ФПК «Гарант-инвест» построит коммерческий объект на облигации впервые в России

Финансово-промышленная корпорация «Гарант-инвест» (ФПК «Гарант-инвест») планирует построить первый в России коммерческий объект полностью на облигационные средства. Об этом «Ведомостям» рассказал президент девелопера Алексей Панфилов.

Речь идет о комьюнити-центре в Люберцах площадью 20 000 квадратных метров. В его строительство нужно инвестировать 3 млрд руб. Компания разбила сумму на три облигационных выпуска по 1 млрд руб. Первый выпуск (002Р-08) компания уже разместила весной 2024 г., второй будет «зеленым» и состоится в июне–июле, по третьему даты пока не определены. Привлеченные средства с «зеленых» бондов пойдут на ресурсосберегающее оборудование, которое меньше нагружает городскую инфраструктуру, объяснил Панфилов. По его словам, компания уже получила все необходимые градостроительные обоснования и находится на этапе получения разрешения на строительство, к которому планирует приступить в июле.

Трансформация фондирования

В 90-е коммерческую недвижимость строили за частные деньги, в «нулевых» начали привлекать банковское кредитование, объясняет Панфилов. Например, этим летом ФПК «Гарант-инвест» открывает комьюнити-центр WestMall на Западе Москвы, который на 75% построен в рамках банковского проектного финансирования. Никто в мире не строит коммерческую недвижимость за свои деньги, потому что девелопер получает доход с аренды, что подразумевает долгую окупаемость, говорит Панфилов. Жилой дом, по его словам, наоборот, может быть полностью продан еще до передачи ключей.

Окупаемость торгового или офисного центра в среднем, по оценке Панфилова, находится на горизонте 10 лет, из которых три года уходит на проектирование и строительство, и еще семь лет – на получение прибыли. Но затем, по оценке эксперта, более 50 лет объект приносит устойчивую прибыль. Один раз в 20 лет нужно делать капитальный ремонт и один раз в 2-3 года модернизацию. «Это лучше, чем нефтяная скважина, потому что нефть заканчивается», – шутит Панфилов.

ФПК «Гарант-инвест» активна на облигационном рынке и в данный момент размещает 16-й выпуск объемом 4 млрд руб. для погашения банковских кредитов и вывода значительной части объектов компании из-под залога кредитных организаций. В апреле НРА подтвердило кредитный рейтинг «Гарант-инвеста» на уровне «BBB|ru|», повысив прогноз на «позитивный». В начале мая НКР подтвердило кредитный рейтинг компании на уровне BBB.ru со «стабильным» прогнозом. АКРА в мае понизило кредитный рейтинг до уровня BB+(RU) со «стабильным» прогнозом. Аналитики объяснили это решение несоответствием отдельных финансовых метрик компании изначальному прогнозу агентства. Но в принципе охарактеризовали кредитный рейтинг компании высокой рентабельностью, средней ликвидностью, средней рыночной позицией при сильном бизнес-профиле, а также очень сильной географической диверсификацией.

Ранее компания использовала привлеченные средства в основном для покупки объектов, редевелопмента и рефинансирования. На эти нужды банки неохотно дают деньги, говорит Панфилов. Облигации же дают гибкость, объясняет он: добавить к кредиту бонды сложно, наоборот – легко. Банки также прописывают в договоре мораторий или штрафы на досрочное погашение, кредиты обременяют объект, в то время как при финансировании через облигации он свободен от залога, объяснил Панфилов.

ФПК «Гарант-инвест» первой из сегмента коммерческой недвижимости вышла на рынок облигаций и первой выпустила «зеленые» бонды, говорит президент компании. Он надеется, что сейчас компания станет первопроходцем в «трансформации фондирования девелопмента коммерческой недвижимости». «Не мы одни умеем считать деньги, поэтому ожидаем, что на биржу активно пойдут игроки крупнее нас», – рассуждает Панфилов.

Еще один повод для перехода с кредитов на облинации – прогнозы по ключевой ставке. ФПК «Гарант-инвест» выходил на рынок, когда ставка по кредиту была на уровне 7%, по облигациям – 12%, рассказывает Панфилов. Сегодня компания выпускает облигации примерно под 14,5-18%. Ставка по кредиту на этапе стройки находится не ниже 19,5%. «Это дорого и больно», – признается Панфилов. В облигациях же нет никаких ковенант, навязанных банком страховых продуктов и зарплатных проектов, говорит Панфилов. И нет обременений, добавляет он: если ключевая ставка уйдет куда-то в район 5-8%, компания просто рефинансирует облигационные займы банковскими кредитами, уверяет президент.

Ключевая ставка сейчас находится на высоком уровне как в России, так и в США и Европе, обращает внимание Панфилов. «То есть все на планете Земля живут в цикле высоких ставок, который затягивается», – говорит он. Рынок ждал снижения ставки ЦБ в феврале, добавляет президент: если раньше прогнозы аналитиков были на уровне 10% к концу года, то сейчас они все ухудшились вплоть до 14%. «Это дает нам понимание, что ставка еще долго будет высокой, и идти в облигации экономически выгодно», – резюмирует Панфилов.

У ФПК «Гарант-Инвест» в обращении находится четыре облигационных выпуска на 10,5 млрд руб. По данным компании, у нее около 20 000 держателей бондов. В среднем около 80% каждой книги заявок закрывают частные инвесторы. Компания предлагает физлицам, по словам Панфилова, принципиальные для частных инвесторов детали. Это ежемесячная выплата купона, короткие выпуски 1,5-3 года и сбор заявок в течение 3-5 недель. «Мы стараемся убедить все больше инвесторов, что можно вкладывать не только в нефть, газ и IT», – говорит президент.

ФПК «Гарант-инвест» работает на рынке более 30 лет. У компании находится 16 объектов в собственности и под управлением, в том числе торговые центры «Перово Молл» (13 500 кв. м), «Галерея Аэропорт» (12 000 кв. м) и «Коломенский» (3200 кв. м). По данным компании, 50% акций АО «ФПК «Гарант-инвест» владеет Панфилов, 11% – Avanen Holdings Limited, 8,7% – ООО «Финам». Остальные доли распределены между 12 физическими и юридическими лицами.

Выручка компании от торговых центров по МСФО в 2023 г. выросла год к году на 7% до 2,96 млрд руб., EBITDA – на 15% до 3,49 млрд руб. (включает процентные доходы от финансовых активов). Долговая нагрузка (чистый долг/EBITDA) за этот период сократилась с 9x до 8,6x. Оценка активов в недвижимости выросла на 10% до 33 млрд руб.

Реальные планы

Переход к финансированию строительства объектов коммерческой недвижимости за счет облигационных займов – вполне реальный шаг, уверена аналитик «Альфа-инвестиций» Анастасия Бойко. Она объясняет это тем, что банки устанавливают повышенную маржу при выдаче кредитов для отрасли строительства и привлечение денег на облигационном рынке оказывается дешевле. Кроме того котировки самих бумаг поддерживаются высоким спросом инвесторов на высокодоходные облигации, резюмировала она.

Облигации действительно зачастую дают эмитентам намного больше гибкости, чем кредитование, соглашается с Панфиловым аналитик ФГ «Финам» Никита Бороданов. В стандартных рыночных условиях также подразумевается, что обслуживание облигаций будет обходиться компании дешевле, добавляет эксперт. Помимо более привлекательных для эмитента ставок, фондирование через облигации освобождает эмитента от обременения недвижимости залогом и предусматривает менее жесткие ковенанты, добавляет Бойко.

Трансформация возможна, если эмитент и организатор взвешивают условия в соответствии с рисками бизнес-планов, считает руководитель IR-проектов департамента корпоративных финансов «Цифра брокер» Анастасия Пузанова. Из минусов эксперт отмечает необходимость поддержания коммуникации с инвесторами. Но она называет эмитента «ветераном» рынка, который давно и профессионально взвешивает плюсы и минусы.

Комьюнити-центры сегодня очень востребованы, говорит руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. Это новый формат концепции торговых помещений с акцентом на уникальность предлагаемых услуг, где все пространства продуманы как мультиформатные, что позволит легко менять их назначение, объяснил эксперт.

Единственным минусом заимствований с помощью размещения облигаций скорее являются ситуативные сложности для компании, считает Бороданов. Например, для выпуска облигаций существует больше регуляторных требований, подготовки, затрат на размещение и само привлечение средств. Объемы, которые инвесторы готовы вкладывать в первичное размещение сильно зависят от репутации компании на рынке и от уровня ее кредитного рейтинга, говорит эксперт: существенную часть средств зачастую вкладывают институциональные инвесторы, у которых есть определенные лимиты в зависимости от аппетита к риску. Бойко среди минусов называет необходимость придумывать новые стимулы для привлечения интереса инвесторов, такие как повышенная доходность, интересные условия оферты, более частные выплаты купона и т.п.

Среди рисков сегмента Бойко выделяет ухудшение макроэкономической конъюнктуры, которое может привести к снижению располагаемых доходов населения и более низкому интересу населения к торговым центрам, что приведет к ухудшению финансовых показателей. Кроме того, обширная инвестпрограмма несет риск увеличения долговой нагрузки и стоимости обслуживания долга в условиях высоких ставок, резюмировала эксперт.

Облигации выглядят достаточно интересно для инвесторов с высокой толерантностью к риску благодаря высокому купону и ежемесячным платежам, считает Бойко. Но при вложениях в высокодоходные облигации необходимо справедливо оценивать надежность эмитента, напоминает она. Для большинства инвесторов целевое использование средств не столь важно, добавляет Бороданов. Строительство коммерческого объекта полностью на облигационные средства само по себе является чем-то новым лишь для самого эмитента, а на инвесторов это оказывает мало влияния, считает эксперт. Подобная трансформация все же является инновацией для довольно узкого сегмента рынка, резюмировал он.

Ставки по облигациям эмитентов строительной отрасли – одни из самых высоких на рынке, что отражает повышенный риск держателей облигаций и отсутствие обеспечения по ним, говорит директор по рынкам капитала банка Дом.рф Александр Талачев. При этом большинство эмитентов готовят финансовую отчетность по стандартам МСФО, им присвоен рейтинг от одного или нескольких российских рейтинговых агентств и они стараются соответствовать требованиям Мосбиржи по корпоративному управлению, добавил он.

Первое полугодие 2024 г. было действительно крайне комфортным периодом для привлечения облигационного долга против банковского, говорит аналитик управления инвестиционного анализа Совкомбанка Арсений Автухов. На фоне ключевой ставки на уровне 16% кредиты стали крайне дорогими для заемщиков, а кривая ОФЗ в первом полугодии долгое время колебалась сильно ниже 14%. Но с момента первого упоминания плана по фондированию комьюнити-центра в Люберцах денежно-кредитные условия значительно ужесточились, добавлят эсперт. В случае, если ЦБ, как ожидают в Совкомбанке, поднимет ставку на ближайшем заседании на 150 б. п. или более, доходности ОФЗ возобновят рост. Если «Гарант-инвест» успеет разместить облигации до дальнейшего роста ключевой ставки, то им удастся зафиксировать краткосрочно выгодную экономику фондирования, резюмировал Автухов.

Сейчас действительно наблюдается расхождение стоимости привлечения финансирования, говорит Талачев. По его оценке, средства через выпуск облигаций можно привлечь на 50-100 б.п. дешевле, чем через классические кредиты. При этом, если сегмент жилищного строительства подстегнула реформа эскроу (с 1 июля 2019 г. все новостройки строятся на кредитные средства банков. – «Ведомости»), то сегмент коммерческой недвижимости на рынках капитала пока остается нишевым, говорит эксперт.