Рынок жилой недвижимости остается в центре внимания

В условиях повышения стоимости денег в экономике, вызванной ростом ключевой ставки Банка России, в центре внимания продолжает оставаться рынок жилой недвижимости. Развитие жилищного строительства неразрывно связано с инвестиционным кредитованием. Эта отрасль играет важнейшую роль в экономике, потому что обладает высоким мультипликативным эффектом. В 2024 г. мы максимально упростили кредитный процесс для застройщиков: заявку можно подать онлайн и уже на следующий день получить предложение на финансирование проекта. В результате время проведения сделки сокращается на 20%. А 1 млн семей помогает быстрее улучшить жилищные условия. Сейчас при нашем участии возводится более 65 млн кв. м жилья.

После завершения части льготных ипотечных программ сектор недвижимости проходит этап серьезной трансформации. Мы сформировали качественный портфель с уровнем покрытия счетами эскроу более 80%. При этом многие проекты находятся в стадии завершения инвестиционного цикла. Следующий год пройдет в условиях высоких процентных ставок и стоимости капитала, что неизбежно приведет к снижению объемов инвестиций.

Установился устойчивый тренд, который показывает, что бороться с вызовами нового времени помогает переход на цифровые технологии. Так, сейчас более 1700 компаний из разных индустрий воспользовались нашими услугами по цифровой трансформации бизнеса, а более 250 IT-компаний вошли в партнерскую программу и стали амбассадорами «Сбера».

Влияние ключевой ставки на рынок недвижимости

Это не секрет, что рынок новостроек достаточно сильно зависит от уровня процентных ставок, т. к. большинство сделок в массовом сегменте проводится с использованием кредитного плеча. Чем выше процентные ставки, тем ниже доступность жилья в ипотеку и меньше число потенциальных покупателей. После первого июля 2024 г., когда завершилась массовая льготная ипотека под 8%, эффект высоких процентных ставок стал наиболее заметен. Это отражается в падении числа сделок: спрос никуда не делся, просто платежеспособного спроса стало меньше.

Среднемесячные продажи квартир в новостройках в сентябре‒октябре по России снизились на 18% от уровня марта‒апреля этого года. Такая динамика нетипична для традиционной сезонности: обычно осенью активность, наоборот, растет, а не падает. Продажи сентября‒октября были сопоставимы с уровнем двухлетней давности, т. е. уровнем сентября 2022 г.

В условиях сокращения госпрограмм и высоких ставок по рыночным ипотечным программам девелоперы стали активнее использовать альтернативные инструменты продаж, в частности программы рассрочек. Мы видим, что во втором полугодии 2024 г. доля сделок без использования ипотеки в структуре сделок выросла относительно первого полугодия.

Важно отметить, что благодаря схеме с эскроу-финансированием стоимость кредитных средств для девелоперов в рамках проектного финансирования в среднем остается значительно ниже уровня ставок по классическим корпоративным кредитам и менее подвержена влиянию изменения ключевой ставки. В третьем квартале 2024 г. средняя ставка по проектному финансированию составила 7,9% годовых благодаря сохранению относительно высокого покрытия задолженности счетами эскроу (больше 80% в целом по стране).

Уменьшение масштаба охвата льготных ипотечных программ в условиях высоких процентных ставок, безусловно, будет способствовать снижению активности девелоперов в отношении запуска новых проектов.

Также снижение числа новых проектов и падение платежеспособного спроса будет способствовать подстройке предложения под эти изменения, чтобы сохранить рыночный баланс. Мы ожидаем увидеть данный тренд более отчетливо в 2025 г. Более активное восстановление спроса на жильё со стороны граждан и движения к новым проектам со стороны девелоперов стоит ожидать в 2026 г. при условии снижения процентных ставок Банком России до более комфортных значений.

Обновленные льготные программы

Льготные ипотечные программы даже после сокращения «меню» и корректировки параметров оставшихся программ оказывают ощутимую поддержку рынку новостроек. Они особенно актуальны в период высоких процентных ставок. В третьем квартале 2024 г. льготные ипотечные программы обеспечили более половины сделок на первичном рынке. «Первую скрипку» после завершения массовой льготной ипотеки под 8% стала играть Семейная ипотека. В связи с этим новость о планируемом заметном увеличении лимита на данную программу на следующий год является важной для отрасли.

Также отдельно стоит отметить Дальневосточную ипотеку, которая оказывает значимую поддержку для целого региона. Во многом благодаря ей динамика продаж на Дальнем Востоке выглядит лучше, чем в целом по стране. Среднемесячные продажи в сентябре‒октябре в Приморском крае были выше уровней марта‒апреля этого года.

Новая Россия

Немаловажная тема ‒ поддержка строительства в новых регионах. «Сбер» активно участвует в финансировании там девелоперских проектов. Сейчас одобрено семь проектов на сумму около 4,5 млрд руб. В плане стоит еще порядка 30 сделок на 28 млрд руб.

Для девелоперов доступна льготная программа, позволяющая получать финансирование на строительство по ставке 3% годовых.

Для расчетов между застройщиком и покупателем обеспечена возможность открытия счета эскроу. «Сбер» уже открыл 431 эскроу счет на сумму более трех млрд руб. Также в новых регионах доступна ипотека по ставке от 2% годовых. Мы выдали уже 270 ипотек на 1,55 млрд руб.

Строительство жилых объектов в новых регионах – это большая социальная задача, и мы понимаем необходимость и важность таких инвестиций.

Возможности финансирования новых проектов напрямую зависят от решения вопроса страхования, т. к. без полноценного страхования применяются иные меры по минимизации рисков по кредиту. Например, дополнительное обеспечение, объем которого у девелоперов ограничен. Концентрация рисков на одной группе участников процесса может привести к ущербу интересам инвесторов, купивших ценные бумаги кредитной организации.