ДОХОДНОЕ МЕСТО: Выход из тени

Эксперты связывают этот факт с негласным запретом чиновников, препятствовавшим работе девелоперов в этой зоне. Город опасался конкуренции для своего самого амбициозного проекта – “Москва-Сити”, чей общий объем инвестиций оценивался в $7–12 млрд. И лишь после того как “Сити” прошел “точку невозврата”, появилась и какая-то информация о зоне “Кутузовский-Киевская”. Впрочем, конкуренция все-таки может возникнуть: при благополучном развитии событий в 2007 г. – реализации первой очереди “Москва-Сити” с офисными площадями более чем на 500 000 кв. м – на рынок может выйти и шесть объектов этой деловой зоны на 527 000 кв. м общей площади.

Реальных предложений нет

Среди заявок, поступающих в риэлторские компании, довольно часто требуются объекты на Кутузовском проспекте или прилегающих улицах. Сейчас наиболее востребованы офисы классов А и В. Такой интерес понятен и естественен, если помнить о престижных районах Рублевского шоссе. “Реальных предложений там сегодня нет, не было их ни год, ни два назад”, – утверждает ведущий эксперт-аналитик Paul’s Yard Владимир Кудрявцев. По его словам, в наличии имелись лишь первые этажи жилых зданий и административные здания класса С и ниже, что не могло удовлетворить растущий спрос, а единственным реальным, но уже закрытым на сегодня предложением была “Башня-2000”. Вторым серьезным застройщиком в этой зоне выступил “Строймонтаж”, построив бизнес-центр “Европа Билдинг”, позиционируемый как бизнес-центр класса А. “Арендные ставки практически сравнимы с ценами в центре города, стоимость аренды в этом офисном центре составляет $585–650 за 1 кв. м в год без учета НДС”, – утверждает начальник отдела по работе с клиентами компании ABN-Realty Татьяна Суслова.

“В районе Кутузовского проспекта сильно ощущается недостаток офисных помещений классов А и А1, и новые объекты реализуются очень быстро, еще на ранних стадиях строительства”, – говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. Например, офисный центр класса А на Осеннем б-ре, 21, был заполнен в кратчайшие сроки, несмотря на его отдаленное месторасположение.

Виктория Бекасова, консультант по исследованиям рынка компании Colliers International, считает, что западный сектор столицы – один из наиболее престижных на рынке как жилой, так и коммерческой недвижимости. “На начало 2004 г. здесь было сосредоточено около 8% общего объема предложения офисной недвижимости классов А и В, при том что 2/3 общих объемов приходятся на центральный деловой район”, – говорит она. По мнению Бекасовой, при строительстве новых объектов вопрос о классе будущего офисного комплекса решается основываясь не только на стратегическом местоположении участка строительства и анализе конкуренции проекта, но и на локальном окружении объекта, удаленности его от станций метро, транспортной доступности, а также ресурсном качестве участка.

“Сейчас все свободные и потенциально пригодные земельные участки, ветхие здания разобраны инвесторами, определены основные концепции проектов”, – объясняет Кудрявцев. Впрочем, по словам аналитиков, сейчас большинство инвесторов этой деловой зоны не афишируют свои намерения и держат в тайне даже суть проектов. “На наш взгляд, это объясняется осознанием возможной и потенциальной конкуренции новых проектов с объектами проекта “Москва-Сити”, – объяснил “Ведомостям” один из консультантов по недвижимости на условиях анонимности.

Разочарование IKEA досталось “Легиону”

Одним из серьезных игроков новой зоны стала зарегистрированная в 2003 г. компания “Легион Девелопмент”, которая, согласно данным аналитического отчета компании Stiles & Riabokobylko, объявила о реализации там сразу двух крупных проектов.

Первый из доставшихся “Легиону” – легендарный участок на пересечении Кутузовского проспекта и ул. Кульнева (за зданием “Президент-Сервиса”), Кульнева, д. 6. Претендентов на него было немало, даже несмотря на то что какое-то время он числился “изъятым” под строительство Третьего транспортного кольца. По планам префектуры Дорогомиловского района, здесь должен был быть построен Международный интеллектуальный центр. На этой же территории известная шведская копания IKEA планировала возвести очередной комплекс, и от претензий на участок шведы отказались, лишь получив от московского правительства три другие площадки.

Итак, как стало известно “Ведомостям” от нескольких консультантов по недвижимости, которым свои планы озвучили в “Легионе”, на участке Кульнева, 6, до конца 2007 г. “Легион Девелопмент” будет строить двухсекционный офисный комплекс общей площадью более 70 000 кв. м с двумя подземными этажами. Первой секцией комплекса станет 30-этажный небоскреб с площадью офисов порядка 25 500 кв. м, второй секцией – семиэтажное здание с площадью офисов 13 000 кв. м.

Лиха беда начало

Новому игроку на рынке коммерческой недвижимости – компании “Легион Девелопмент” – эксперты прочат большое будущее. Ее премьерой стало приобретение у АФК “Система” компании “Большая Ордынка”, главным активом которой в этот момент был строящийся офисный комплекс общей площадью 67 000 кв. м на ул. Большая Ордынка, вл. 40, где расположены офисные здания “Росгосстраха” (11 900 кв. м) и бизнес-центр “Легион-1” (45 940 кв. м). Его стоимость эксперты оценили в $180–200 млн.

О компании и ее владельцах известно немного. Участники рынка считают, что она связана с создателем и совладельцем БИН-банка и “Русснефти” Михаилом Гуцериевым. ЗАО “Легион Девелопмент” с уставным капиталом 100 000 руб., по данным инспекции Министерства РФ по налогам и сборам № 6 по ЦАО г. Москвы, учреждено Дмитрием Буровым и Андреем Айдиновым в 2003 г. По данным Московской регистрационной палаты, в 2002 г. Айдинов через свою компанию “ЗАО “Зубари” являлся одним из учредителей банка “БИН”. По словам участников рынка, Андрей Айдинов — сын Николая Айдинова, специального представителя и. о. президента Чеченской республики в Москве. Айдиновы в беседе с “Ведомостями” не подтвердили, но и не опровергли эту информацию. Вице-президент БИН-банка Камилла Спенс отказалась сообщить, существует ли формальная связь между владельцами банка и девелоперской компанией. В то же время она подчеркнула, что группа “БИН” “давно и успешно инвестирует в коммерческую недвижимость”, и привела в пример проект “Чайка-Плаза”.

Помимо деловой зоны “Кутузовский-Киевская”, по данным компании Stiles & Riabokobylko, “Легион” заявил и о продолжении работы в Замоскворечье – строительстве комплекса на 145 000 кв. м по адресу: Большая Татарская, 13. На этой территории расположен подлежащий выводу завод по производству лопастных гидравлических машин (ЛГМ), и согласно постановлению правительства Москвы к 2006 г. здесь должен быть построен жилой комплекс площадью 100 000 кв. м. Сейчас на предприятии разгорелась корпоративная война: акционеры предприятия – менеджмент ЛГМ и лица, близкие к ЗАО “Строймонтаж”, в частности вице-президент Алексей Адикаев, не могут договориться между собой: 21 мая территория была захвачена группой сотрудников ЧОП “Феникс”, а судебные приставы предъявили руководству завода постановление о возбуждении исполнительного производства по исполнительному листу одного из якутских судов о запрете препятствовать осуществлению деятельности вновь избранных органов управления предприятия. По словам председателя совета директоров ЛГМ, “Легион Девелопмент” будет финансировать компанию “Джи-Инвест”, выигравшую заводской тендер на соинвестирование вывода предприятия и строительства комплекса. На условиях анонимности один из девелоперов объяснил “Ведомостям”, что принимать участие в проекте собирается из-за того, что является инвестором еще одного участка, примыкающего к территории завода. Эту информацию “Ведомостям” неофициально подтвердил осведомленный чиновник в правительстве Москвы. Получить комментарий в “Легионе” не удалось.

Всплывающий “Китеж-град”

Еще один озвученный проект “Легиона” – строительство торгово-офисного комплекса площадью 110 000 кв. м на ул. Киевской, 3–7, рядом с Киевским вокзалом. С историей его освоения некоторые участники рынка связывают как минимум два заказных убийства: в 2001 г. киллеры расстреляли зампрефекта Западного округа Москвы Сергея Балашова, а в 2002 г. – одного из учредителей ЗАО “Китеж” Юрия Заморина. Однако уже в 2003 г. процесс освоения принял цивилизованные формы: в октябре вышло постановление правительства Москвы “О мерах по обеспечению совместного строительства линии мини-метро и торгово-делового центра “Китеж”, согласно которому инвестором строительства комплекса стало ЗАО “Китеж”, а буквально через месяц этот проект был одобрен общественным градостроительным советом при мэре Москвы. Гендиректор одной из девелоперских компаний, работающих в этой деловой зоне, сообщил “Ведомостям” на условиях анонимности, что “Легион” стал одним из соинвесторов строительства “Китежа”, приобретя на свои подконтрольные структуры акции ЗАО “Китеж”. Эту же информацию подтвердили в двух других компаниях-консультантах. В “Легионе” эту информацию “Ведомостям” не прокомментировали.

Несмотря на теоретическую привлекательность участка, эксперты считают, что реализовать там успешный проект нелегко. По словам Кудрявцева, концепция комплекса должна быть тщательно продумана, чтобы избежать “ошибок аналогичного проекта у другого столичного вокзала”. “Все-таки видовые характеристики обязательно будут включать в себя тыловые части Киевского вокзала, платформы, рынки и стихийной толкучки – места сосредоточения маргинальных элементов”, – объясняет он. Гендиректор компании “Магазин магазинов” Анна Ширяева считает, что перед архитекторами и проектировщиками поставлена достойная задача. “Им необходимо обыграть невыигрышную форму участка – он узкий и длинный, но при создании удачной концепции комплекс будет иметь хорошие перспективы”, – говорит Ширяева.

Кутузовский долгострой

Впрочем, “простых” проектов в этой зоне нет. Об этом наглядно свидетельствует трудный путь еще одного офисного комплекса – “Триумфальный”, строительство которого инвестирует девелоперская компания “КВ Инжиниринг” на ул. 2-й Поклонной, вл. 9. Строительство крупного – более 100 000 кв. м – бизнес-центра было затеяно Московской межбанковской валютной биржей (ММВБ) в середине 90-х. Первый камень в фундамент башни был заложен в конце 1997 г., а менее чем через год строительство было законсервировано на стадии нулевого цикла — построены пять подземных этажей, предназначенных для парковки. В 2001 г. проект вместе с земельным участком и уже выполненными работами более чем за $10 млн у ММВБ выкупила “КВ Инжиниринг”. Затем, по словам гендиректора “КВ Инжиниринг” Игоря Брановицкого, был заключен договор с крупнейшей американской риэлторской компанией Cushman & Wakefield / Healey & Baker, которая должна была привлечь финансирование (более $150 млн) и разработать архитектурный проект. Его заказали компании Swanke Hayden Connell Architext, известность которой принесло строительство 202-метрового небоскреба Trump Tower – достопримечательности Нью-Йорка. “Но условия, предложенные американскими риэлторами, нас не устроили, и контракт был расторгнут в прошлом году”, – объяснил Брановицкий. Впрочем, участники рынка, знакомые с ситуацией, на условиях анонимности утверждают, что на самом деле американцы “не сработались” с нашими архитекторами, сопровождавшими проект. Следующий проект – уже 30-этажного “Триумфального” (80 000 кв. м офисная часть, 22 000 кв. м – подземная, паркинг на 350 автомобилей) полностью делали отечественные архитекторы по мотивам сталинских высоток. Но и это не решило проблему: в апреле на общественном градостроительном совете при мэре Москвы офисный комплекс вызвал массу нареканий, и Юрий Лужков сказал, что он напоминает “беременную гостиницу “Москва”, объемы здания надо уменьшить, а концепцию пересмотреть. Впрочем, участники рынка надеются, что проект все же пройдет все необходимые согласования и к 2007 г. выйдет на рынок.

На задворках

На том же градсовете префект Западного округа Юрий Алпатов заметил, что разрешение на строительство “надо увязывать с развитием транспортной сети”, так как кроме “Триумфального” в этой зоне будут построены еще два офисных комплекса – на 112 000 и на 80 000 кв. м. Об этих проектах удалось выяснить совсем немного. Для первого из них Архитектурным бюро Тимура Башкаева уже создано три варианта проекта, однако даже местонахождение комплекса не раскрывается. Известно лишь, что расположится он на земле бывшего ДОСААФ – ныне РОСТО (ул. Поклонная, д. 11). Второй бизнес-центр будет неподалеку, на территории подлежащего выводу Московского завода по выпуску пластмассовых и щеточных изделий “Термо” (ул. Поклонная, д. 7). Инвесторы строительства предпочитают себя пока не афишировать.

Еще один интересный проект новой деловой зоны – “Клуб рыбака” на 30 000 кв. м. Для строительства к 2005 г. клуба со спортивно-оздоровительным и торгово-деловым центрами и гостиницей городские власти выделили ЗАО “Мосрыбхоз” участок в 1 га на Кутузовском, вл. 66. Сейчас, по данным ABN-Realty, проект находится на стадии разработки исходно-разрешительной документации, а его площадь увеличена до 50 000 кв. м.

Перспективно, но опасно

Понимая неполную определенность (как с проектами “Москва-Сити”, так и с проектами в зоне), а также осторожность инвесторов, можно говорить о том, что конкуренция этих зон уже началась. Чтобы не допустить концептуальных ошибок застройки в зоне “Кутузовский-Киевская” с учетом фактора конкуренции, аналитики уже сегодня рекомендуют проводить глубокие маркетинговые исследования и определить ту потенциально возможную степень влияния и конкуренции, которую окажет деловой центр “Москва-Сити” на рассматриваемую зону, как, впрочем, и на другие зоны, попадающие под влияние мегапроекта “Москва-Сити”, – районы Хорошевского шоссе, Большой Филевской улицы, Магистральной улицы, набережной Тараса Шевченко и др. Впрочем, сделать это нелегко. “В условиях, когда основная часть девелоперов опасаются афишировать свое участие в проектах, провести объективное маркетинговое исследование как отдельного проекта, так и зоны чрезвычайно трудно – слишком много факторов можно упустить, – утверждает Анна Ширяева. – Тихушничать невыгодно в первую очередь самим застройщикам”.

Впрочем, аналитики уверены, что одной из наиболее больных для этой деловой зоны остается транспортная тема. “Из-за высокой интенсивности движения по Кутузовскому проспекту и небольшой естественной ширины прилегающих улиц малейшее повышение транспортной активности на них из-за возведения даже 50 000–60 000 кв. м офисных помещений может привести к полному коллапсу движения”, – убежден Кудрявцев из Paul’s Yard. По его мнению, ситуацию могут исправить лишь комплексное развитие территорий и сбалансированный аппетит инвесторов. Хотя сейчас транспортная доступность деловой зоны “Кутузовский-Киевская” значительно превосходит зону “Москва-Сити”, и в случае, если в проектах последней не будет уделено должного внимания транспортным и инфраструктурным вопросам, первая зона окажется в относительно более выигрышном положении.