ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Доверенность на квартиру

Сдача квартиры внаем приносит хозяину не только несколько сотен долларов в месяц, но и дополнительные беспокойства: как бы жильцы не испортили мебель, не съехали, не оплатив междугородные переговоры, вовремя выплатили арендную плату и т. д. Доверительное управление недвижимостью - услуга, которая теоретически призвана избавить хозяина квартиры от этих забот. В принципе, она предлагается в Москве еще с 1998 г. Но фактически только сейчас начинает развиваться.

За отдельную плату.

Суть доверительного управления заключается в том, что хозяин, желающий сдать свою квартиру, перекладывает все заботы на риэлторов. При обычном найме агентство выступает как посредник, в обязанности которого входит лишь поиск нанимателя. При доверительном управлении обязанности агентства значительно шире, конкретный перечень услуг зависит от пожеланий хозяина. Фирма не только занимается поиском арендатора, разрабатывает и заключает с ним договор, но и получает ежемесячную арендную плату, передает ее доверителю (хозяину квартиры) , берет на себя обязательство по соблюдению порядка в квартире, своевременной оплате коммунальных платежей, междугородных телефонных счетов. По желанию наймодателя может провести ремонтные работы в квартире, приобрести в кредит мебель, бытовую технику за свой счет с учетом дальнейшего погашения потраченной на это суммы из арендной платы.

Услуги риэлторов в данном случае обойдутся хозяину квартиры дороже, нежели при простом посредничестве. Размер комиссионных агентства - 10 - 20% арендной платы ежемесячно.

Далеко не все квартиры имеет смысл доверять. Дешевые объекты выгоднее сдавать обычным способом. С другой стороны, и очень дорогие квартиры не столь предпочтительны для риэлторов, так как повышается ответственность за них. "Лучше всего, - говорит Ирина Бобко, начальник отдела аренды агентства недвижимости МИАН, - передавать в доверительное управление квартиры с арендными ставками $500 - 3000". Обладатели такого жилья в большинстве своем люди работающие, и им проще заплатить агентству и освободиться от головной боли, связанной с поиском нанимателя и дальнейшим общением с ним. По мнению риэлторов, такая услуга актуальна и для тех, кто хочет предварительно сделать ремонт в своей квартире, но времени на это не имеет. Агентство готово взять на себя все заботы по организации ремонта и последующей сдаче квартиры. За дополнительную плату.

Доверительное управление удобно и для нанимателя. В договоре обычно прописано, что сумма арендной платы не должна меняться на весь период аренды. Кроме того, посещения хозяина строго регламентированы.

Договоримся?

Хозяин квартиры обращается в агентство недвижимости и заключает с ним договор, согласно которому оно обязуется найти нанимателя. При подписании договора наймодателю необходимо иметь при себе паспорт, документ, подтверждающий право собственности на данную квартиру (если квартира в частной собственности) , или копию финансово-лицевого счета (если собственность муниципальная). Оригиналы документов он предъявляет агенту, а передает ему нотариально заверенные копии. Также он должен подтвердить документами, что квартира в данный момент не сдана в аренду, не отчуждена, не заложена и не находится под арестом.

Обычно минимальный срок заключения договора - 1 год. Однако на практике существуют случаи, когда хозяин заключал договор и на меньший период. Вопрос в размере комиссионных: если риэлтора они устраивали, тот соглашался на сделку.

О размере арендной платы хозяин и компания договариваются перед выставлением квартиры. Решающее слово остается за хозяином. Если заявленная цена не привлечет клиентов, агентство предложит ее понизить. Сам поиск арендаторов хозяин не оплачивает - эта услуга предоставляется ему в качестве бонуса. Как отмечает Бобко, в тех случаях, когда хозяин и риэлтор сходятся в цене, поиск нанимателя занимает до одного месяца. Квартира со стоимостью аренды до $1000 обычно находит своего жильца в течение одной-двух недель.

После заключения договора сделка регистрируется. Регистрация, кстати, отпугивает ряд клиентов, уверены риэлторы. Ведь в этом случае приходится платить налоги.

Согласно типовому договору в обязанности агентства входит распространять информацию о квартире по своему усмотрению в базе данных либо в специализированных изданиях, организовывать показы квартиры потенциальным нанимателям, вести переговоры об условиях найма.

За период до дня, следующего за днем передачи квартиры нанимателю, хозяин обязуется оплатить коммунальные услуги, электроэнергию, газ, платные услуги МГТС, внести абонентскую плату за телефон. Наниматель, заключающий договор с агентством, вносит залог в размере одной месячной ставки аренды. Из него в случае чего будут высчитывать деньги на оплату телефонных переговоров, мелкий ремонт и пр. Квартплату вносит хозяин. Оплата коммунальных услуг и телефонных переговоров, как правило, ложится на плечи временного жильца. По желанию хозяина агентство оплачивает коммунальные услуги из своих средств, позже вычитая их из суммы аренды, которую получает хозяин.

Размер комиссионных в агентствах разный, к тому же он зависит от перечня обязательств риэлтора. В агентстве "Бест-Недвижимость", например, действует договорная оплата. В компании МИАН ежемесячная стоимость услуг составляет 10% месячной ставки аренды, в агентстве "Бекар" (Санкт-Петербург) - 20%. В "Акрус-Недвижимости" существует несколько схем оплаты услуг. Хозяин может заплатить один раз в год месячную арендную плату (в момент подписания договора найма с клиентом) , либо ежемесячно 20% месячной арендной платы, либо не платить ничего, получая фиксированную сумму в течение всего срока договора.

До вселения жильца составляется тщательная опись всего имущества и его состояния в квартире. Один раз в два-три месяца представитель агентства проводит осмотр квартиры. Ответственность за сохранность жилья несет наниматель. После окончания срока аренды жилец сдает квартиру по этой описи. За царапины на столе, пятна на обоях и прочее придется платить.

Хозяин тоже может приехать с проверкой, но обязательно вместе с агентом. "Между хозяином и клиентом могут возникать конфликты, - говорит Светлана Кос, начальник отдела аренды компании "Акрус-Недвижимость". - Мы же заинтересованы в том, чтобы решить вопрос и с той и с другой стороной".

Случается, что клиенты расторгают договор найма раньше, чем это оговорено в контракте. В "Акрус-Недвижимости" в этом случае арендодателю оплачивают простой квартиры, но не более 15 календарных дней. Одновременно фирма подбирает других клиентов.

За несоблюдение условий договора на любую из сторон налагается штраф. Как правило, он равен месячной ставке аренды. К нарушениям могут относиться, например, предоставление неверной информации о квартире, факт несостоявшейся по вине хозяина сделки, досрочное расторжение условий договора.

Форс-мажор.

Заключение договора влечет за собой определенный риск и для хозяина, и для агентства. Классический пример: наниматель не заплатил по договору. Начинаются переговоры, в ожидании оплаты хозяину приходится "входить в положение" временного жильца. Можно выгнать, но тогда денег точно не увидишь. Были случаи, когда такие конфликты доходили до судебных разбирательств. Как правило, агентства выигрывали дела, но и в дальнейшем не могли получить плату с клиента.

Встречаются и иные, более мелкие неприятности. Например, клиент заявляет, что будет жить один, а в квартире поселяются или просто постоянно проводят время человек 10. Тут ни залог, ни страховка не помогут, остается только словесное воздействие.

Другой пример. В квартире отсутствуют какие-то предметы обстановки, оговоренные в договоре. Разрешение конфликта зависит от того, сумеют ли стороны договориться между собой.

Хозяева тоже далеко не все идеальны. Могут при расторжении договора не вернуть залог. Опять же остается морально-нравственное воздействие.

Бывает и так: хозяин решил сдавать квартиру по цене $500 в месяц. Затем может прийти к временному жильцу и сказать, что, мол, упал курс доллара и он желает увеличить плату (или перейти на расчеты в евро) , однако по договору срок действия установленной цены не закончился. И в этих случаях риэлторы бессильны: нужно либо договариваться, либо расторгать договор. Если на расторжение соглашаются и наймодатель, и наниматель, ни одна из сторон не штрафуется. В противном случае могут налагаться штрафы.

При доверительном управлении риэлторы советуют пользоваться услугами страховых компаний. Рисками, как правило, являются гражданская ответственность хозяина, отделка квартиры и имущество в ней. Страхование может являться как обязательным условием договора ( "Бест-Недвижимость", "Акрус-Недвижимость") , так и необязательным (МИАН). В "Акрус-Недвижимости" риэлторы берут этот процесс на себя, страхуя квартиру и мебель за свой счет. Минимальная сумма по каждому из рисков составляет $1000, страхование обходится агентству в размере от 10% оценочной стоимости имущества. В МИАН страхованием занимается наймодатель, и он может самостоятельно обратиться в разные страховые компании. По подсчетам Бобко, от всех рисков можно застраховаться, внеся сумму от $150.

К светлому будущему.

Доверительное управление жильем только начинает развиваться в России, и пока на рынке лишь несколько компаний предоставляют эту услугу. В Москве это "Акрус-Недвижимость" (с ноября 1998 г. ) и МИАН (с 2000 г. ). Количество совершенных сделок в агентствах не оглашают, говоря, что это информация внутреннего пользования. В ближайшем будущем увеличить количество квартир, сдаваемых по договорам доверительного управления, планирует "Бест-Недвижимость". Пока в этом агентстве имели место лишь единичные случаи заключения договоров. "Доверительное управление становится все более востребовано рынком недвижимости, - говорит Ольга Варакутина, директор отделения корпорации "Бест" на Рождественке. - Появляется так называемый средний класс населения, который и будет основным потребителем данной услуги".

В обозримом будущем такие сделки предполагают проводить "Инком-Недвижимость" и "Миэль-Недвижимость". По словам Владимира Голдина, директора управления аренды "Миэль-Недвижимости", в настоящий момент компания не готова выходить на рынок с этой услугой. "Чтобы начать серьезно заниматься доверительным управлением, как и любой другой услугой, необходимо хорошо подготовиться, - говорит он. - В частности, предварительно разработать документальную базу, найти страховые фирмы, провести рекламную кампанию, чтобы заявить о себе".

Есть компании, у которых сформировались прямо противоположные планы. Так, об услуге доверительного управления заявлено на официальном сайте агентства "Крымский Вал". Как выяснилось, в компании нет ни этой услуги, ни даже отдела аренды. "Вы первый человек за последние три года, который поинтересовался этой услугой, - сказал сотрудник фирмы, попросивший не упоминать его имени. - У нас на сайте она заявлена, но мы ее не оказываем, практика показывает, что на нее нет спроса". Он добавил, что в руководстве компании планируют рассмотреть вопрос о том, чтобы снять эту информацию с сервера.

Что касается риэлторов за пределами Москвы, то по договору доверительного управления жилье сдают в аренду компании "Бекар" и "Флагман плюс" в Санкт-Петербурге, ООО "Сити Риэлти Плюс" (г. Томск) , Поволжский центр развития (г. Самара) , Cервейинговая компания "Элеон" (г. Омск).

Доверительное управление, как и ипотека, требует привыкания. "Рынок аренды в России будет направлен на более профессиональное обслуживание клиента, - считает Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир корпорации "Инком-Недвижимость". - Будущее за фирмами, которые докажут своей работой готовность принятия европейских стандартов".