ГРОМКИЕ ИМЕНА: Робинзон из исполкома

Наряду с этим мы начали переговоры с инвесторами, в том числе с группой компаний "Гута", компанией "Брукмил", "Роснефтью", и разослали всем участникам меморандум общего характера о совместном участии в реализации программы "Золотой остров". Основная проблема во взаимоотношениях состоит в том, что инвесторы пока не готовы посмотреть дальше границ своих собственных проектов. Тем не менее мы настроены на конструктивную совместную работу.

Юрий Гусев, генеральный директор Корпорации развития территорий (КРТ) , - один из старожилов рынка недвижимости. Он начал карьеру в совете самоуправления Октябрьского района, затем перешел на должность заместителя руководителя местного исполкома, а в 1991 г. - в легендарное УКОСО (Управление коммунальной собственности Октябрьского района). После ликвидации управления Гусев создал собственную фирму, на правах холдинга объединяющую сейчас группу из более чем 30 компаний. В портфеле проектов КРТ - более 20 объектов в центре города, среди которых крупные гостиничные, жилые и офисные комплексы. КРТ - основной застройщик Замоскворечья, получивший статус заказчика по застройке одной из самых сладких зон центра - Якиманки. Согласно собственной программе развития этой территории Юрий Гусев попытается сделать вверенный его заботам район "золотым" и занимается программой, получившей официальное название "Золотой остров".

- На столичном рынке недвижимости вы стали работать в самом начале его формирования, будучи руководителем УКОСО. В вашем ведении, пусть всего лишь на год, был весь центр Москвы. Тогда, в период стихийной приватизации, многие хотели бы оказаться на вашем месте. ..

- УКОСО было учреждено решением исполнительного комитета Октябрьского районного совета. УКОСО было государственным хозрасчетным предприятием, выполнявшим функции, аналогичные функциям сегодняшних ГУПов и частично Комплекса имущественных и земельных отношений, который в то время еще не был создан. Все, что было у УКОСО на балансе, являлось государственным имуществом.

В начале 90-х гг. , в период перехода от советской "ничейной собственности" к конкретизации по статусу владельцев (федеральная, муниципальная, частная) , появление такой структуры было крайне необходимо. В то время еще не существовало Москомимущества и Москомзема, и вопрос разделения властных полномочий административных органов и хозяйственной деятельности в области городского имущества выходил на первый план. Кроме того, остро ощущалась необходимость создания нормативной базы для регулирования отношений между городом - основным владельцем недвижимости - и частными инвесторами. Ведь в СССР "народным хозяйством" всегда занимались партийные органы власти и механизма управления таким сложным и объемным институтом, как земля и недвижимость, не существовало.

- Действительно ли за время работы УКОСО в Октябрьском районе были приватизированы тысячи зданий, права на сотни участков и объектов проданы без выгоды для городского бюджета?

- Попытки внедрения любых новых форм управления, особенно в области управления городским имуществом, всегда будут сопровождаться подобными слухами, но в тот период "отказа от общенародной собственности" они принимали просто истеричную форму. Действительно, по инициативе районных властей и решению городской администрации муниципальное имущество Октябрьского района было передано на баланс УКОСО, напоминаю - государственного предприятия. Доходы, поступающие от управления муниципальной недвижимостью (за вычетом небольшого процента, из которого персонал УКОСО получал зарплату) , передавались в районный и городской бюджеты. Реально мы вообще не занимались продажей зданий. Первоначальной задачей УКОСО было создание условий для более эффективного развития территории и рационального использования городского имущества. Именно УКОСО провело первые инвестиционные конкурсы в Москве. С этой целью нами были разработаны формы документов, которые после ряда изменений используются в московской практике до сих пор. Первым арендатором земли, с которым УКОСО подписало договор аренды, стал издательский дом "Коммерсантъ".

УКОСО выступило также инициатором создания первых предприятий с участием иностранного капитала: "КНИТ - Калужская застава" (освоение Калужской площади и Андреевского оврага) , "Каменный мост" с участием австрийской компании "Аустрия-консалт" (в настоящее время компания вошла в программу "Золотой остров" с другими владельцами). По программе развития территории острова напротив Кремля мы также длительное время работали с крупнейшим в тот период мировым девелопером - "Олимпия Йорк" (компания братьев Райхман). После внесения изменений в территориальное деление Москвы, ликвидации Октябрьского района и УКОСО мы передали все доли в совместных предприятиях городу.

- Вокруг работы УКОСО накручено много страшных историй. Что из них правда?

- В 1991 г. в период государственного переустройства УКОСО попало в ситуацию политической борьбы вновь образованных городских органов (прежде всего мэрии) с советами народных депутатов. В то время, пытаясь обнаружить какой-то компромат на руководителей города, нас стали проверять практически одновременно все контролирующие органы, которые были в Советском Союзе, а после его распада - в России. В это время и возникли мифы о коррумпированности УКОСО. Нам, конечно, тогда досталось, но зато мы прошли такую школу!

А собранный многотомный материал однозначно показал, что мы чисты перед законом, не коррумпированы и во время приватизации ничего себе не "прихватизировали". Поэтому впоследствии стало легче работать как с инвесторами (особенно иностранными) , так и с городской администрацией, но уже в качестве новой структуры - Корпорации развития территорий.

Много в тот период было недоброжелателей из прокоммунистически настроенных депутатов. Писали о продаже иностранным компаниям Ленинского проспекта, организовывали провокации, рассылая якобы от имени УКОСО уведомления жителям домов о выселении в удаленные районы, устраивали якобы стихийные митинги протеста (впоследствии компетентными органами была установлена одна и та же группа участников - лиц, нанятых для проведения подобных мероприятий). Одно из таких "стихийных" мероприятий сорвало приезд на закладку первого камня 2-миллиардного проекта на Калужской площади президента России Бориса Ельцина и мэра Москвы Юрия Лужкова (трудно присутствовать на церемонии, когда в бетонную яму, предназначенную для церемонии закладки, залез депутат Октябрьского совета).

На самом деле, чтобы понять всю комичность и трагичность того времени, его надо было прожить. Когда я работал в исполкоме, навидался всякого. Приведу один из многочисленных примеров: докладываю о необходимости разработки программы социально-экономического развития района, а депутат совета встает и говорит: "А хека в магазине нет! " Ну и какое после этого обсуждение? Люди просто не понимали, о чем идет речь. Были, конечно, разумные и перспективно мыслящие люди, но. ..

- Как вы пришли во власть?

- В конце 80-х гг. я принимал на общественных началах участие в деятельности совета общественного самоуправления "Якиманка" Октябрьского района, который тесно (иногда, правда, на грани конфронтации) работал с районной властью. И начальное знакомство с проблемами развития территорий, понимание наступающих для жителей последствий принятия различных административных решений получил именно там. В конце 90-х руководить исполкомом Октябрьского района был приглашен Георгий Васильев, участник дуэта авторской песни "Иваси", ныне президент компании "Гудвин", совладелец и соавтор первого русского мюзикла "Норд-ост". Васильев, демократ до мозга костей, впервые (уникальный случай при назначении чиновников высокого ранга) решил провести конкурс на замещение вакансии заместителя председателя исполкома. Я предложил свое видение управления районным хозяйством и прошел. А затем в рамках разделения хозяйственных и властных полномочий возглавил УКОСО.

- Значит, в целом вы оцениваете работу УКОСО положительно?

- И в целом, и в частности. Главное, чего нам удалось добиться, - впервые мы стали заниматься не отдельными объектами, а разработкой комплексного развития территории района во всех его аспектах: градостроительном, социально-экономическом, экологическом. Активно участвовали в создании правового поля для формализации (в хорошем смысле слова) системы отношений города и инвесторов. По мере появления Москомимущества мы передали ему свои функции.

- То есть вы сами себя лишили руководящей работы в УКОСО?

- УКОСО просуществовало ровно столько, сколько просуществовало старое административное деление Москвы. В 1991 г. , после ликвидации Октябрьского района как административной единицы города и роспуска исполкома, было ликвидировано и учрежденное им УКОСО. Кроме того, изменилась политическая ситуация, начал формироваться институт частной собственности, появились первые правообладатели на земельные участки, изменился порядок принятия решений и системы управления в городе. ..

- Сразу за ликвидацией УКОСО образовалась компания КРТ, которая была создана вами и работает фактически на подведомственной ранее УКОСО территории. Прослеживается некоторая взаимосвязь фактов. ..

- Корпорация развития территорий никакого отношения к УКОСО не имеет, кроме того, что ключевой менеджмент перешел в новую компанию. В материальном плане от УКОСО в КРТ ничего не перешло.

Что касается территории, то после ликвидации Октябрьского района она была разделена между тремя префектурами (Южного, Юго-Западного и Центрального округов). В рамках КРТ мы пытались работать со всеми тремя префектурами, но оказалось, что на ожидания у кабинетов трех префектов и их заместителей уходит до 70% рабочего времени, что для частной компании - непозволительная роскошь. И мы сконцентрировались на работе только в ЦАО.

Исходя из названия корпорации она создавалась для разработки комплексной программы застройки районов. Мы предложили свою систему управления градостроительным и социально-экономическим развитием территорий районов, которая, во-первых, была основана на объемно-пространственных ограничениях застройки, учитывающих исторический морфотип застройки, во-вторых, на ограничениях функционального зонирования территории. Третья составляющая программы - введение системы парцелляции, суть которой в повладельческом разделении кварталов на участки неделимого имущественного комплекса: участок с расположенными на нем строениями и предполагаемым развитием.

В 1992 г. между префектурой ЦАО и КРТ был заключен договор на разработку и реализацию программы социально-экономического и градостроительного развития Якиманки. Работа прошла все необходимые экспертизы, была утверждена правительством Москвы в 1994 г. и рекомендована к обязательному использованию при разработке аналогичных программ на других территориях города. Подобная работа была выполнена в другом районе - Замоскворечье и получила приз на архитектурном конкурсе "Золотое сечение".

- Как частная компания может заниматься управлением муниципальной собственностью?

- Речь идет не о политической или административной функции, а об управлении имуществом. Городские власти ни в одной стране не занимаются коммерческой деятельностью. Это нормальная практика цивилизованных государств. Но Москву в начале 90-х вряд ли можно было назвать городом с цивилизованными правилами. Многие вопросы решались по весьма особым правилам. ..

Я понимаю ваш вопрос, но это относится больше ко времени сегодняшнему. Тогда у всех было больше энтузиазма: ломали старую систему, пытались построить новую. Специалистов и профессиональных компаний, хоть сколько-нибудь понимающих в управлении недвижимостью, почти не было. Те, кто мог, были нарасхват и приглашались консультантами во многие программы. Это сейчас предложение - от российских, западных компаний, с опытом работы и без такового - превышает спрос, а в тот период не было ничего. Поэтому наша работа была объективно необходима. Как частная компания, мы самостоятельно не принимали решения, но профессионально готовили необходимый материал, для того чтобы это делала администрация.

- На каких условиях вы сотрудничали с городской властью?

- На основании заключенных с городской администрацией договоров КРТ получала определенный процент от суммы выручки, полученной городом от управления недвижимостью. Поэтому мы были заинтересованы в максимальных поступлениях в бюджет. Конкурсы, которые мы организовывали, отличались от тех, которые проводились в других районах Москвы. Прежде всего тем, что в конкурсных лотах нами предлагалась информация в полном объеме: пространственно-объемные характеристики, перспективы градостроительного развития соседних территорий, сведения об инженерных сетях и условиях присоединения к городским коммуникациям и т. д. Поэтому подготовленные таким образом участки уходили дороже, чем на конкурсах с неполным объемом информации. После продажи прав на застройку первых участков иностранным инвесторам они быстро убедились в хорошей отработке документации и надежности прав и стали доверять нам, приглашая в том числе выступать в качестве девелопера, заказчика или подрядчика. В то время основная масса австрийских и немецких инвестиций в Москву пришли с нашим участием. Так, в районе появились Дом немецкой экономики, Банк Австрии, "Берлинер Банк", Коммерцбанк, BASF и т. д.

- Таким образом, КРТ стала обладателем уникальной комплексной информации о территории Якиманки?

- Уже нет. База информации - это живой организм, ее надо поддерживать в рабочем состоянии: дополнять, обновлять. Сейчас мы не проводим эту работу, больше внимания уделяем своим площадкам.

- До этого момента мы говорили о том, что КРТ вела базу объектов, организовывала конкурсы, а теперь - о принадлежащих вам участках. Можно пояснить историю их появления у компании?

- Действительно, помимо работы по муниципальным программам мы на отдельных участках стали выступать как инвесторы. Получали участки в общем порядке - по конкурсу.

- Сами готовили конкурсы и участвовали в них?

- В случае, если мы принимали участие в конкурсе, их готовили другие организации - к тому моменту уже появились специализированные компании.

- Сколько участков вы получили на конкурсах?

- Немного. Один из них - объект на Большой Полянке, 63.

- А как у вас появились остальные участки?

- Два небольших участка были получены в рамках договора с администрацией за разработку программ социально-экономического и градостроительного развития территорий Якиманки и Замоскворечья и участия в их реализации. А большинство объектов и земельных участков перешли к нам в порядке переуступки, так как многие из тех, кто выигрывал конкурсы, впоследствии отказывались от реализации проектов из-за отсутствия средств. Как разработчики программы, мы принимали на себя ответственность за дальнейшее развитие подобных проектов. В то время недостатка в недвижимости не было, был дефицит финансовых средств, не то что сейчас, когда за земельные участки разворачиваются настоящие бои.

- Какой из участков оказался самым проблематичным?

- Таких участков, к сожалению, большинство. Например, участок, на котором расположено здание Центрального банка России на Житной улице, 10, переданное в настоящее время МВД РФ. Собственно, сначала он не был нашим - вне конкурсов, от правительства Москвы ЦБ РФ получил его для строительства жилья, а КРТ была приглашена в качестве заказчика. Позже, когда в ЦБ произошла смена руководства, банк решил отказаться от проекта. КРТ выкупила у банка участок, контракт был переуступлен нашей компании. Когда мы практически достроили на этом месте жилой дом, ЦБ еще раз пережил смену руководства и решил вернуть себе объект. На сей раз - для офисного здания, которое планировали соединить с основным административным корпусом. От контракта на перепрофилирование и достройку здания стоимостью не менее $50 млн нас попросили отказаться в пользу весьма влиятельного лица, а после моего отказа от этого предложения на компанию посыпались жалобы, проверки. Нас опять, как 1991 - 1992 гг. , стали проверять со всех сторон: прокуратура, МВД, налоговая полиция, специально созданные комиссии, было огромное количество арбитражных судов. В конечном итоге мы выиграли суды, прошли все проверки и сумели сохранить компанию, не потеряли проекты и программы.

- И сейчас самая главная из них - "Золотой остров". Как у КРТ появилась идея превращения Якиманки в рекреационно-туристический комплекс?

- Наши разработки в отношении развития территории острова напротив Кремля в начале 90-х гг. , возможно, выглядели прожектерством. Но сейчас правительством Москвы принято решение превратить эту территорию в туристическую мекку. Реализация проекта "Золотой остров", который вошел в программу "Золотое кольцо" общей площадью более 1 млн кв. м, позволит принять несколько сотен тысяч посетителей одновременно, станет крупнейшей в столице пешеходной общественной рекреационной зоной с развитым наземным и подземным пространством глубиной до пяти этажей, насыщенной на базе последних достижений и технологий самыми разнообразными видами услуг и возможностями для проведения свободного времени посетителями всех возрастов. Для реализации грандиозного проекта понадобится практически полностью вынести с острова инженерные сети, которые находятся в ветхом состоянии, и уложить их в коллекторы вдоль набережных, обеспечить транспортную и пешеходную доступность, возобновить приостановленное проектирование и строительство метро с разветвленной сетью выходов в проектируемые комплексы, убрать транспорт с Софийской набережной, организовав транспортные дублеры, расположенные над водой, и туннель вдоль сквера Репина.

Несомненно, изюминкой проекта станут пешеходные мосты от храма Христа Спасителя и соединяющие стрелку острова с Якиманской набережной. Предполагается, что мост от храма Христа Спасителя, который приходит на остров на уровне 3-го этажа, выведет пешеходный поток на расположенную на этом же уровне большую и, может быть, в будущем самую уникальную площадь, расположенную на высоте 10 м над землей. Программой предусмотрено раскрытие для москвичей и гостей столицы территории 357-го квартала, который в настоящее время полностью недоступен для пешеходов. Идей много. То, что заложено в программе, - это не все. У нас есть время на корректировку и дополнение программы до декабря 2003 г. , когда состоится обсуждение программы на общественном совете при мэре по градостроительству.

- По какой схеме вы планируете привлекать инвестиции? Намерена ли КРТ инвестировать проект самостоятельно?

- Проект в целом мы финансировать не сможем - речь идет о миллиардах долларов. Но, на наш взгляд, основная проблема привлечения капитала заключается в том, чтобы создать коммерчески выгодный продукт. Для этого кому-то необходимо взять на себя полное обоснование программы, увязку проектов между собой, разработку единой схемы транспортных и пешеходных потоков, комплексное освоение подземного пространства. После согласования проектов и схем необходимо дать экономическое обоснование проекта не на пальцах, а в цифрах. Нужно продумать, как конкретно будет реализовываться соотношение экономических интересов участников проекта и города.

Что касается схемы финансирования развития проекта, то наряду с намерением использовать банковский заемный капитал мы хотели бы сделать проект доступным для всех заинтересованных инвесторов. Это может быть и размещение ценных бумаг, и привлечение к инвестированию в развитие недвижимости острова средств различных российских и зарубежных фондов. Ведь на самом деле многие инвесторы ищут надежное применение капиталам. Это касается не только финансовых структур, но и простых граждан. Как только проект будет поддержан правительством Москвы, будут экспертные заключения о его эффективности и надежности, деньги сюда потекут рекой.

- Правообладатели участков, вошедших в программу, в курсе ваших планов?

- Естественно. Вся работа координируется первым заместителем мэра в правительстве Москвы, руководителем Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города [Владимиром] Ресиным, проводящим регулярные совещания с участием всех инвесторов. Вопросы разработки единой архитектурной концепции программы рассматриваются с участием всех заинтересованных лиц на регулярных совещаниях, проводимых главным архитектором Москвы, председателем Москомархитектуры [Александром] Кузьминым.