Все риски в гости едут к нам

Рынки ипотеки и недвижимости крепко сели на иглу льготной ипотеки. В условиях роста ключевой ставки граждане массово скупают квартиры в кредит по принципу «бери или проиграешь». Субсидии государства на обслуживание уже выданных жилищных займов обходится бюджету в сотни миллиардов рублей в год. Эксперты рассказали, какие риски существуют в сложившейся ситуации и почему нельзя просто взять и отменить льготные программы.

В августе 2023 г. банки выдали физлицам ипотечных кредитов на общую сумму 860 млрд руб., согласно данным аналитического агентства Frank RG. Это абсолютный рекорд. По предварительной оценке, в сентябре этот показатель может превысить 1 трлн руб. Для сравнения, такой объем ипотечных кредитов банки выдали за весь 2012 г. Суммарный же объем выдач по итогам 2023 г. достигнет, по прогнозам аналитиков,  7,7 трлн руб.

За последние три месяца недвижимость подорожала на 7%, по оценкам Restate. Рынок ипотеки в денежном выражении растет вслед за ценой квадратного метра. Как следствие, ощутимо растет средний ежемесячный платеж по ипотеке. Так, например, в Москве по итогам III квартала текущего года на вторичном рынке ежемесячный платеж вырос на 35%, до 145 600 руб., на первичном ‒ на 5%, до 82 100 руб., приводят данные аналитики Frank RG.  

Впрочем, фиксировали участники рынка и всплеск спроса: россияне стремились решить жилищный вопрос по текущим рыночным ставкам и с использованием текущих госпрограмм, опасаясь роста первых и трудности с доступом ко вторым. Важно понимать, что сделки августа, отраженные в статистике, показывают реакцию граждан на июльское повышение ключевой ставки на 1 процентный пункт до 8,5%. На оформление жилищного кредита уходит, как правило, от одного до двух месяцев. Следующий этап ‒ повышение на 3 п. п. в августе ‒ будет виден по результатам сентября-октября.

Сейчас почти 60% ипотечных выдач приходится на программы с господдержкой, следует из материалов Frank RG. На днях «Дом.РФ» распределил между банками дополнительные лимиты на льготные ипотечные кредиты. Дополнительно на эти цели выделили 1,9 трлн руб. С учетом этой суммы общий лимит по ипотечным программам с господдержкой ‒ «Льготная ипотека на новостройки», «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека», «ИТ-ипотека» ‒ достиг к концу сентября 10,2 трлн руб. Ставка по этим ипотечным программам находится в диапазоне от 2% до 8%.

Затянувшаяся поддержка

Ряд экспертов полагают, что госпрограммы решают социальные задачи. Ипотека с господдержкой призвана улучшить жилищное положение отдельных категорий граждан, полагает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. Максимальную выгоду от реализации госпрограммы получили граждане с невысоким доходом, которые ранее не могли позволить себе приобрести жилье, подчеркнула руководитель департамента оценки в компании «Атлант Оценка» Марина Фадеева. Максимальный эффект достигнут благодаря семейной ипотеке. Не менее важную роль в регионах сыграла сельская ипотека, отметил член Генсовета «Деловой России» Владимир Прохоров.

Однако статистика говорит о настоящих бенефициарах. По данным «СберИндекса» по фактическим сделкам, средняя стоимость квадратного метра в России достигла 137 019 руб., что в 1,8 раза больше, чем в апреле 2020 г., когда президент страны в рамках поддержки строительной отрасли ввел госпрограмму в 6,5%. Застройщики увеличили объемы многоквартирного строительства с 42,4 млн кв. м в 2020 г. до планируемых к вводу 50 млн кв. м в 2023 г. С допущением 100% продажи возведенных метров они получат в 2,1 раза больше денег – 6,85 трлн руб.

Льготная ипотека стала драйвером развития рынка ипотечного кредитования в стране за последние три года. Доля в «первичных» выдачах доходила до 80‒85%. Например, в ВТБ сообщили, что по итогам августа доля программ с господдержкой в объеме выдач составляла 54%, в то время как на середину сентября показатель вырос до 64%. В свою очередь, в Сбербанке уверяют, что объем выдач, приходящийся на льготные программы, в августе увеличился до 48,2% по отношению к 42,1% в июле.  

«В «первичке» доля льготных кредитов составляет до 95%, что на самом деле является тревожным сигналом, указывающим на наличие сильнейшей зависимости рынка и застройщиков от госпрограмм и связанных с этим рисков для всей отрасли», ‒ опасается директор экспертной группы Veta Дмитрий Жарский. По его словам, очевидно, что сейчас их финансирование не является первоочередной задачей с точки зрения обеспечения стабильности функционирования экономики страны. При этом государство платит субсидию банкам, которая зависит от величины ключевой ставки и спреда между льготной и максимальной рыночной ставкой. ЦБ провел несколько циклов ее повышения до 13%. Это привело к существенному росту расходов федерального бюджета на льготную и семейную ипотеку. В следующем году они возрастут почти в четыре раза ‒ со 119,4 млрд руб., запланированных действующим законом о бюджете, до 453,8 млрд руб. В текущем году расходы также превысят запланированные, поскольку ключевая ставка выросла почти в два раза. Это создает риски для бюджетной стабильности.

Чем больше таких займов в портфеле, тем выше нагрузка на бюджет и выше процентные доходы банков. Особенно в периоды высокой инфляции и роста ключевой ставки. Если граждане не будут гасить такие кредиты досрочно, то государству придется спонсировать процентную прибыль банков до 30 лет.

Эти факторы вынуждают власти ограничивать ипотеку с господдержкой: ЦБ вводит макропруденциальные ограничения, повышает размер первоначального взноса на 5 п. п. до 20% и самое главное снижает на 0,5 п. п. предельную величину субсидии банкам. Ранее собеседники «Ведомостей» сообщали, что принимаемые меры в текущих условиях выглядят как слишком аккуратное решение. Благодаря принятым изменениям в ближайшей перспективе объем выдачи льготной ипотеки может сократиться на 10‒15%, полагает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

Льготная зависимость

Быстрая отмена льготных программ может вызвать повышенную волатильность на рынке недвижимости и другие непредсказуемые последствия, полагает аналитик «КСП Капитал» Михаил Беспалов. «Решением проблемы может стать более адресное предоставление льгот. Это сохранит стимулы для развития строительства и обеспечит возможность приобрести жилье по низкой ставке для определенных групп граждан», ‒ заключает эксперт. Например, сохранение льготных программ необходимо для социальной ипотеки – учителей, врачей, IT-специалистов и так далее, предложил начальник управления по работе с банками «Ингосстраха» Роман Варламов.

За любым ростом неизбежно следует падение, и рынок жилья не исключение. «Мы сейчас на пике роста, но уже к концу этого года увидим первые серьезные признаки охлаждения, связанного не в последнюю очередь с повышением ключевой ставки и планами по корректировке ипотечных программ с господдержкой», ‒ рассуждает Дмитрий Жарский. Такого роста, как в первой половине 2023 г., скорее всего, в ближайшие годы рынок больше не увидит, уверен он.

Конечно, льготная ипотека поддержала строительную отрасль, предоставила новый стимул покупателям первичной недвижимости. Но сейчас эта активность затихает, и всех участников рынка беспокоит информация о «затоваривании» новостроечного сегмента нераспроданными квартирами. У некоторых девелоперов этот объем перевалил за 50% от построенного жилья, указала руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость» Мария Румянцева.

Главный риск ‒ процент возврата кредитов заемщиками, продолжила эксперт. Пока доля просрочки более 90 дней невысокая – 0,4% в общем портфеле по состоянию на 1 сентября 2023 г., следует из данных ЦБ. Однако если пойдет рост неплатежей по ипотеке и банки начнут изымать квартиры у заемщиков, то в дальнейшем льготная ипотека будет восприниматься отрицательно, полагает Румянцева. По ее словам, как правило, ипотека берется на максимальный срок 30 лет. И за это время жизненные обстоятельства собственника могут измениться, он не сможет нести бремя ежемесячных выплат.

Существуют и риски для строящихся и готовящихся проектов. До начала строительства проходит множество этапов, и, как правило, процесс занимает 3‒4 года. Сейчас рынок недвижимости привык к относительно низким ставкам по ипотеке и высокой цене на квадратный метр. В соответствии с этими параметрами создавались новые проекты. К тому же жилищное строительство ведется с привлечением проектного финансирования, которое рассчитывается по финмоделям, учитывающим объем спроса и условия доступности ипотеки, сказал Софронов. Если этот параметр обнуляется, то возникают серьезные риски реализации проектов, добавил он.