Строители выбирают инвесторов

Возведение нового жилья в Петербурге на 80% финансируется за счет средств дольщиков. Однако строители понимают, что такая ситуация не продлится вечно, и уже начали искать альтернативные источники финансирования. Их взаимоотношения с банками осложняются отсутствием залогов, но участники рынка уже научились обходить эту проблему. Новым этапом сотрудничества строителей и финансистов становится выпуск облигаций.

"Долевое строительство существует лишь в нескольких странах, а главными источниками финансирования строительства во всем мире являются страховые компании, пенсионные фонды и банки, - говорит директор союза строительных компаний "Союзпетрострой" Лев Каплан. - Мы тоже рано или поздно придем к такому положению вещей".

По данным строительной компании "Северный город", цены на квартиры на начальном и конечном этапах строительства различаются в среднем на 25% в валюте. При этом средний срок строительства составляет около полутора лет. Банки же сейчас предлагают застройщикам кредиты на сопоставимых условиях: под 13 - 15% годовых в валюте и 16 - 20% годовых в рублях. Но при этом, по словам застройщиков, банковские услуги заметно удорожают кредит и реальный процент оказывается гораздо выше заявленного.

Снять сливки.

"Получается, что дольщики кредитуют строителей под довольно высокий процент. Банковские кредиты и другие заемные средства можно привлечь дешевле", - говорит директор управления продаж "Северного города" Евгений Наталенко. Тем не менее кредиты в компании используют в основном для того, чтобы сглаживать сезонные колебания поступлений средств от дольщиков.

"На активно растущем рынке, каким сейчас является рынок жилищного строительства, занимать на стороне нет никакого смысла", - уверен гендиректор строительной компании "Прагма" Денис Литов. По его мнению, пока существует массовый спрос на относительно дешевое жилье, искать альтернативу средствам дольщиков приходится, как правило, компаниям, допустившим просчеты в финансовой или маркетинговой политике. "Сегодня строителям нужны деньги [финансовых институтов] только на очень крупные проекты, в десятки миллионов долларов", - говорит Литов. "Кредиты необходимы только при "рывке", - соглашается менеджер компании "ЛенСпецСМУ".

По мнению управляющего филиалом "Строительный" ПСБ (СПб) Владимира Желиостова, кредиты под строительство одного дома нужны в основном средним и мелким компаниям. Стоимость возведения самого дешевого панельного дома сегодня составляет около $1 млн, монолитно-кирпичного - $5 млн.

Проблема привлечения финансирования особенно актуальна в связи с попыткой застройщиков перейти к "западному" методу жилищного строительства - продаже квартир на финальной стадии работ. В этом случае строительная компания снимает все сливки, но взамен должна полностью профинансировать строительный цикл. "В строительство уже сегодня вкладываются не только банки, - рассуждает Владимир Желиостов. - На рынке есть и другие ресурсы: многие компании целенаправленно инвестируют в стройку на этапе котлована, чтобы потом продать готовые квартиры по конечной цене". По его словам, риск подобных операций довольно высок, ведь "юридически дольщик - фигура бесправная", но высока и доходность.

Где залог? Основная проблема взаимоотношений строителей с банками состоит в том, что у большинства фирм нет необходимого залога. "У строительной компании может быть большая валюта баланса, значительный оборот по расчетному счету, но в обеспечение кредита ей обычно выставить нечего", - объясняет директор корпоративной службы Балтийского банка Екатерина Ганина.

В свою очередь, у большинства банков, по словам директора по инвестициям и ценным бумагам Телекомбанка Дмитрия Сергеева, отсутствуют долгосрочные пассивы, следовательно, они не могут осуществлять долгосрочные инвестиции. "Но краткосрочное финансирование строительства бессмысленно", - категоричен Сергеев.

В 1999 г. "Балтийский" стал первым банком, вступившим в "Союзпетрострой". Банкирам предложили тогда решить задачу финансирования строительства на ранних стадиях. В результате "Балтийский" разработал схему кредитования строительных компаний под залог незавершенки и за три года профинансировал проекты на $15 млн. Похожую технологию при кредитовании застройщиков применяет и ПСБ. Суть ее в том, что банк через аффилированную структуру становится дольщиком строительства, принимая в залог вексель на сумму оценки своей доли.

"Оформить незавершенное строительство в качестве залога "в лоб" невозможно - для официальной регистрации недостроя все работы на объекте должны быть заморожены", - объясняет Ганина.

И строители, и банкиры утверждают, что залогом может служить также договор аренды предназначенного под застройку земельного участка, заключенный между городской администрацией и компанией-инвестором. Однако для того, чтобы объект стал предметом залога, нужно разрешение администрации. Хотя Земельный кодекс не запрещает субаренду или залог, типовой договор между питерским застройщиком и городской администрацией возможности залога не предусматривает. "Юридические вопросы, связанные с залогом арендованной земли, тотально не проработаны", - сокрушается Желиостов.

По его словам, крупные компании интересуются кредитами на покупку земли - тем более что банки охотно принимают в залог находящиеся в собственности земельные участки: "Когда земля в собственности, проблем с банком не должно быть. Но и здесь существует риск притязаний на участок со стороны третьих лиц. Однако это проблема города - он должен взять на себя правовую очистку земельных участков перед тем, как выставлять их на продажу".

"Впрочем, можно взять участок под строительство и возвести на нем сарай, - рассуждает один из строителей. - По местному законодательству после регистрации объекта можно выкупить землю в собственность и таким образом стать ее владельцем".

Имидж - ничто.

Иногда получить кредит удается и без залога - под имидж компании и хорошую кредитную историю. По мнению Литова, повышенный интерес банков в последнее время испытало на себе подавляющее большинство строительных компаний. "Похоже, у банков начинаются проблемы с размещением средств в других отраслях, - рассуждает Литов. - Это заставляет их обратить свое внимание на строительный рынок, что, однако, не значит, что у строителей улучшилась ситуация с залогами".

К тому же кредитование строителей открывает банкам прямой путь к обслуживанию их финансовых потоков, принося в банк дополнительный бизнес. Банки могут, например, принимать платежи от дольщиков. Кроме того, кредитуя компании-застройщики, банк выходит на их подрядчиков, которые не только открывают расчетный счет для упрощения прохождения платежей, но могут воспользоваться и услугами финансового лизинга. "Строительство не может не привлекать банки даже с арифметической точки зрения, - полагает Желиостов. - Ежегодно в городе сдается около 1 млн кв. м жилья, средняя себестоимость которого составляет около $350 за квадратный метр. Таким образом, только в жилищном строительстве крутится как минимум $350 млн". По словам банкиров, наиболее популярный у строителей срок кредитования - 1,5 - 2 года.

Мода на облигации.

Банкиров привлекают также перспективы ипотеки и возможности размещения облигационных займов для строительных компаний. Осенью 2002 г. такой возможностью финансирования воспользовались несколько петербургских фирм. "Северный город" разместил облигации, правда на очень небольшую сумму - 50 млн руб. Эдуард Тиктинский, гендиректор холдинга RBI, в состав которого входит "Северный город", объясняет это тем, что первый выпуск был "пилотным".

Председатель правления ПО "Ленстройматериалы" Дмитрий Игнатьев считает, что минимальный объем выпуска облигаций должен составлять 300 млн руб.: "Только тогда можно рассчитывать на образование вторичного рынка, что всегда интересует инвесторов".

Наибольшую активность местные банки проявляют в выпуске отраслевых ценных бумаг - облигаций жилищного займа (ОЖЗ). Эквивалентом стоимости одной такой бумаги становится квадратный метр жилья в строящемся доме.

Телекомбанк выступил в качестве андеррайтера при выпуске ОЖЗ компании "Монолит-Кировстрой". А Международный банк Санкт-Петербурга (МБСП) подписал соглашения о сотрудничестве в выпуске ОЖЗ с фирмами "Арсенал-Недвижимость" и "М-Индустрия".

Начальник управления корпоративных займов МБСП Юлия Пекарская считает облигационные займы оптимальным способом участия банков в строительной отрасли. "Проблема залога отходит на второй план, увеличиваются сроки финансирования", - говорит она.

"Банку, который системно занимается финансированием строительных компаний (именно финансированием, а не только прямым кредитованием), необходимо обращать внимание и на стимулирование покупателей жилья, - рассуждает Сергеев из Телекомбанка. - ОЖЗ, как синтетический инструмент, подходит для этих целей". Телекомбанк анонсировал программу кредитования покупателей жилья, где в качестве залога выступает пакет ОЖЗ, составляющий не менее 30% стоимости квартиры.

"Покупатель жилищных облигаций выступает не в роли соинвестора, как в долевке, а в роли кредитора", - формулирует одно из преимуществ ОЖЗ Пекарская.