ВДАЛИ: Охота за магазинами

Речь шла о 80 объектах, в число которых входит лучшая недвижимость, которой располагала эта компания. Продав эти объекты, M&S взяла их в долгосрочную аренду, заключив договоры сроком на 25 лет. Тогда Topland заплатила за них 348 млн фунтов ($641 млн). Двумя годами позже Topland перепродала этот портфель уже за 450 млн фунтов ($829 млн), получив с этой операции 100 млн фунтов чистой прибыли. Такова потенциальная ценность владений M&S.

Сейчас, когда Marks and Spencer ведет отчаянную борьбу за прибыль для своих акционеров, ее портфель недвижимости, долгое время считавшийся лучшим из всех, что находятся в собственности британских компаний розничной торговли, начинает фигурировать в поле зрения специалистов рынка недвижимости.

По свидетельству консультантов и девелоперов, высока вероятность того, что компания выставит на продажу часть принадлежащих ей объектов именно сейчас, когда рынок недвижимости переживает очередной бум. Официально стоимость этих активов не пересматривалась с 1988 г.

В том случае, если Marks and Spencer пожелает продать свою недвижимость и заключить долгосрочные договоры на аренду проданных объектов, отбоя от покупателей не будет, считает Джо Валент, руководитель аналитического отдела в консалтинговой компании DTZ Debenham Tie Leung. “Компании розничной торговли остаются лучшими игроками на рынке недвижимости с тех пор, как в 2000 г. стали падать фондовые рынки”, – говорит он.

Впрочем, для M&S, как свидетельствует более чем 10-летний опыт ее многочисленных конкурентов, такая стратегия чревата значительными рисками. Потенциальная ценность портфеля недвижимости этой компании – прекрасная иллюстрация своеобразного симбиоза, который и привел всю отрасль розничной торговли на рынок недвижимости. По данным аналитиков из Cushman & Wakefield Healey & Baker, до 80% активов, которые находятся на балансе некоторых сетей розничной торговли, сосредоточены именно на рынке недвижимости. С одной стороны, это дает таким компаниям возможность гораздо эффективнее контролировать рыночную ситуацию, а с другой – ставит их в положение, когда значительная доля их капитала вложена в недвижимость, т. е. в область куда менее прибыльную, чем собственно розничная торговля.

Чтобы обеспечить наличие свободных средств, розничные компании бывают вынуждены продавать свою недвижимость инвесторам, а затем брать ее же в аренду (так называемая схема lease back). Как правило, это означает заключение арендных договоров сроком на 25 лет с условием пересмотра ставок арендных платежей каждые пять лет.

По условиям договора размер ренты никогда не пересматривается в сторону понижения, даже если объект теряет привлекательность для инвесторов. Арендаторы обязаны получать согласие владельцев всякий раз, когда собираются провести перепланировку объекта, и большинство владельцев считают это удачным поводом для того, чтобы поднимать размеры ренты. Арендаторы не имеют права без согласия владельцев передавать площади в субаренду. Фактически это означает, что компании розничной торговли вынуждены платить за реализацию принадлежащих им объектов недвижимости чрезвычайно высокую цену. До сих пор M&S была к этому не готова.

Пока руководство сети категорически отвергает всякую возможность подобной реструктуризации портфеля недвижимости компании. Однако, если верить экспертам рынка недвижимости, у M&S есть масса вариантов.

Как утверждает Валент, при том что этой компании принадлежит большое число торговых точек, самое низкое соотношение между объемом продаж и площадью помещения отмечается в магазинах, расположенных на центральных улицах. Магазины M&S, которые находятся в центральных районах городов, как правило, размещаются на большей площади, чем остальные. Если в центре площадь такого универмага составляет 1200–1500 кв. м, то в менее престижных районах торговая площадь среднестатистического универмага M&S – 200–300 кв. м.

Эдмунд Камерер-Касс, директор аналитической компании Property Information Project и специалист рынка недвижимости, используемой в розничной торговле, отмечает, что магазины, расположенные на центральных улицах, более рентабельны, если их площадь относительно невелика. По его словам, наиболее дальновидные девелоперы скупили в центральных районах крупные магазины, которые ритейлоры продавали в 80-е гг., и получили баснословную прибыль, переоборудовав их под мелкие торговые точки.

За последние пять лет небольшие магазины площадью до 110 кв. м росли в цене со скоростью 4,6% в год. А цена магазинов, площадь которых составляет более 1000 кв. м, растет куда медленнее – всего на 1,5% в год. “Нетрудно представить, что некоторые магазины M&S можно было бы использовать куда эффективнее, если бы они не принадлежали этой компании”, – говорит Камерер-Касс.

(FT, Екатерина Кудашкина)