Илья Косолапов: «Компетенции CFO расширяются в сторону прямого участия в управлении бизнесом»

С марта 2022 г. строительная отрасль переживала непростые времена, связанные в том числе с нарушениями в логистике и цепочке поставок. С середины 2024 г. к этому добавились высокие ставки и завершение массовой льготной программы ипотеки на новостройки, что привело к последующему охлаждению рынка. Как один из крупнейших российских застройщиков управляет своей ликвидностью и как в непростые времена меняется роль финансового директора – с «Ведомостями» поделился вице-президент по экономике и финансам группы «Эталон» Илья Косолапов.

– Специфика бизнеса компании из сектора девелопмента в значительной степени определена отраслевыми регуляторными нормами и практиками. В области финансов это прежде всего использование проектного долга как основного источника финансирования строительства жилых домов и использование счетов эскроу при продаже строящегося жилья. Как известно, стоимость обслуживания проектного долга зависит от степени его покрытия остатками денежных средств на эскроу. Ставка процента, применяемая к непокрытой части долга, в большинстве случаев привязана к ключевой (с 25 октября – 21%), а в отношении части, покрытой остатками на эскроу, действует специальная ставка, зафиксированная на уровне 2-3%.

В условиях быстрого роста ключевой ставки максимально высокое покрытие долга приобретает особое значение, так как разрыв между базовой и специальной ставкой заметно увеличивается. В то же время высокая ключевая ставка, при ужесточении условий льготных ипотечных программ, приводит к изменению структуры продаж и перераспределению во времени поступлений, получаемых от покупателей недвижимости.

Важно следить за синхронизацией темпов продаж новых объектов и привлечения проектного долга, что позволит получать финансирование под комфортную ставку и, как следствие, предотвратить или по крайней мере замедлить рост финансовых расходов. Для компании с большим портфелем проектов в стадии строительства и широкой диверсификацией по регионам и сегментам рынка обеспечение баланса между темпами роста операционных показателей бизнеса и стоимостью финансирования становится одним из основных приоритетов.

Также можно отметить изменение в подходах к развитию бизнеса. Непростая для всех компаний ситуация способствует усилению позиций крупных игроков, обладающих достаточными производственными и человеческими ресурсами, а также доступом к разнообразным источникам финансирования.

В отличие от прошлых лет, возможность и целесообразность использования долга для финансирования сделок, приобретения крупных проектов и осуществления других инвестиций существенно ограничены. Более востребованными становятся партнерские структуры, участие в проектах комплексного развития территорий и масштабных инвестиционных проектах – они дают возможность расширять бизнес при ограниченном отвлечении собственных средств.

– Профиль риска компании можно определить как средний. С одной стороны, для отрасли характерен сравнительно высокий риск, что проявляется в высокой капиталоемкости девелоперских проектов и значительном уровне неопределенности при принятии решения о вхождении в новые проекты. К примеру, сейчас мы наблюдаем усиление отраслевых рисков в связи с резким снижением доступности ипотеки и возросшим дефицитом работников строительных специальностей. 

В то же время рынок недвижимости остается фундаментально привлекательным с точки зрения обеспеченности жильем в крупнейших российских городах. Жилье исторически является одним из наиболее популярных объектов инвестирования, более того, его инвестиционная привлекательность возрастает в периоды высокой инфляции.

На уровне менеджмента компании мы стремимся к достаточно широкой диверсификации портфеля по регионам и ценовым сегментам, избегаем инвестиций в незонированые земельные участки, сохраняем комфортное покрытие проектного долга остатками на счетах эскроу, поддерживаем высокий кредитный рейтинг компании. Эти факторы в значительной степени компенсируют отраслевые риски.

– Поскольку для отрасли характерно интенсивное использование заемных средств, мы регулярно проводим оценку влияния стоимости долга на показатели компании.

В условиях высокой ключевой ставки и ожиданий по длительному сохранению жесткой политики Банка России особую важность приобретают меры, позволяющие ограничить использования долговых инструментов со ставками, привязанными к ключевой.

В качестве актуальных инструментов снижения потребности в привлечении ликвидности, помимо уже перечисленных, можно выделить активное использование предусмотренных региональным законодательством механизмов повышения экономической эффективности проектов (например, в Москве участие в создании мест приложения труда позволяет получить льготы по смене разрешенного использования земли). А также продажу другим отраслевым игрокам прав на отдельные земельные участки в составе реализуемых компанией крупных проектов, наращивание доходов от строительных услуг и сервисного бизнеса.

Группа в обязательном порядке поддерживает свободный запас ликвидности в объеме минимально необходимого оборотного капитала, что обеспечивает непрерывность нашей деятельности и сохранение платежеспособности на надлежащем уровне.

– «Эталон» с 2005 г. использует инструменты привлечения денежных средств на фондовом рынке.

За время присутствия на рынке группа разместила облигации общим номинальным объемом 57,5 млрд руб. В феврале 2023 г. «Эталон-Финанс» (эмитент) зарегистрировал на Московской бирже программу биржевых облигаций объемом 50 млрд руб. В рамках программы компания разместила два выпуска облигаций общим объемом 18 млрд руб., в 2023 г. и в октябре этого года. Также в обращении находится выпуск облигаций объемом 10 млрд руб., размещенный в сентябре 2021 г.

Традиционно размещение облигаций «Эталона» вызывает большой интерес как институциональных инвесторов, так и инвесторов-физлиц. Синдикат организаторов выпуска составляют ведущие инвестбанки.

С начала 2022 г. группа использует депозиты с Центральным Контрагентом как один из инструментов управления краткосрочной ликвидностью, размещая денежные средства у надежного контрагента по выгодным ставкам.

– В июле и августе этого года группа дебютировала с размещением цифровых финансовых активов (ЦФА) на платформах Альфа-банка и «Сбера» общим объемом 2,5 млрд руб. Инструмент хоть и не является биржевым, размещается среди широкого круга инвесторов и по сути является аналогом биржевого размещения облигаций. В настоящее время для нас это удобный инструмент, который позволяет быстро и по комфортной ставке привлечь необходимый объем краткосрочной и среднесрочной ликвидности.

Размещение выпусков ЦФА также вызвало интерес со стороны инвесторов – они были размещены в полном объеме в короткие сроки.

Размещение свободных денежных средств в «Эталоне» – одна из постоянных стратегических задач финансового блока по эффективному использованию финансовых ресурсов. Она относится к функциям казначейства.

Решения о размещении средств принимаются с учетом комплекса операционных задач, таких как финансирование сделок или осуществление разовых крупных выплат (например, приобретение земельных участков или погашение корпоративного долга) в запланированный срок, обеспечение достаточного оборотного капитала на уровне всех юридических лиц группы, минимизация кредитных рисков, связанных с размещением денежных средств, путем диверсификации, установления лимитов размещения и соблюдения критериев финансовой устойчивости объектов размещения, получение дополнительного дохода (в рамках ограничений, заданных перечисленными выше задачами).

– Роль CFO во многом определяется публичным статусом компании, масштабами ее деятельности и отраслевой спецификой. У нас к классическим сферам ответственности CFO относятся разработка и контроль исполнения бюджета, обеспечение финансирования текущего портфеля проектов и инвестиций в новые проекты или бизнес-направления, управление долговым портфелем, организация учета и подготовки отчетности, взаимодействие с акционерами и инвесторами.

В последние годы, на фоне продолжающегося укрупнения бизнеса, усложнения регуляторных требований, возрастания внешних рисков и неопределенности, существенно усилилась вовлеченность CFO и подразделений финансового блока в управление реализацией текущих проектов и приобретение новых.

CFO в данном случае обеспечивает адекватную оценку текущего положения проектов и дает рекомендации по корректировке задач, решаемых на уровне строительного и коммерческого блоков – для достижения целей по прибыли и одновременного сдерживания роста финансовых расходов.

Развитие бизнеса и, в частности, приобретение новых проектов требуют особенно тщательной проработки как с точки зрения выбора оптимальной комбинации источников финансирования (собственные средства, бридж-кредиты, публичный долг, средства финансовых партнеров и т. д.), так и в части согласования интересов всех стейкхолдеров потенциального проекта (владельцы прав на землю, городские власти, акционеры и кредиторы) с финансовыми возможностями компании в ходе переговоров и структурирования сделок. В итоге компетенции CFO неизбежно расширяются в сторону прямого участия в управлении бизнесом.

– На мой взгляд, основные тренды в управлении финансами определяются крайне высокой неопределенностью внешней среды практически любого бизнеса, ростом объема доступных данных, развитием технологий и финансовых инструментов.

Помимо усиления роли финансовых подразделений в управлении бизнесом и взаимопроникновения компетенций операционных подразделений с финансами и технологиями растет значимость формирования и поддержания комплексных взаимоотношений между бизнесом, банками и регулятором. Критически важным становится развитие навыков и инструментов для быстрого анализа и оценки меняющихся внешних факторов, своевременного выявления рисков и выработки мер предотвращения или смягчения их влияния.

Наша компания на регулярной основе применяет инструменты скользящего прогнозирования и сценарного анализа при принятии инвестиционных решений и управлении ликвидностью. Такие инструменты дополняют управление на основе бюджета и позволяют эффективно реагировать на изменения внешних факторов, не предусмотренные в бюджете, а также использовать появляющиеся инвестиционные возможности.