Как бизнесу уменьшить кадастровую стоимость

С января 2019 г. в Москве установлена новая кадастровая стоимость недвижимости, которая будет действовать до декабря 2020 г. Очень часто кадастровая стоимость не соответствует рыночной цене. Причина в том, что государство определяет ее методом массовой оценки. Объекты оцениваются большими группами и без учета индивидуальных особенностей земельного участка или здания. Более того, зачастую оценщики проводят расчеты кабинетным способом, руководствуясь сведениями из перечня и публичной кадастровой карты Росреестра, спутниковых карт «Яндекса», с разных сайтов. Поэтому вероятность ошибки во много раз выше, чем когда оценщик выезжает на место. По нашим данным, примерно в 50% случаев кадастровая стоимость выше рыночной, в 30% – равна рыночной и примерно в 20% – ниже. Страдает деятельность собственников и арендаторов, ведь налоговые и арендные платежи рассчитываются по кадастровой стоимости. Как бизнесу снизить кадастровую стоимость?

1. Оптимизировать управление недвижимостью. Высокая кадастровая стоимость часто следствие ошибок не в расчетах, а в управлении недвижимостью. Если на земельном участке несколько зданий с различным назначением, для всего участка будет установлен самый дорогой вид разрешенного использования (т. е. с наибольшим удельным коэффициентом расчета кадастровой стоимости). К примеру, на территории машиностроительного завода в Москве находятся административные, производственные здания и магазин. Государственная инспекция по недвижимости установила для всего земельного участка самый дорогой вид использования – для торговли. Решение проблемы – размежевание участка и установление отдельных видов разрешенного использования под здания различного назначения. Машиностроительный завод таким образом снизил налог на имущество вдвое.

Видов разрешенного использования насчитывается около сотни. В Москве самый дорогой вид – под многоквартирную жилую застройку или административные и офисные здания, а самый дешевый – для производства. В Санкт-Петербурге самый дорогой вид – под многоквартирную жилую застройку и гостиницы, а самый дешевый – под дачи, садоводство, парки и пляжи. Стоимость разрешенного использования зависит от кадастрового квартала. Например, в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга земельный участок для торговли и общественного питания дороже, чем для коммерческих объектов (бизнес-центров, агентств недвижимости и т. д.). В Василеостровском районе все наоборот.

Если все этажи здания, к примеру, административного назначения, но в здании имеется магазин, все здание может получить статус объекта торгового назначения. Может оказаться, что выгоднее закрыть магазин, вызвать инспектора Госинспекции по недвижимости и в акте зафиксировать функциональное назначение здания как административное. Затем на основании этого акта следует подать заявление в уполномоченный региональный орган (например, в Москве это Департамент городского имущества) и изменить вид разрешенного использования.

2. Обратиться в суд. В 2019 г. юрлицам не обязательно обращаться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а можно (как разрешалось прежде только ИП) сразу направлять исковое заявление в суд.

К исковому заявлению необходимо приложить: выполненный профессиональным оценщиком отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости и выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта, его характеристиках и зарегистрированных правах. В среднем процесс с момента подачи искового заявления в суд до внесения новой кадастровой стоимости в ЕГРН занимает 8–9 месяцев. Судебная практика оспаривания кадастровой стоимости вполне сложилась. Например, Мосгорсуд рассматривает примерно 200 таких дел в месяц. Суд часто принимает решение в пользу бизнеса – прежде всего, если снижение кадастровой стоимости невелико (до 20%).

Оспаривание кадастровой стоимости – процедура недешевая. Отчет об оценке рыночной стоимости одного объекта обойдется в 80 000–270 000 руб. Услуги юриста – от 300 000 руб. в среднем. Если в ходе судебного заседания будет назначена экспертиза, собственнику придется заплатить еще 80 000–270 000 руб. Если результат судебной экспертизы не устроит, необходимо будет доказать в суде, в чем именно судебный эксперт не прав, и ходатайствовать о повторной экспертизе (новые затраты).

Собственнику нужно оценить риски. Например, суд может принять представленный собственником отчет в качестве доказательства, а может и отказать. Нужно принять решение, заявлять ли ходатайство о судебной экспертизе или нет. Если снижение несущественное (до 20%), суд может удовлетворить иск без назначения экспертизы. Но если собственник не заявит ходатайство об экспертизе, на чаше весов окажутся две оценки: собственника и проведенная государством. И чем большего снижения добивается собственник, тем выше риск, что суд откажет. По нашей практике, если требуемое в отчете, предоставленном собственником, снижение кадастровой стоимости превышает 20%, без экспертизы не обойтись. Также важно на заседании привести устные доказательства позиции. Например, кадастровая стоимость рядом стоящего торгового центра такая-то, а у меня мини-пекарня, но стоимость намного выше.