Как льготная ипотека повлияла на доступность жилья в России

Летом 2024 г. должна завершиться массовая программа льготной ипотеки – она появилась четыре года назад, весной 2020 г., для поддержки граждан и рынка новостроек во время пандемии коронавируса. Власти и Центробанк уже пришли к консенсусу, что продлевать программу в том виде, в котором она действует сейчас – для всех, – нельзя, потому что все плюсы льготной ставки нивелированы ростом цен. Но и закрывать социально значимую программу рискованно – сейчас обсуждается вопрос, как ее модифицировать и сделать более адресной. 

В момент запуска ставка по льготной ипотеке была 6,5%, под влиянием колебаний ставок в экономике она менялась незначительно и теперь составляет 8%. Обслуживание льготного кредита всегда стоило ниже рыночного: сейчас средние ставки в крупнейших банках на первичное и вторичное жилье превышают 16,5%, следует из данных Дом.РФ на 22 марта. 

Льготная программа себя оправдала, считают в правительстве. «Мы по стройке вышли на 110 млн кв. м жилья [в год]. Кроме того, это позволило ежегодно улучшать жилищные условия более 4 млн семей (в 2023 г. – порядка 3,5 млн семей). Без ипотеки мы бы этого не достигли никогда», – говорил в интервью «Ведомостям» вице-премьер России Марат Хуснуллин.

Широкое распространение льготной программы привело к аномальным темпам роста всего рынка. За прошлый год ипотечный портфель банков увеличился на рекордные 34,5% и достиг 18,2 трлн руб. В новостройках 90% квартир приобретается по субсидированным ставкам, что «не нормально», отмечали в ЦБ: в регуляторе при текущих реалиях сбалансированным ростом считают темпы около 7–12%. 

Бурная динамика ипотечного кредитования привела к перегреву на рынке, и под конец 2023 г. власти ужесточили параметры льготной программы: первоначальный взнос вырос с 20 до 30%, а максимальный размер кредита для всех регионов установили на уровне 6 млн руб. Ранее для Москвы и Санкт-Петербурга он составлял 12 млн руб. Пока, в первые два месяца этого года, ипотечный портфель банков растет сдержанными темпами «в соответствии с ожиданиями», отметил 26 марта ЦБ в своем обзоре: в феврале портфель прибавил 0,7% (выдачи составили 330 млрд руб.) после 0,6% (272 млрд руб.) в январе и достиг 18,7 трлн руб. 

Цель оправдывает средства

Сначала эффект от льготной программы для граждан был: после ее запуска в апреле 2020 г. вместе со снижением ключевой ставки ипотечный платеж по новостройкам снизился в среднем на 15% по России, писали «Ведомости». Но стоимость нового жилья росла слишком быстро, и экономия для заемщика начала падать: для Москвы эффект от низких ставок из-за быстрого роста цен на жилье был полностью нивелирован еще в феврале 2021 г., когда платеж для заемщиков превысил показатель 2019 г., а уже в мае экономия сошла на нет практически для половины российских регионов. По данным Frank RG, в январе 2020 г. средний чек по ипотечному кредиту составлял 2,4 млн руб. – к концу 2023 г. он превысил 4,2 млн руб., а по итогам февраля снизился до 3,8 млн руб.

Цель программы льготной ипотеки достаточно быстро была достигнута – спрос на первичном рынке и темпы ввода жилья восстановились, что впоследствии спровоцировало рост цен на недвижимость, рассказывает управляющий по анализу банковского и финансового рынков Промсвязьбанка Дмитрий Грицкевич. По данным Росстата, средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья с I квартала 2020 г. по конец 2023 г. выросла на 96% (в целом по России), что компенсировало эффект от снижения ставок. Кроме того, говорит Грицкевич, разница цен на первичном и вторичном рынке по стране увеличилась с 17% в I квартале 2020 г. до 44% в IV квартале 2023 г.

На дисбаланс в разрыве цен на первичное и вторичное жилье не раз обращал внимание Центробанк. Это может создавать риски для граждан с точки зрения возможности продать жилье на вторичном рынке, так как оно на 40% дешевле, чем на первичном, говорила 22 марта председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. Регулятора также беспокоила ситуация, когда имеющие достаточные сбережения россияне кладут свои деньги на вклады под высокий процент, а сами берут льготную ипотеку. Таким образом, говорила Набиуллина, одни зарабатывают на льготных кредитах, а страдают те, кто действительно нуждается в жилье, потому что массовые льготные программы повышают цены на недвижимость.

Последние несколько лет до 80% реализации жилья стандартного и комфорт-класса происходит с применением ипотечного кредита, делится президент ГК «Основа» Александр Ручьев: значительная часть объема сделок последние два года приходилась именно на льготные программы. При этом застройщики параллельно внедряли собственные программы рассрочек и совместные с банками программы с субсидированной ипотечной ставкой, которые распространялись на жилье и апартаменты, не попадающие под действие льготных программ. Прежде всего это беспроцентные виды рассрочки на период строительства, говорит Ручьев: доля сделок с рассрочкой в отдельных сегментах жилья доходила до 20% и более. Если говорить о простом покупателе ипотеки для собственных нужд, а не для инвестирования, то в большинстве случаев важен платеж по кредиту – люди не покупают недвижимость, а покупают возможность по ней платить, отмечает директор по банкингу «Самолет Финтеха» Аркадий Тарнопольский.

Это как раз показали программы субсидирования застройщиками ставки ниже господдержки, поэтому для обычного покупателя низкая ставка важнее стоимости, так как он не выгодой оценивает покупку, а возможностью ее оплачивать, говорит эксперт. 

ЦБ негативно высказывался о так называемой «ипотеке от застройщика» под крайне низкий процент, которая набрала популярность летом 2022 г., – заемщику предлагалось оформить ипотеку по низкой ставке за счет завышения стоимости жилья на 20–30%. В тот период на такие кредиты приходилось почти две трети ипотеки на новостройки, говорила Набиуллина. ЦБ частично удалось вывести с рынка программы под околонулевой процент через ужесточение регулирования.

Переход на адресность

Госдума совместно с правительством создали постоянно действующую рабочую группу по вопросу совершенствования модели ипотечного кредитования, писали ранее «Ведомости». Формат был предложен по итогам первого заседания межфракционной рабочей группой по проработке вопроса возможности введения дифференцированной ипотечной ставки в регионах. Заняться этим вопросом поручил спикер нижней палаты Вячеслав Володин в ноябре 2023 г. По его словам, при одинаковых ставках по ипотеке и одинаковых льготных программах «зарплата в Москве отличается в разы от зарплаты в Костроме».

Льготные программы «широкого фронта» уместны только как антикризисные меры, отмечала Набиуллина: в ЦБ выступают за адресность льготной ипотеки. Вариантов может быть несколько: в зависимости от уровня доходов населения, проникновения ипотеки в регионе. Еще один вариант поддержки рынка – одновременная выдача субсидий застройщикам в регионах с низкой обеспеченностью жильем, говорила в ноябре 2023 г. Набиуллина. 

Помимо ипотеки под 8% в России действует ряд адресных программ с господдержкой: семейная ипотека под 6% (продлена до 2030 г.), сельская, ипотека для IТ-специалистов и жителей новых регионов. В дальневосточных регионах от 60 до 70% ипотечных выдач приходится именно на госпрограммы, подсчитывали в ноябре 2023 г. аналитики «Сбериндекса». В регионах, центрами которых являются миллионники, показатель составляет в среднем около 50–55%, а самая низкая доля показателя на Северном Кавказе – от 1,7 до 23%.

Переход к адресной программе выглядит целесообразным, говорят эксперты. Развивать жилищное строительство стоит в одних регионах и не допускать ценовых пузырей в других, отмечает Грицкевич. Для отдельных категорий граждан продолжают действовать адресные программы – семейная, IT, дальневосточная и проч., говорит экономист: в совокупности такой набор программ позволяет улучшить жилищные условия достаточно большой доле граждан даже в случае высоких ставок.

Возможно, стоит рассмотреть продление льготной ипотеки для профессий с относительно невысоким уровнем дохода, которые играют стратегическую роль для экономики (например, учителя, врачи, научные сотрудники), рассуждает главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. Также важно повышать доступность ипотеки в регионах, делая поправку на средний уровень доходов в каждом регионе, считает эксперт. Можно пролонгировать программу адресно на конкретные регионы для поддержания спроса, а значит, и объемов жилищного строительства, согласна руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева: в противном случае их снижение может негативно повлиять на всю национальную экономику. Одна из мер регулирования лимитов, по мнению Боевой, – повышенная ставка, например на уровне 10–11%, по сравнению с другими льготными программами, но пониженная по сравнению с рыночными 16–18%. 

В адресном формате ипотеку с господдержкой необходимо сохранить, но текущие условия желательно продлить до снижения ключевой ставки к уровням 8–10%, считает Тарнопольский. Недвижимость является одним из локомотивов экономики, рассуждает Ручьев из «Основы»: глобально в секторе строительства и смежных отраслях задействованы миллионы людей и его развитие принципиально важно для страны.

В подготовке статьи участвовали Наталья Заруцкая и Екатерина Волкова.