая объективность невозможна при “отвязанной” от рынка методике. А “выявлять” рыночную стоимость в условиях отсутствия частной собственности на земельные участки просто нечестно.

Возвращаясь к законопроекту, стоит отметить, что он несправедлив к гражданам, но благосклонен к чиновникам. Нет требований ни по учету участков для целей налогообложения, ни по ведению реестра кадастровой оценки. Только такой реестр мог бы обеспечить возможность апелляции, публичность и сравнимость оценки, полный охват оценкой всех объектов, ответственность исполнительной власти за проведение кадастровой оценки, а чиновников – за ошибки и злоупотребления. На самих граждан фактически возлагаются обязанности и по учету объектов (при регистрации прав), и по выявлению налогоплательщиков (п. 2 ст. 5). Возможность для административных злоупотреблений увеличивается сосуществованием кадастровой стоимости и нормативной цены земли (ст. 3). Освобождаются от налога на землю религиозные организаций (п. 2 ст. 405), что откровенно нарушает Конституцию светского российского государства (п. 2 ст. 6; п. 2 ст. 8; п. 2 ст. 19; п. 2 ст. 14).

Остается непонятным, зачем государство, провозглашая курс на формирование единых объектов недвижимости и налог на полноценную недвижимость, продолжает юридически разрывать недвижимость надвое – на участок и строение. Нам талдычат о кадастрово-рыночной оценке. Но уже много лет чиновники всемерно тормозят создание самого рынка, препятствуя созданию полноценных объектов недвижимости через передачу участков под объектами собственникам недвижимости.

Проект показывает тревожную закономерность: по сути дела, происходит подмена конституционных приоритетов – вместо обеспечения прав граждан, в данном случае – на недвижимость, государство озаботилось сначала о своих фискальных интересах. И как результат такой подмены мы получаем беспредел чиновников. И при налогообложении земельных участков, и при аренде участков (административную аренду рассчитывают кратно налогу), и при кадастровом учете недвижимости (попробуйте поспорить с кадастрово-оценочной бюрократией). А если, не дай бог, выкупную цену участков под строениями привяжут к кадастровой оценке, размер выкупа будет столь же произволен. Ведь свою линию земельно-налоговый чиновник гнет. Неужели всех согнет?

Вывод очевиден. Новый законопроект, гарантирующий чиновный произвол, увеличивает возможности для сбора “статусной ренты” и еще более затрудняет создание полноценных объектов недвижимости, введение единого рыночного налога на недвижимость. Российская реальность в сфере недвижимости далека от рыночной, и ей вполне соответствует действующий закон “О плате за землю”.