На первичном рынке элитной недвижимости квартиры с отделкой составляют 14%

По подсчетам компании Knight Frank, напервичном рынке элитной недвижимости квартиры с отделкой составляют 14%. Пять лет назад подобных предложений не было совсем. Но сегодня, похоже, такие правила больше не работают.

До недавнего времени и квартиры, и офисы в России продавались преимущественно в формате shell & core. Под этим красивым английским словосочетанием, как сообщает портал arendator.ru, подразумевается состояние помещения “под чистовую отделку”, когда в квартирах присутствуют только бетонные полы и стены, стеклопакеты, отопление, подведены вертикальные коммуникации (кондиционирование, вентиляция, электроснабжение). И, судя по последним данным, такой формат сегодня устраивает далеко не всех.

К истории вопроса

Директор по развитию компании Kalinka Realty Алексей Сидоров — специалист с 20-летним стажем. Он знает элитное жилье в центре Москвы сточностью до этажа, на котором оно расположено. Например, он до сих пор помнит, как в 1999 году на Остоженке распродавали последние квартиры в “Опера Хаус”. Помещения еще соответствовали старым советским правилам, то есть в них имелась разбивка по комнатам, были положены полы, установлены двери и сантехническое оборудование. Точно так же, сотделкой, сдавалось и все элитное жилье 1990-х (тот же “Агаларов Хаус”): без нее государственная комиссия не подписала бы акт о приемке.

Однако некоторое время спустя правительство Москвы пошло навстречу девелоперам и отменило, как тогда казалось, устаревшую норму. Отделка — процесс долгий и дорогой, у покупателей разный вкус и завышенные ожидания. Казалось логичным отдать им пустое пространство, чтобы каждый владелец оформил его под себя. “Застройщику для быстрой оборачиваемости денег проще было отказаться от всего, даже от планировки”, — говорит Алексей Сидоров.

В 2000-м стартовали продажи в элитном доме в Сеченовском переулке, напротив “Опера Хаус”. Там жилье продавалось уже в формате shell & core: пол, потолок, окна и голые стены. “Потом наступил 2004-й, и цены взлетели до небес, — продолжает Сидоров. — Спрос на квартиры многократно превышал предложение, интерьерный дизайн казался излишним. Я помню, как в котловане комплекса "Дворянское гнездо" в Большом Левшинском переулке, на минус втором уровне мы пили шампанское в честь того, что продали пентхаус площадью 300 м за рекордные $20 млн”.

А в 2008-м грянул кризис. За год цены на элитную недвижимость упали до 50%, объем сделок, по данным компании Knight Frank, уменьшился на 40%, многие перспективные проекты были заморожены. Исегодня уже никто не купит квартиру, если дом — на уровне котлована.

Откуда дует ветер

В условиях кризиса первыми к чистовой отделке вернулись девелоперы бюджетного жилья. В 2009-м “Ведис групп” сдавала комплекс “Марфино”. Покупателям предлагали квартиры с вариантами отделки “Барокко”, “Классика”, “Прованс” и “Японский минимализм”. Въезжать можно было на следующий день после приобретения. Цены были выше, чем в Москве, но за счет дополнительного сервиса (для окончательной меблировки владельцы получали скидочные карты IKEA, были благоустроены дворы, открыты магазины, прачечные, аптеки и проч.) и цивилизованного подхода к проблемам новоселов “Ведис групп” без особых проблем прошла кризис: в офисах продаж стояли очереди. В 2010-м правительство Москвы даже наградило компанию дипломом как крупнейшего и социально ответственного застройщика.

Об интерьерном дизайне задумались и девелоперы небоскребов в Сити. Жилье предполагалось сделать впяти из четырнадцати возводимых башен, причем на верхних этажах. Однако сразу возник вопрос: как будущие владельцы квартир будут вести ремонт, подымать наверх строительные материалы? “Высотка — чрезвычайно сложное инженерное сооружение, — рассуждает Сидоров из Kalinka Realty. — Даже мелкие проблемы ЖКХ там растут по экспоненте. Все ремонтные работы надо регламентировать”. В итоге группа Mirax накануне кризиса создала отдел интерьерного дизайна: покупателям предлагали жилые метры с уже готовым и согласованным оформительским проектом. В небоскребе “Федерация”, например, планировали сделать четыре двухуровневые квартиры с дизайном от Джорджио Армани.

Еще дальше пошел “Евразия Холдинг” казахского предпринимателя Мухтара Аблязова. В башне “Евразия” под жилые апартаменты отвели 19 этажей, начиная с 45-го. Дизайн 149 квартир площадью от 100 до 155 кв. м делала английская компания YOO во главе с Филиппом Старком.

Ни Mirax, ни “Евразия Холдинг” кризис не пережили. Зато в Москву пришел Филипп Старк.

Сила дизайна

Филипп Старк известен большинству как промышленный дизайнер: по его эскизам что только не делают, от мебели до макаронных изделий. Но он еще и архитектор. Один из успешных его архитектурных бизнесов — группа YOO, в которую помимо Старка входят такие звезды интерьерного дизайна, как Марсель Вандерс, Джейд Джаггер, Анушка Хемпел, Келли Хопен. Коммерческий гений этой продюсерской группы — Джон Хичкок.

“YOO возникла в 1999 году, когда в Англию из США пришла мода на лофты — жилые помещения встарых ангарах и фабриках, — рассказывает Джейм Снелгар, директор по международному развитию группы YOO. — Для повышения ликвидности девелоперам требовались 2-3-5 типовых дизайн-проектов, обладающих ярким современным почерком. И YOO такой сервис им предоставила. Мы — команда, то есть работаем быстро. У нас выстроенная логистика: мы даем рекомендации, что, у кого, в какой точке земного шара покупать. Дизайнеры — творческие люди, ипроекты получаются непохожими друг на друга. Популярность фронтмена Старка повышает рыночную стоимость оформленной нами недвижимости”.

Сегодня по проектам YOO оформляется 24000квартир в 20 странах. Это не только лофты — это апартаменты класса люкс. “С YOO удобно, — говорит Сидоров (Kalinka Realty — агент англичан в России). — Помимо того что их проекты качественные, справильной планировкой и изящной отделкой, уних еще и бизнес-процессы прозрачны: сразу ясно, что и сколько стоит и какого времени требует”.

В 2012 году компания Barkli сдала дом Virgin в1-м Зачатьевском переулке с готовыми к проживанию апартаментами по дизайну Келли Хопен из YOO. Квартиры выставлены по цене от $35 000 за метр, что на 40% выше стоимости жилья в соседних домах.

Кому это выгодно

Захар Захаров, совладелец компании Woodstone & Sparks, которая занимается проджект-менеджментом в области оформления интерьеров, считает, что выставлять на продажу уже оформленные люкс-апартаменты выгодно лишь в том случае, если все сделано быстро и очень качественно.

“Сами девелоперы решить эту задачу не могут: одно дело — отлить бетонный дом, совсем другое — обеспечить его первоклассную отделку”, -говорит он. Woodstone & Sparks осуществляет полную координацию: западных дизайнеров, русских инженеров истроителей, поставщиков со всего мира. Сотрудники офиса разговаривают на пяти языках. Последнее достижение — оформление 52 квартир в Barkli Park за восемь месяцев. Без профессионального управления проектом это было бы невозможно.

“От оформления квартир под ключ выигрывают все, — считает его партнер Мария Волкова. — Во-первых, девелоперы: готовые квартиры стоят дороже и быстрее продаются. Во-вторых, покупатели: они могут сразу же вселяться, не будут тратить время на ремонт, соседи не будут утомлять их своим ремонтом. Кроме того, владельцы получат интерьерный дизайн от западного декоратора”.

Заказывать проект в индивидуальном порядке, считает Волкова, обошлось бы раз в десять дороже (при условии, что Филипп Старк нашел бы для них время). Равно как и делать сам ремонт. “Также повышается ликвидность квартиры на вторичном рынке, где пока редки апартаменты с хорошим западным дизайном. Выигрывают и "инвестиционные" покупатели: они могут практически сразу сдать жилье в аренду”, — добавляет она.

Однако, уточняет Сидоров, пока не все девелоперы оценили преимущества подобного подхода. “Номы их убеждаем, что отделка не увеличивает себестоимость квадратного метра (за нее в конечном итоге заплатит покупатель), но она в разы расширяет круг потребителей”, — добавляет он.

“Оформив одну-две предыдущие квартиры самостоятельно, люди больше не хотят играть в дизайнера, тратить время на бесконечный ремонт. Они устали, — говорит Александра Синилова, руководитель отдела стратегического консалтинга IntermarkSavills. — Более того, многие приобретают дома и квартиры за рубежом либо посещают знакомых и видят, насколько качественно и добротно выглядят объекты с отделкой”.

С этой точкой зрения согласен и Сидоров из Kalinka Realty: “Рынок дозрел до ситуации, когда сдавать под ключ надо не отдельные показательные квартиры, а подъезды и целые дома”.

Мнение

Константин Акимов, вице-президент Сбербанка, директор по строительству и материальному обеспечению. В 2008-2011 годах — генеральный директор корпорации Barkli

Если сравнивать рынок недвижимости с автопромом, то в России нет новых автомобилей — готовой недвижимости. Продавать квартиры в формате shell& core — то же самое, что продавать набор для автомобилиста “сделай сам”, где все детали даже не прилагаются, их надо самостоятельно подбирать и искать. Ремонты в доме формата shell & core длятся десятилетиями, за это время приходят в плачевное состояние входные группы и лифты. Когда все устаканивается, мы имеем старый убитый дом. По аналогии с автопромом — подержанный убитый автомобиль.

Во всем цивилизованном мире квартиры предлагаются готовыми к проживанию. В зависимости от класса жилья, либо finishing, либо furnishing. Первый вариант — квартиры с отделкой (полы, стены, кухни и “мокрые” зоны), второй- с меблировкой. В Англии, когда вы приходите выбирать квартиру, на столе горят свечи и стоит бутылка вина. Оставайся, живи.

В Лондоне новые квартиры с отделкой стоят на 10-20% дороже, чем “вторичка”. В России квартира shell & core в новом монолитном доме по цене сопоставима с обжитой “панелью”. Почему так происходит? Русский рынок привык к формату shell & core, у нас мало строительных компаний, способных выполнить отделку быстро и на качественном уровне. Создание интерьеров — область, где хозяйка-владелица реализует себя. Но она не специалист, хорошо у нее вряд ли получится.

Стандарты частного жилья быстро меняются. Например, сегодня master bedrooms делают небольшими по площади. Там нет ничего, кроме кровати. Зато большими стали ванные комнаты и гардеробные. В квартирах оборудуют специальные комнаты для стирки и сушки белья с усиленной вентиляцией. Отказываются от гостевых туалетов — потому что люди встречаются с гостями не дома, а в ресторанах. Не делают столовых комнат — или совмещают их с кухнями. Кухня стала местом развлечений и перформансов, поэтому она красивая и открытая. Состоятельные и занятые люди пользуются кухней для завтрака на бегу.

Вообще, к жилью стали относиться проще и утилитарней.

Все эти тонкости не знает индивидуальный заказчик, но их должен знать девелопер. И их уж точно знают интерьерные декораторы. Интерьерный дизайн — индустрия: десятки специалистов постоянно отслеживают новые планировки, отделочные материалы, свет, мебель. И они все время предлагают новое“.

Эта публикация основана на статье «Заходи и живи» из приложения "Как потратить" газеты «Ведомости» от 22.10.2012, №200 (3214).