Девелопер как финансист
На рынке недвижимости развиваются новые инвестиционные инструментыОдним из способов выживания строительной индустрии является партнерство. Очень надеюсь, что мы, девелоперы, научимся наконец-то эффективно сотрудничать, потому что экономическая ситуация сейчас непростая и необходимо искать решения критических вопросов совместно. То, что сейчас происходит, я бы назвал «идеальным штормом». Подобного повышения ставок кредитования не было с начала двухтысячных: ни по длительности, ни по величине. Банк России прямо говорит не только об увеличении ключевой ставки, которое ведет за собой удорожание проектного финансирования, но и об ужесточении всех нормативов кредитования строительной отрасли.
Главным партнером любого девелопера сейчас становятся банки. И от того, каким образом поведут себя эти финансовые институции, зависит будущее рынка недвижимости. У большинства застройщиков накоплен существенный корпоративный долг, который при текущих ставках кредитования тянет компании вниз. При этом он же может стать спасением для девелоперов. Потому что позволит за счет кросс-кредитования и перераспределения корпоративного портфеля на длительном периоде с помощью проектов с хорошими показателями вытягивать слабые. А 214-ФЗ о долевых продажах дает возможность при отсутствии спроса продолжать строить объекты.
Банкам, скорее всего, придется пересматривать показатели проектного финансирования и, возможно, устанавливать LLCR ниже 1,2 (англ. Loan Life Coverage Ratio – коэффициент покрытия за срок кредита, то есть показатель обеспеченности кредита будущими ожидаемыми денежными потоками проекта. Если он близко к 1, то это означает, что все будущие доходы пойдут на погашение долга. – «Ведомости. Капитал»). Девелоперы находятся в активном поиске новых инструментов и форм финансирования. Но, к примеру, популярная сейчас продажа новостроек в рассрочку (все чаще долгую, до ввода дома в эксплуатацию) не приносит денег на эскроу-счет, а его наполнение критически важно для снижения ставки по проектному финансированию. Вот почему мы вынуждены искать другие возможности пополнения этого счета. И, к счастью, они существуют.
Летом нынешнего года компания Dominanta совместно с одним из крупнейших федеральных банков разместила свой первый цифровой финансовый актив (ЦФА), предложив частным инвесторам вложиться в один из своих премиальных проектов. ЦФА был привязан к стоимости квадратного места в строящемся жилом комплексе. Размер первого выпуска составил 1,5 млрд руб. – это сумма, сопоставимая с наполнением эскроу-счетов. ЦФА реализовывались лотами по 600 000 руб. и приобретались частными инвесторами из разных регионов России. Наша идея состояла в том, чтобы предложить им цифровой аналог реальных квадратных метров – с сопоставимой доходностью и безопасный (как эскроу-счета).
ЦФА сейчас набирают популярность среди девелоперов, ранее их выпустили такие компании, как «Самолет», группа «Эталон», «Основа». У каждого – свой принцип ценообразования и возможности погашения. В нашем случае «одна цифровая единица» приравнена к средней стоимости квадратного метра на старте строительства, а погашение происходит, когда дом введен в эксплуатацию, по средней цене квадратного метра в тот момент. Есть индекс на бирже (привязанный к динамике роста стоимости кв. метра в нашем ЖК, который считается на основе реальных сделок). Есть гарантия банка – если ЖК не достроится, банк вернет инвесторам деньги.
Наверняка на рынке есть и другие действенные инструменты – нужно их просто найти и предложить потребителям. Сейчас люди хранят деньги в основном на банковских депозитах, но отмечу, что концентрировать таким образом весь свой капитал довольно рискованно. Я полагаю, что вложения в альтернативные активы, которые могут предложить девелоперы, – хорошее предложение для частного инвестора. Тем более что традиционно для многих людей недвижимость остается синонимом сохранения и даже приумножения капитала.