В Москве по-новому стали относиться к общественным пространствам

В результате статус престижных получили отдаленные районы Москвы и даже места в ближнем Подмосковье. Юлий Борисов приводит в пример ЖК “Голландский квартал” в подмосковной Ивантеевке: “Там есть зона для маленьких детей, спортивные площадки для детей постарше, места для отдыха пенсионеров. Территория закрыта для проезда автомобилей, и можно выйти из дома, не рискуя угодить под машину. Это редкость для жилого квартала”. Игорь Пятибратов, руководитель отдела девелопмента компании Millhouse, напоминает о ЖК “Сколково Парк для жизни”, в котором покупателей привлекают благоустроенный парк и спортивная инфраструктура с 25 км велодорожек и обустроенными лыжными трассами.

Общественные пространства существовали всегда, хотя раньше их никто так не называл. Наверное, первым общественным пространством можно считать площадку, где совершали ритуалы первобытные люди. А в широком смысле это место, где сосредоточена любая общественная жизнь.

Понятия и тенденции

В России к “общественно-пространственной” теме в разные времена относились по-разному - достаточно сравнить узкие улочки старой Москвы и широкие проспекты Санкт-Петербурга. Потом были “сталинские” дома с просторными дворами и “хрущевки” с крохотными придомовыми территориями, где едва помещалась детская площадка. Лет десять назад московские власти заговорили о “городе с человеческим лицом”, где жители чувствовали бы себя комфортно, и в 2005 году был принят закон “О генеральном плане Москвы”, где впервые в отечественной истории было дано четкое определение общественных пространств: “Свободные от транспорта территории общего пользования, в том числе пешеходные зоны, площади, улицы, скверы, бульвары, а также части зданий (галереи, пассажи, атриумы и другие), предназначенные для использования неограниченным кругом лиц в целях досуга, проведения массовых мероприятий...”

Впрочем, масштабами города общественные пространства не исчерпываются - они пронизывают весь наш быт. Без холлов для посетителей, переговорных, фонтанов, газонов и скверов, площадок для проведения ярмарки выходного дня и т. п. не могут обойтись деловые, торговые и многофункциональные центры. В жилых комплексах общественные зоны включают все, чем могут пользоваться жильцы, за исключением квартир: детские и спортивные площадки, лужайки, фонтаны и даже отдельные объекты инфраструктуры - размещенные на первых этажах магазинчики, кафе, салоны красоты. Лобби, лифты, лестницы, сигарные комнаты, игровые для детей, фитнес-залы и спа внутри дома тоже относятся к общественным зонам и называются местами общего пользования.

Одним из первых внедрять такие пространства в столичные проекты элитных домов стал архитектор Юрий Григорян - в его концептуальных жилых комплексах на Остоженке появились и внутренние садики, и красиво оформленные вестибюли. Потом тенденцию подхватили архитекторы и застройщики других премиальных проектов.

Пространственное искусство

“Сегодня столичное правительство уделяет большое внимание развитию общественных пространств, - подчеркивает руководитель бюро UNK project Юлий Борисов. - Примеры тому - обновленный парк Горького, расширенный за счет набережной "Музеон", реконструкция ВДНХ”. В городе как грибы после дождя вырастают детские и спортивные площадки, скверики с лавочками и беседками, кафе и салоны красоты.

Городская политика диктует и новые принципы строительства. Теперь в каждом жилом проекте первые этажи должны быть отданы под магазины или объекты соцкультбыта, а на прилегающей территории следует размещать прогулочные зоны, велодорожки и пр. Чем больше общественных зон в жилом комплексе, тем комфортнее среда и, соответственно, выше востребованность проекта, сходятся во мнении эксперты. “Пустые” квадратные метры неинтересны современному покупателю, - уверен коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. - Наличие в проекте общественных зон повышает его ликвидность и лишь в редких случаях корректирует класс самой недвижимости”. “Сегодня жилые комплексы с просторными общественными зонами - это не уникальное торговое предложение, а must-have”, - утверждает Юлий Борисов. А Ольга Малахова, архитектор компании “ВеГаГрупп”, считает, что привычка посидеть на скамейке в парке, погулять с ребенком на развивающей площадке, вывести собаку в специальный вольер постепенно становится нормой жизни москвичей.

Общественные зоны создаются с учетом потребностей целевой аудитории и особенностей ландшафта, но существует определенный минимум, продиктованный потребностями человека, подчеркивает Юлий Борисов. Людям надо есть, поэтому рядом с домом должны быть супермаркет или кафе. Надо воспитывать детей, поэтому без детской площадки не обойтись.

Повышенным спросом будут пользоваться комплексы, где во дворе есть тематические площадки, например “Маленькая Япония”, “Тропические джунгли”, “Средневековый замок”, уверена Ольга Малахова. Занятия спортом тоже очень важны, поэтому хорошо бы иметь велодорожки, “коробку” для футбола и хоккея, площадку с силовыми тренажерами, теннисный корт. В проекте “Лица” от Capital Group предусмотрена даже рампа для скейтбординга.

Покупателей может привлечь любое нестандартное решение. Директор департамента аренды компании KR Properties Дмитрий Тарасов приводит в пример ЖК “Золотые ключи - 2” на Минской улице, где из-за недостатка места бассейн, ресторан и читальный зал вынесены на крышу. В уже упомянутом проекте “Лица” Capital Group устроила wi-fi-кинотеатр под открытым небом и мультимедийную детскую игровую зону. При этом, по мнению исполнительного директора NAI Becar Виктора Козина, “любое решение по креативному пространству должно быть продуманным и согласованным с жителями”. Эксперт рассказывает, как некий застройщик устроил в жилом комплексе небольшой зоопарк. Дети были в восторге, но родители потребовали убрать клетки с животными, потому что в доме появился неприятный запах.

Плата за комфорт

Дефицит земли не позволяет создавать большие общественные зоны в жилых комплексах, находящихся в центре города. “Зато объекты, расположенные более удаленно (”Покровское-Глебово”, "Алые паруса"), могут похвастать серьезным размахом в создании инфраструктуры”, - говорит Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами Intermark Savills.

При ограниченной площади застройки девелоперы “заносят” инфраструктуру внутрь домов. И не скупятся на дизайн и отделку, поражая клиентов если не масштабом и разнообразием инфраструктуры, то богатством и роскошью ее оформления. “Чем выше класс жилья, тем просторнее общественные зоны, - говорит Юлий Борисов. - В эконом-классе этот показатель не превышает 10%, а в клубном доме может доходить до 50%”. Илья Кузнецов, старший директор отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield, считает, что в проектах премиум-класса общественные зоны могут охватывать до 80% площади земельного участка. “Добавочная стоимость квадратного метра в проектах квартальной застройки составляет не меньше 10-15%”, - подсчитал Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании ОПИН.

В комплексе “Лица”, где реализуется 75 000 кв. м жилой площади, на общественные зоны заложено в среднем около $25 с одного продаваемого квадратного метра, что привело к удорожанию проекта на $1,5 млн. “Эти деньги входят в цену квартир, - говорит коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов, - но покупатели в обмен на комфорт готовы их платить”.

БЦ, ТЦ и МФЦ

Общественные пространства в торговых и многофункциональных центрах не связаны напрямую с коммерческой деятельностью, но косвенно ей способствуют. Так, наличие в торговом комплексе детской площадки значительно увеличивает покупательский трафик. “Чтобы притягивать посетителей, торговому центру сегодня необходимо иметь уникальную развлекательную составляющую, быть местом для новых впечатлений, потому что горожане по выходным теперь меньше ходят за покупками, а предпочитают отправиться в парк или в кино”, - говорит Юлий Борисов.

В офисах благоустроенные общественные зоны не менее важны: они улучшают морально-психологический климат, повышают мотивированность работников, способствуют росту производительности труда. “Сейчас практически в любой компании идет борьба за кадры, поэтому все чаще перед руководством стоит задача создать в офисе среду, которая являлась бы для сотрудников приятным бонусом и стимулом к работе”, - комментирует Юлий Борисов. “Возможность смены офисной обстановки очень важна для работника, и статусные арендаторы непременно обращают на это внимание”, - соглашается с коллегой Илья Кузнецов.

“Функционал общественных зон определяется назначением здания или участка, - объясняет Олеся Кошкина, директор по маркетингу Solvers Estate. - В офисном центре детские площадки ни к чему, а места общего пользования используются под переговорные, коворкинг-центры и занимают не больше 15% общей площади, поскольку офисные сотрудники большую часть времени проводят на своих рабочих местах”. В бизнес-кварталах часто располагаются мастерские, магазины, кафе, позволяющие служащим в рабочее время решать бытовые проблемы. В качестве удачного примера Кузнецов приводит МФК “Белая площадь” у станции метро “Белорусская”, где есть пешеходная зона, рестораны, кафе и фонтан как место притяжения офисных служащих и горожан.

Образцом офисного комплекса с хорошим набором дополнительных сервисов директор департамента аренды компании KR Properties Дмитрий Тарасов считает деловой квартал “Красная роза” в Хамовниках. “Там функционируют зоны отдыха на открытом воздухе, многочисленные рестораны и кафе. В этом году мы планируем завершить все работы по благоустройству, в частности создать зоны, объединенные пешеходной эспланадой с садами, цветниками и английскими газонами”.