Дом из книги

В конце 2020 г. стало известно, что дом в Лондоне на Бейкер-стрит, 221B, в котором некогда «проживал» сыщик Шерлок Холмс из произведений сэра Артура Конан Дойла, с 2005 г. принадлежит дочери и внуку бывшего президента Казахстана Нурсултана Назарбаева. По оценкам британских СМИ, квартира с двумя спальнями в георгианском стиле стоит сегодня на рынке порядка 1,7 млн фунтов стерлингов. Дом-музей относится к так называемой трофейной, или коллекционной, недвижимости, владельцы которой в силу высокой стоимости активов предпочитают оставаться неназванными. Но насколько выгодно инвестировать в такое жилье?

Дома героев

По словам экспертов, так называемые trophy houses, к которым можно смело отнести и дом Шерлока Холмса в силу популярности не только героя, но и самой локации, – это объекты, сочетающие в себе историческую ценность, выдающуюся архитектуру, выгодное географическое расположение и другие уникальные преимущества по сравнению с обычными зданиями. Из-за этих особенностей такую собственность часто сравнивают с произведениями искусства и причисляют к «инвестициям страсти» (passion investments).

Соответственно, и найти такую трофейную недвижимость довольно сложно. «Под данную категорию подпадает 1–2% от всего объема предложения на рынке, – объясняют в компании «Метриум групп». – Это пентхаусы, квартиры в исторических домах или зданиях, построенных признанными во всем мире архитекторами, объекты с захватывающими природными видами или панорамой на общеизвестные достопримечательности, дома писателей».

В этому же классу недвижимости обычно причисляют дома не только литературных, но и киногероев. Например, дом в лондонском Челси, в котором в произведениях Яна Флеминга жил не менее знаменитый, чем Холмс, Джеймс Бонд, в 2019 г. был выставлен на продажу за 6 млн фунтов. Востребованы и здания из фильмов ужасов: в 2013 г. изначально ничем особо не примечательный типовой двухэтажный особняк в Западном Голливуде ушел с молотка за $2,1 млн – дом обрел известность после выхода на экраны в 1984 г. «Кошмара на улице Вязов» про Фредди Крюгера. Те, кому в 822 кв. м тесно, могут заселиться в замок Дракулы, румынскую крепость Бран. Правда, этот культурный объект обойдется уже в 47 млн евро.

Эксперты отмечают, что традиционно трофейная недвижимость продается с премией к рынку. По словам директора по рекламе и PR Level Group Веры Стефан, связь объекта со знаменитыми именами может увеличить его цену в среднем на 30–50% по сравнению с аналогами. Например, квартира площадью 90 кв. м на наб. Кутузова, 32, в Санкт-Петербурге, в которой с 1834 по 1836 г. жила семья Пушкина, в прошлом году выставлялась на продажу по стартовой цене 55 млн руб. Для сравнения: в этом же доме четырехкомнатная квартира втрое большей площади (297 кв. м) сегодня продается за 29,9 млн руб. «Ганс Кристиан Андерсен, – продолжает Стефан, – проделал большой путь от нищего литератора до вполне состоятельного человека и за это время сменил несколько десятков адресов в Копенгагене. И сейчас местные риэлторы шутят, что никто не сделал больше для датского рынка недвижимости, чем он, потому что его имя увеличило стоимость большого количества домов».

Факторы риска

Особенно востребована трофейная инвестиция в периоды экономической турбулентности, указывают аналитики. «Коллекционная недвижимость всегда пользовалась повышенным спросом в периоды рыночной нестабильности. Цены на нее почти никогда не падают, даже в условиях общего нисходящего тренда. Так, например, в Лондоне на фоне снижения стоимости премиального жилья в среднем примерно на 18% цены на трофейные варианты упали всего на 1%», – отмечает гендиректор ЗАО «Башня Федерация» Михаил Смирнов.

Однако абсолютно безрисковой эту инвестицию назвать нельзя. Во-первых, стоимость такого жилья не может быть определена на основе сравнительного метода оценки просто ввиду отсутствия на рынке аналогичного предложения. «Цена на дома, в которых жили знаменитые люди, формируется за счет того, что сам объект недвижимости уникален, а также несет в себе оттенок той или иной эпохи. Многие клиенты оценивают именно культурное и историческое наследие здания при покупке недвижимости», – говорит директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марина Шалаева.

Таким образом, трофейные активы стоят, по сути, столько, сколько за них готов заплатить покупатель. В 2018 г. дом, в котором персонаж Джоан Роулинг Гарри Поттер провел детство, ночуя в комнате под лестницей, был продан за 440 000 фунтов – на 160 000 фунтов дешевле, чем его купили в 2016 г. Новый владелец подтвердил британским СМИ, что не является поклонником саги о подростке-волшебнике.

Во-вторых, существует огромное количество подводных камней, касающихся ремонта и перепланировки коллекционных домов. «Порой ремонт и реконструкция могут обойтись дороже, чем сам объект, из-за огромного количества ограничений, особенно если здание находится в черте города и является памятником архитектуры, – говорит Шалаева. – В центральном Лондоне, Париже или Барселоне необходимо получать множество разрешений на проведение работ, и все внутренние изменения должны быть согласованы. Бывает, что нельзя менять даже перекрытия. Кроме того, как правило, в красивых исторических домах маленькие санузлы и лифты. И даже если можно изменить внутреннюю организацию пространства и коммуникации, общие зоны, такие как лифты и лифтовые холлы, переделать гораздо сложнее. Иногда их оставляют, и, как следствие, объект уже не соответствует современным стандартам и требованиям клиентов».

В-третьих, исторический ореол вокруг квартиры или дома не всегда дает мультипликативный эффект, на который рассчитывает инвестор. Дело в том, что параметр уникальности может трактоваться по-разному, особенно если речь идет о месте, где жил или работал известный человек, рассуждает Смирнов. «В одном случае речь может идти о подлинной редкости – например, об одном из самых дорогих поместий мира – Les Cedres, которым владел король Бельгии Леопольд II. В другом квартира может быть связана со знаменитой личностью условно – если, например, это одно из 10 домовладений, принадлежавших ему», – говорит он.