Клуб районного значения
В новой посткоронавирусной реальности вновь востребованными могут оказаться подзабытые с советских времен районные кинотеатры
Ограничения, связанные с пандемией, серьезно повлияли на кинопрокат. Обороты операторов упали до 40% от докарантинных показателей, говорит Наталия Кермедчиева, управляющий партнер U:Consultancy. В сентябрьском обзоре компании PwC «Медиаиндустрия в 2020–2024 гг.» прогнозировалось, что только из-за приостановки работы кинотеатров в марте – августе российский рынок кинопроката к концу 2020 г. упадет на 44,3% до $474,5 млн (120 млн проданных билетов). Окончательные итоги пока не подведены, и они могут оказаться более плачевными.
В сложившихся условиях кинотеатрам, которым только-только разрешили увеличить заполняемость залов с 25 до 50%, предстоит заново завоевывать публику.
Большие проблемы большого экрана
Падение интереса к посещению кинотеатров связано не только с карантинными ограничениями. «Пандемия ускорила неизбежные процессы, включая удаленную работу и образование, развитие онлайн-сервисов, торговли, развлечений, ресторанного бизнеса, воздействие которых на индустрию при других обстоятельствах растянулась бы на десятилетия», – говорит российский продюсер Олег Тетерин. Очень активно идет развитие онлайн-кинотеатров и продакшн-компаний, основанных крупнейшими платформами (Amazon, YouTube, в России – «Кинопоиск», ivi и др.), что объективно осложняет жизнь кинотеатрам. «Снижение посещаемости кинотеатров обусловлено не только страхом заразиться COVID-19, но и относительно слабым репертуаром премьер в прошлом году», – продолжает Андрей Шувалов, старший директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield. На 2021 г. были перенесены, в частности, «King’s Man: Начало», 25-я бондиана «Не время умирать», «Форсаж-9», «Мортал комбат», «Матрица» и другие ожидаемые фильмы.
«Киностудии не желают отдавать в прокат качественные фильмы, поскольку кинотеатры главных рынков закрыты или работают с большими ограничениями. Россия занимает 1,5% мирового рынка, соответственно, все премьеры мы увидим после того, как заработают кинотеатры в Китае и США», – добавляет Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве. Как бы повела себя аудитория, появись блокбастеры в кинотеатрах, сказать сложно, резюмирует Тетерин.
Кинозалы в Москве
Строительство крупных кинотеатров в районах массового жилищного строительства началось с середины 1950-х. К 1980 г. в Москве в общей сложности работало около 120 постоянных кинотеатров, вмещающих около 100 000 зрителей. 15 кинотеатров были названы в честь союзных республик, в их оформлении использованы национальные мотивы. Девять кинотеатров носили имена городов-героев. В 1990-х очень немногие из них сохранили кинопоказы – часть объектов были акционированы, перепрофилированы или закрыты. Власти Москвы, пытаясь продать оставшиеся в собственности активы, выставляли их на аукционы и по отдельности, и лотами в несколько штук, но долгое время не могли найти покупателей. В 2014 г. городу принадлежало 78 кинотеатров, ADG Group купила 39 из них – «Ангару», «Аврору», «Алмаз», «Ашхабад», «Баку», «Байконур», «Бирюсинку», «Будапешт», «Витязь», «Варшаву», «Волгу», «Волгоград», «Восход», «Высоту», «Звездный», «Керчь», «Киргизию», «Комсомолец», «Ладогу», «Марс», «Мечту», «Неву», «Орбиту», «Орион», «Патриот», «Первомайский», «Прагу», «Планету», «Рассвет», «Ригу», «Родину», «Саяны», «Солнцево», «Софию», «Таллин», «Улан-Батор», «Экран», «Эльбрус» и «Янтарь» (общая площадь купленных кинотеатров – 470 000 кв. м).
Скептики считают, что интерес к кинотеатрам уже вряд ли вернется сам собой. «Старая модель, когда выходит новый фильм, ты приходишь на него, берешь попкорн и смотришь, сейчас не актуальна, потому что, во-первых, кризис, во-вторых, конкуренция онлайна, – уверен Александр Перемятов, президент ГК Magic Group. – Если раньше премьеры выпускали именно для кинотеатров, то теперь они одновременно доступны и для онлайн-просмотра. Все это приведет кинотеатры к краху». По мнению Перемятова, операторам стоит думать о расширении ассортимента и пересматривать концепции – например, транслировать сериалы, формируя сообщества по интересам, организовывать фотозоны, зоны активности и т. д. «Каждому кинотеатру необходимо создавать свою уникальную атмосферу, максимально выходить за рамки привычного и бороться за свою аудиторию с помощью того, чего в ином случае эта аудитория получить не может. Полагаться только на большой экран в наше время странно», – резюмирует он.
Дискуссия о судьбе кинотеатров идет во всем мире. Но, очевидно, люди все равно будут ходить в кино. «Во-первых, несмотря на продвинутость моделей домашних кинотеатров, в квартире невозможно воспроизвести ощущения, которые дает огромный экран и звук, как в IMAX, например. Во-вторых, просмотр фильма в кинотеатре – не просто развлечение и потребление контента, это явление социальное и эмоциональное. Поход в кино – повод для общения, форма досуга с семьей или друзьями, атмосфера праздника. Сейчас все это становится еще более ценным», – рассуждает Татьяна Козлова, заместитель гендиректора «Аструм-недвижимости».
Таким образом, один из вероятных векторов развития кинотеатров связан с тем, что они будут все больше становиться местом для развлечений, а не только для просмотра кино. Иными словами, могут оказаться востребованными центры, по своей концепции близкие к клубам. Речь в этом случае идет не о торговых центрах, предлагающих в том числе возможность посещения кинозала, а об общественных пространствах, работающих в шаговой доступности от дома и предлагающих лекционные и выставочные проекты, интерактивные спектакли, мастер-классы и образовательные программы. Ну и кино, конечно.
Старое по-новому
В конце декабря 2020 г. в Кузьминках открылся районный центр «Высота». Внутреннее пространство трехуровневого центра общей площадью 8900 кв. м организовано по принципу безбарьерной среды. Помимо современного мультиплекса с четырьмя кинозалами в центре предусмотрен супермаркет, аптека, салон связи, магазины одежды и детских товаров, рестораны и кафе, развлекательные площадки. «Центр показывает хороший трафик: ежедневно через него проходит до 5000 посетителей на 5885 арендопригодной площади, т. е. 0,8 человека на 1 кв. м, что сопоставимо с показателями посещаемости ТРЦ «Атриум», где 1,1 человека на 1 кв. м, или ТРЦ «Европейский, где 1,3 человека на 1 кв. м», – рассказывает Григорий Печерский, управляющий партнер ADG Group. При этом в «Высоте» еще не функционирует кинотеатр, который традиционно привлекает большое число людей.
«Высота» открыта в рамках программы реконструкции кинотеатров, реализуемой ADG Group под брендом «Место встречи». В 2014 г. компания выкупила у правительства Москвы 39 кинотеатров, построенных во времена СССР. Сумма сделки составила 9,6 млрд руб. Тогда показы проходили в 11 кинотеатрах, остальные были или закрыты, или сдавались в аренду торговым предприятиям. Владельцы ADG Group заявили, что намерены превратить бывшие кинотеатры в районные общественные площадки с обязательным сохранением кинопроката (такое условие поставил город потенциальному покупателю). «В центре Москвы на 100 000 жителей приходится 16 кинозалов, а между ТТК и МКАД, где расположены все наши объекты, вчетверо меньше. По статистике житель Москвы ходит в кино 1,2 раза в год. В США – почти четыре раза. Сейчас в жилых районах кинотеатров не хватает, поэтому люди и ходят в кино реже. Если кинотеатр появится, он может стать почти домашним кинозалом, люди в тапочках будут ходить», – объяснял перспективы проекта Печерский.
Разработка плана реконструкции началась в 2015 г., строительные работы – в 2017 г. Почти все объекты было решено снести и на их месте возвести новые здания. Как отмечал тогда Печерский, большинство купленных зданий архитектурной ценности не представляет. Исключение – кинотеатр «Родина» у м. «Семеновская», который признан памятником архитектуры. Его отреставрируют, вернув исторический облик 1938 г., в частности, восстановят веранду на крыше. Индивидуальные проекты утверждены еще для нескольких центров. «Например, «Звездный», «Восход», «Варшава» и «Саяны» мы реконструируем частично. Также сохраняем и реставрируем знаковые элементы декора старых кинотеатров, например, знаменитые мозаики работы Чернышева из кинотеатров «Волга» и «Первомайский», – продолжает Печерский. Сохранившиеся исторические элементы декора (скульптуры, рельефы, мозаики) демонтируются и направляются на реставрацию и консервацию до момента установки. Единый стиль для новых центров разработало британское архитектурное бюро Аманды Ливит.
Районный междусобойчик
В основу концепции районных центров легли мировые тренды урбанистики – децентрализация мегаполисов, развитие социальной жизни и выстраивание локальных сообществ. «Мы создаем доступные и инклюзивные центры, которые становятся площадкой для досуга, способствуют формированию сообществ. Каждое место встречи собирается как пазл – из ожиданий людей, истории места, новых функций, становясь точкой притяжения для местных жителей», – объясняет Печерский.
Около 30% площадей этих пространств отведено под развлекательные и образовательные проекты, включая многозальные кинотеатры. Изначально предполагалось, что управлять ими будет компания CGV Russia, совместное предприятие, созданное в 2017 г. ADG Group и южнокорейской сетью CJ CGV. Кроме того, CGV Russia планировала взять под управление еще 150–200 кинотеатров и таким образом войти в число лидеров российского рынка. Однако в прошлом году CJ CGV решила уйти из России – аналитики рынка объясняют решение корейской сети задержками в реализации проекта ADG Group. В результате осенью 2020 г. ADG Group подписала соглашение о сотрудничестве с КАРО, которая станет арендатором районных центров и, соответственно, сама будет инвестировать в запуск кинозалов. Точная сумма инвестиций не называлась, однако, по оценкам экспертов, запуск одного кинозала обойдется в 20–50 млн руб. Всего партнеры планируют открыть 140 кинозалов. Как отмечают аналитики PwC, завершение совместного проекта позволит КАРО выйти на 2-е место в России по количеству кинозалов и стать лидером по данному показателю на рынке Москвы.
В одном районном центре будет по 5–6 кинозалов, рассчитанных на 56 мест каждый, включая места для маломобильных граждан. Новые кинотеатры предложат инновационные технологии кинопоказа и звукового оснащения, мягкие кресла-реклайнеры, автоматизированную систему покупки билетов и кинобар самообслуживания u-choose с разнообразным меню, включающим меню для детей. «Залы можно использовать также для проведения тематических вечеров, корпоративов, встреч с артистами и других мероприятий», – говорит Печерский. Примерно 50% помещений отведено под торговые площади. Еще 15–20% займут кафе и рестораны. В каждом центре, как предполагается, откроется супермаркет «Лента», а также аптека, салон связи и магазины, предлагающие косметику, товары для дома, для домашних животных. Всего у компании порядка 150–200 партнеров-арендаторов.
Первые итоги
Первый обновленный районный центр – «Ангара» у м. «Варшавская» – открылся в ноябре 2019 г. На площади 12,7 кв. м разместились предприятия торговли, кинотеатр, один этаж заняли детские площадки. В партнерстве с оператором веревочных «Панда-парков» открыли образовательный центр Lego Education, игровое пространство для детей до пяти лет «Можно» и детскую секцию «Цирк». «Мы провели опрос среди посетителей «Ангары». Тех, кто приходит в наш центр чаще трех раз в месяц, привлекает возможность поиграть в настольные игры, пинг-понг, поучаствовать в мастер-классах, лекциях, посмотреть кино на крыше или присоединиться к тренировке. Это показывает актуальность выбранной концепции», – считают представители ADG Group.
Впрочем, актуальность концепции еще предстоит оценить. Изначально компания выясняла предпочтения местных жителей с помощью социологических исследований. Однако уже после этого власти объявили о старте программы реновации, в результате многие кинотеатры оказались окружены хрущевками, идущими под снос. Как изменится состав населения и аудитория районных центров, сейчас прогнозировать сложно. Кроме того, многие кинотеатры расположены далеко от естественных точек притяжения вроде метро, и привлечь к ним внимание трудно. Потому нельзя исключать, что часть подвергнутых реновации кинотеатров в конце концов окажутся самыми обычными торговыми центрами. Авторы проекта, впрочем, настаивают, что их центры не имеют ничего общего с традиционными ТЦ.
Выставляя кинотеатры на аукцион, город требовал, чтобы на торговые объекты приходилось не более 30% площадей. Позднее требования были скорректированы, и ADG Group получила возможность увеличить торговые площади до 50%. «Формат, который предлагает компания, предполагает качественный шопинг товаров повседневного спроса и организацию досуга в локации проживания. Несмотря на события 2020 г., кино продолжает оставаться якорем для любого ТЦ, что положительно сказывается на товарообороте всего торгового центра», – комментирует Борис Маца, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International.
«Как девелопер и собственник, мы получаем прибыль от сдачи в аренду площадей, в том числе и для кинотеатра. Однако аренда не является единственным источником дохода, так как дополнительные сервисы создают дополнительную ценность, – говорят представители ADG Group. – Мы делаем акцент на омниканальность, и запустили мобильное приложение «Место встречи», которое тоже является неотъемлемой частью бизнес-модели: в нем можно заказать доставку из фуд-холла или супермаркета, оформить заявку в химчистке или прачечной, выбрать и получить букет из цветочного магазина». Арендные ставки и, соответственно, доходность отличаются от объекта к объекту. Конкретные показатели в компании раскрыть отказались, однако, как утверждает Печерский, судя по текущей посещаемости и ее динамике, «целевые показатели выручки достижимы».
На старте проекта эксперты прогнозировали, что средний размер арендной ставки в районном центре составит около 30 000 руб. за 1 кв. м. Однако в связи с пандемией условия для арендаторов меняются. Как говорил в конце 2020 г. Печерский, принято решение перевести все подписанные договоры с фиксированной арендной ставкой на процент с оборота.
Проект под вопросом
На данный момент открыто семь районных центров – «Ангара», «Эльбрус», «Будапешт», «Нева», «Рассвет», «Марс» и «Высота». В первой половине 2021 г. ADG Group планирует запустить еще шесть. В частности, весной должен заработать центр «Киргизия» у м. «Новогиреево», отличительной чертой которого станет фуд-холл. Полностью завершить проект компания планирует в 2022 г. Объем инвестиций в редевелопмент 39 кинотеатров составит 57–58 млрд руб. Среднюю доходность проекта ADG Group оценивает в 20%.
Изначально, впрочем, планировалось, что все 39 центров заработают в 2020 г. «Нельзя сказать, что у нас была какая-то одна причина задержки, – рассуждают представители ADG Group. – Проект очень сложный с точки зрения организации процессов, в какой-то момент у нас велось 30 строек одновременно, это, как оказалось, серьезное испытание для строительной индустрии. Мы столкнулись с проблемами и по части проектирования, и в ходе строительства, и в вопросах инженерных коммуникаций, которые зависят от городских инфраструктурных организаций. В общем, если с одним объектом все можно так или иначе спрогнозировать, то вести сразу много проектов сложно».
Есть и другая проблема. Строительство ведется в основном на заемные средства – основным кредитором ADG Group выступает банк ВТБ. Размер и сроки кредитной линии стороны не раскрывают. Источник «Ведомостей» в одной из консалтинговых компаний в области коммерческой недвижимости сообщил, что проект 39 кинотеатров может перейти к банку-кредитору из-за трудностей девелопера в связи с большой долговой нагрузкой. В ADG Group это не подтверждают. «На данный момент у нас нет просроченной задолженности и задержек с выплатами. Все выплаты осуществляются согласно графику», – сообщили в пресс-службе компании.
Так или иначе, пандемия влияет не только на сроки строительства (на время локдауна стройки были заморожены, потом компании пришлось решать проблему нехватки строителей), но и на интерес к уже открывшимся объектам со стороны жителей районов. Как признался Печерский, на конец прошлого года посещаемость первого открытого компанией районного центра «Ангара» составляла 75% от уровня 2019 г.. Одним из ключевых якорей районных центров являются кинотеатры, которые по-прежнему не могут работать полноценно, объясняет он.