Торговый центр экономкласса
В конце будущего года в Москве появится торговый объект принципиально нового для России формата. Компания "Гарант-Инвест Недвижимость", построившая торгцентр "Галерея Аэропорт" у одноименной станции метро, введет в эксплуатацию retail park - торгцентр, в котором дешевизна аренды достигается за счет отказа от большинства технических и "развлекательных" помещений, лифтов и даже туалетов.
Формат retail park (в США - retail warehouse park или power center) получил распространение в Западной Европе и США в 80 - 90-х гг. Торгцентры этого формата действуют в американских и европейских городах с населением более 100 000 человек. Площадь загородных retail park может достигать 200 000 кв. м. Чаще всего арендаторами таких объектов становятся компании, торгующие стоковой одеждой, спорттоварами, мебелью, игрушками.
По словам Константина Романова, консультанта компании Jones Lang LaSalle (JLL, проектировала новый торгкомплекс "Гарант-Инвеста") , принципиальных отличий retail park от классических торгцентров несколько. Во-первых, здесь не будет мелких арендаторов: каждый из боксов будет занимать только один ритейлор. Во-вторых, в каждом боксе будет собственный вход, и покупателю не придется проходить через все магазины, чтобы попасть в нужный. В-третьих, в концепции retail park не предусмотрены развлечения и помещения общего пользования: вестибюли, туалеты, технические помещения т. д. "Такие помещения занимают обычно до 30% от площади торгцентра, а прибыли инвестору не приносят", - говорит Романов.
Первый столичный retail park откроется в декабре 2004 г. на ул. Дорожной (ЮАО) по соседству с Metro cash & carry. Под будущий комплекс "Гарант-Инвест" (компания контролируется одноименным банком) арендовала участок площадью 3,7 га. По словам заместителя гендиректора компании Татьяны Смирновой, торговая площадь комплекса составит более 17 000 кв. м. Через 1 - 1,5 месяца, говорит Смирнова, должен быть сформирован пул арендаторов retail park, с учетом стандартов и требований которых будет вестись строительство. Всего, согласно проекту, retail park будет включать шесть не связанных друг с другом боксов площадью от 1300 кв. м до 3700 кв. м.
Представители "Гарант-Инвест Недвижимости" и JLL не скрывают, что стремятся сделать проект максимально экономичным. Консультант департамента исследований и консалтинга Colliers International Наталья Сазонова подтверждает, что строительство и эксплуатация retail park действительно обойдется дешевле обычного торгцентра. "Обычно retail park строят одноуровневыми - затрат на лестницы, лифты и эскалаторы инвестор не несет", - говорит она. По оценке гендиректора строительной компании Trades BCB Владимира Олейника, экономия на подъемном оборудовании может составить от 7% до 10% , а стоимость строительства не превысит $500 за 1 кв. м.
"При проектировании retail park рассматривалась ставка $200 - 250 за 1 кв. м. Для сравнения: в среднем по городу средневзвешенная ставка аренды в торгцентрах - $600 - 700 за 1 кв. м в год", - говорит Романов из JLL. Впрочем, Смирнова из "Гарант-Инвест Недвижимости" заявила, что пока не готова сказать, по каким расценкам будут сдаваться площади в проекте на Дорожной.
Консультанты по недвижимости полагают, что вскоре примеру "Гарант-Инвеста" могут последовать и другие застройщики. "Для девелопера такой формат интересен тем, что, во-первых, его строительство довольно дешево, во-вторых, приходится работать с небольшим числом арендаторов. Площади в retail park берут, как правило, крупные операторы. Новичок вряд ли отважится сразу открыть магазин площадью более 1000 кв. м, - говорит Сазонова из Colliers International. - Покупателю тоже интересно: в одном месте собрано сразу 6 - 10 огромных магазинов". Перспективным форматом считает retail park и консультант отдела торговых помещений Noble Gibbons Марианна Романовская.
"Я бы пока не торопился становиться арендатором этого retail park, - отмечает управляющий сетью "Джинсовая симфония" Алексей Потапов. - Низкие ставки аренды еще не аргумент. Главный вопрос - будет ли там комфортно. Сегодняшние покупатели со средним и выше среднего достатком хотят, чтобы в одном месте был и магазин, и кафе, и развлечения".