НА КОНТИНЕНТАХ: Не очень перспективная мода

Британские строительные компании увлеклись новой идеей: коммерческие здания, расположенные в центральных районах крупных городов, перестраиваются под элитное жилье. Из-за внушительной разницы цен на коммерческую и жилую недвижимость новое поветрие захватывает новых и новых девелоперов. Некоторые, однако, не поддаются новой моде, учитывая долгосрочные перспективы.

Когда девелоперы купили в Ньюкасле комплекс офисных зданий 1960-х гг. постройки, чтобы переделать его под жилой дом на 165 квартир класса люкс, скептики громко спрашивали, а кому, собственно, захочется жить на оживленном перекрестке прямо в центре города.

Сомневающиеся не учли одного: нынешние молодые специалисты, главным образом в области консалтинга и финансов, совсем не прочь жить в центральных районах крупных провинциальных городов. Что же касается квартир в бывшем офисном здании Swan House в центре Ньюкасла, то они были распроданы еще до завершения реконструкции. Такая же ситуация повторяется и в некогда неприглядных и неуютных центральных районах Манчестера, Лидса, Бирмингема, Ливерпуля и Глазго.

Законодателем новой моды стал именно Манчестер, население которого в центральных его районах меньше чем за 10 лет увеличилось с 1000 до 15 000 человек. Сегодня девелоперы скупают буквально все старые офисные здания от небоскребов, выстроенных в 60-е гг. , до многоэтажных автомобильных стоянок и складских помещений.

Девелоперы из Carol Ainscow перестроили здание типографии газеты Daily Express, построенное в 60-е гг. , в жилой дом, на крыше которого располагается зона отдыха. Бывшее здание штаб-квартиры текстильной компании Horrocks превратилось в модный дорогой отель Rossetti, расположенный неподалеку от вокзала Piccadilly.

В Лидсе, который лет на пять отстает от Манчестера в славном деле перестройки бывших офисных зданий, расположенных в центре города, в числе последних достижений выделяется чудесное превращение небоскреба, в котором некогда располагалась служба Королевской почты, в жилую высотку на 350 дорогих квартир.

Подобная же участь постигла здание налоговой службы в городе Ридинге, которое компания City Lofts превратила в дорогой многоквартирный дом под названием Queen's Warf.

Перестраивать бывшие офисы, как правило, обходится значительно дешевле, чем строить новые жилые дома. Кроме того, успеху модной тенденции способствует и большое предложение, существующее на рынке офисных помещений в британских регионах.

С другой стороны, многие административные здания, построенных в 1960-х, крайне затруднительно превратить в современные офисы, отвечающие последним требованиям: там нет ни дополнительного места под полом, где можно было бы протянуть компьютерные кабели, ни потолков, пригодных для установки систем кондиционирования.

"Гораздо проще сносить такие здания и начинать строительство с нуля, что обходится очень дорого, - рассказывает Эдриан Хилл, сотрудник риэлторской компании Cushman & Wakefield, - или перестраивать их под хорошее, дорогое жилье".

Сотрудник риэлторской компании Knight Frank Джулиан Д'Арси считает, что говорить о снижении спроса на старые офисные и промышленные здания со стороны девелоперов пока не приходится - слишком велик потенциал для перестройки и дальнейшего использования таких сооружений, расположенных в центральной части городов. "Прежде всего ситуация сводится к вопросу о скупке таких зданий", - говорит он, попутно замечая, что на данный момент продажи его компании на 55% выше продаж за тот же период годом раньше.

Впрочем, в долгосрочной перспективе прогноз становится менее радужным. Процесс массового превращения старых коммерческих зданий в модное жилье, чудесным образом преображающий центральные районы многих крупных городов, пойдет более спокойными темпами, как только рынок коммерческой недвижимости начнет восстанавливаться.

Пока расценки на аренду коммерческих площадей снижаются, однако, скажем, спрос на офисы в районе Лондона West End остается высоким, и аналитики полагают, что местный рынок восстановится там уже к концу текущего года. Несмотря на то что в 2003 г. арендные расценки на лучшие коммерческие здания в этом районе снизились на 19% , в IV квартале объем незанятых площадей стабилизировался.

"Мы полагаем, что темпы перестройки офисных зданий под жилье должны снизиться, - говорит Тони Хоррелл, генеральный директор по европейским рынкам капитала в Jones Lang LaSalle. - Рынок коммерческой недвижимости восстановит свои позиции в ближайшие несколько лет".

По мере того как продолжается бум на рынке нового жилья, а значение индекса пустующих офисных площадей достигло самых высоких значений с начала 1990-х гг. , разрыв цен на коммерческую и жилую недвижимость продолжал увеличиваться.

В результате девелоперы торопятся приобретать коммерческие здания и перестраивать их под элитное жилье. Не далее чем в 1999 г. компания Crown Estate перестроила бывшее здание корпорации British Gas в кондоминиум под названием Panoramic, в котором даже носильщики одеты в костюмы от Armani.

Даже девелоперы из Land Securities, которые по большей части занимаются строительством офисов и торговых центров, дали арендаторам своих офисных помещений в здании Bowater House срок до начала 2005 г. , в течение которого они должны будут подыскать себе новые офисы. Компания намерена превратить это здание в многоквартирный жилой дом.

Однако ошибкой было бы полагать, что все девелоперы слепо следуют последним веяниям. К числу сопротивляющихся относится, например, Corporation of London, которой принадлежит большинство построек в Сити. При том что, по прогнозам аналитиков, рост расценок на аренду коммерческих площадей в West End опередит Сити года на два, арендные расценки в Сити неумолимо пойдут вверх, как только финансовый сектор очнется от трехлетней спячки.

Питер Беннетт, один из руководителей корпорации, рассказывает, что его компания сопротивляется новомодной тенденции, полагая, что жилищное строительство следует развивать в районах, граничащих с деловыми центрами городов. Жители этих районов не будут тратить много времени, чтобы добраться до места работы в Сити, и при этом смогут без особых неудобств покидать деловой центр по завершении рабочего дня.

"Сити - это международный финансовый центр с большими перспективами развития на ближайшие 20 лет, - говорит Беннетт. - Процесс переуступки коммерческих зданий и площадей компаниям по строительству жилья приведет к ограничению нашего предложения в будущем".

Реальность, однако, такова, что именно в Сити создаются все предпосылки для расширения деятельности компаний, увлекающихся переделкой под жилье офисных зданий. К середине 2003 г. на "Квадратной миле" пустовало более 1 млн кв. м офисных площадей, а строительство новых офисов продолжается. "Над стройками новых офисных зданий, заложенных еще до падения спроса, по-прежнему высятся строительные краны, - писало издание London Residential Research в конце прошлого года. - Таким образом, количество пустующих офисных площадей может вырасти еще до того, как начнется восстановление спроса". По мнению аналитиков, это идеальная ситуация для новых превращений офисов в элитное жилье.

Прекрасным примером в этом отношении может служить Greystoke Place. Это здание, сверху донизу облицованное белой керамической плиткой, было построено в 1961 г. по проекту архитектурной фирмы Yorke Rosenberg Mardell, затем какое-то время в нем размещалась редакция Financial Times, и, наконец, его признали архитектурным объектом, представляющим историческую ценность.

Год назад стараниями девелоперской компании Marldon здание превратилось в жилой дом на 10 дорогих квартир. Мебель, подоконники, встроенные шкафы и половые покрытия в перестроенном здании выполнены из белого дуба. Квартиры там двух типов: просторные студии или двухкомнатные с видом на парк либо на сугубо индустриальный пейзаж - закопченные трубы и офисные здания. Тем не менее цены различаются не сильно и колеблются в диапазоне от 225 000 до 295 000 фунтов стерлингов.

Поскольку здание расположено в плотно застроенном районе и подгонять грузовики для вывоза строительного мусора было довольно затруднительно, реконструкция велась в условиях, приближенных к экстремальным.

В перестроенных зданиях компания продает не все квартиры. Часть оставляет себе и сдает их в аренду. После кратковременного снижения на 15% в начале 2003 г. арендные ставки на жилье в центральных района Лондона заметно растут. Особым спросом пользуются студии и двухкомнатные квартиры. В частности, что касается Greystoke Place, компания рассчитывает сдавать студии по 250 - 270 фунтов в неделю, а двушки - по 350 фунтов в неделю.

Несмотря на новомодные тенденции, предложение новых квартир в этом районе все-таки ограниченно. "Greystoke Place - своего рода редкость, поскольку сейчас нового жилья в Сити очень мало", - рассказывает риэлтор Франк Харрис.

(FT, Екатерина Кудашкина)