УК «А класс капитал» планирует выпустить паи фонда впервые в формате IPO

Управляющая компания (УК) «А класс капитал» собирается в мае разместить на Московской бирже паи закрытого инвестиционного фонда (ЗПИФ) индустриальной недвижимости (аналог западного REIT) «Рентал про», и сделать это в формате IPO (первичное публичное предложение). В рамках сделки УК планирует привлечь более 20 млрд руб. Об этом «Ведомостям» рассказали два источника, близкие к сделке. В компании на запрос «Ведомостей» ответили, что рассматривают различные варианты финансирования проектов в области недвижимости, но о конкретных планах говорить преждевременно.

УК планирует упаковать в фонд крупные готовые и строящиеся индустриальные объекты, в основном, склады, говорит собеседник «Ведомостей». По его словам, управляющие фондом таргетирует среднегодовую доходность на уровне более 20% годовых. Они планируют достигать таких показателей за счет получения рентной доходности, а также ротации объектов в структуре фонда. То есть управляющие планируют будут покупать объекты напрямую у девелопера, часть из них сдавать в аренду, а часть продавать, зарабатывая в том числе на разнице оценки активов, объяснил он.

При выходе на биржу в фонде будет один готовый объект, еще четыре УК планирует приобрести к 2025 г., рассказал собеседник. Управляющие планируют увеличить стоимость чистых активов (СЧА) с 20 до 100 млрд руб. Фонд будет выплачивать доход ежемесячно. Управляющий в данный момент определяют размер стоимости пая, добавил собеседник.

Если у компании получится привлечь всю заявленную сумму, то новый фонд может попасть в топ-5 ЗПИФ на недвижимость, по данным Investfunds. По состоянию на конец апреля на первом месте по размеру СЧА (100,6 млрд руб.) находится фонд «Современный арендный бизнес 7» от УК «Современные фонды недвижимости». На пятом месте (20,2 млрд руб.) «Михайловский – Рентный» от УК «Михайловский».

Главное отличие размещения фонда от классического IPO акций будет заключаться в том, что эмитент будет размещаться паи, а не акции, пояснил собеседник «Ведомостей». Во всем остальном, по его словам, сделка пройдет все классические этапы первичного предложения – независимые аналитики сделают отчеты и оценят активы фонда, эмитент выпустит проспект и объявит ITF (объявление о намерении выйти на биржу), инвестиционные банки предложат паи широкому кругу, но исключительно квалифицированных инвесторов, в формате книги заявок с ограниченным периодом. В рамках сделки также предусмотрен механизм стабилизации цены паев на бирже в течение 30 дней после начала торгов и мораторий на выпуск новых паев в течение 90 дней.

Стандартное размещение ПИФов на бирже не предполагает независимого аналитического покрытия, объяснил источник, близкий к сделке. Как правило, аналитику предлагает только УК, которая размещает паи. Собеседник добавил, что управляющие также будут маркетировать фонд на институциональных инвесторов. Классические фонды в основном направлены на частного инвестора. Размещение будет проходить через сетку крупнейших брокеров, в то время как чаще всего паи активно предлагаются клиентам холдинга, УК которого сформировала фонд. Защитный механизм интереса инвесторов в виде стабилизации также не практикуется в стандартном подходе.

Компания выбрала формат IPО, т.к. одномоментно необходимо собрать более 20 млрд руб., что для классического формирования фонда может быть неподъемной суммой, объяснил «Ведомостям» источник, близкий к сделке. По его словам, управляющие будут включать в фонд крупные объекты индустриальной недвижимости, приобретенные на первичном рынке, что должно максимизировать доходность для инвесторов. Классические управляющие собирают деньги постепенно, затем их постепенно инвестируют, часть доходности уходит на обслуживание долга и высокие комиссии за управление, резюмировал собеседник. Также, формат IPО позволяет максимизировать охват инвесторов, повышает прозрачность всего процесса.

По данным «СПАРК-Интерфакс», 91% ООО «А класс капитал» принадлежит Татьяне Семесь, еще 9% – Евгению Скаридову. С 2021 г. директором компании является Дмитрий Задонский. До этого он около двух лет работал в УК «БКС – фонды недвижимости». УК получила лицензию Банка России на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами и ПИФами 9 июня 2017 г. 12 августа 2019 г. компания получила лицензию на деятельность по управлению ценными бумагами, но ЦБ ее отозвал 8 февраля 2024 г. на основании заявления самой УК.

«А класс капитал» закрыл свой первый ЗПИФ на недвижимость «ПНК-рентал» в прошлом году. К моменту погашения паев СЧА достиг 6,4 млрд руб. Общая доходность фонда за весь период с 30 июня 2020 г. по 29 мая 2023 г. составила 72,8% или около 25% годовых. На сайте УК «А класс капитал» сказано, что клиентами, то есть арендаторами объектов недвижимости, упакованных в фонды, ранее были такие компании как Leroy Merlin, Fix Price, X5 Retail, Auchan, Ozon и DNS.

В 2023 г. выручка от оказания услуг и комиссионные доходы по МСФО «А класс капитал» выросла год к году на 76% до 659 млн руб. Убыток составил 9,5 млн руб. Более 86% выручки – расходы на персонал. На конец 31 марта 2024 г. собственные средства компании по РСБУ превышали 85 млн руб. В апреле НРА присвоило ООО УК «А класс капитал» некредитный рейтинг надежности и качества услуг по национальной шкале управляющих компаний для РФ на уровне «А-|ru.am|» со «стабильным» прогнозом.

«А класс капитал» состоит в Национальной ассоциации участников фондового рынка (НАУФОР). Президент НАУФОР Алексей Тимофеев считает формат размещения паев ПИФа, схожий с IPO, правильной идеей. По его словам, сразу несколько УК рассматривают такую возможность, и намерены ею воспользоваться. Такая тенденция отражает, что IPO в России становятся конвейером, и этим механизмом могут пользоваться не только корпорации, но и УК, привлекающие средства в ПИФ, резюмировал эксперт.

ЗПИФы – это знакомый для инвестора продукт, говорит партнер NF Group Дмитрий Хорохордин, но способ его размещения в формате IPO эксперт видит впервые. Он считает, что рынок будет реагировать на такой продукт с позитивом. Причина – пандемия подтвердила, что индустриальная недвижимость почти всегда ликвидна, поэтому инвестор может рассматривать фонды на нее как отличный способ диверсификации, рассуждает Хорохордин. К тому же рынок рано или поздно ждет снижения ключевой ставки и, соответственно, доходности депозитов, но не уменьшения спроса на индустриальную недвижимость, добавил эксперт.

Ориентир по доходности в 20% Хорохордин считает привлекательным. По словам эксперта, ЗПИФы на недвижимость в среднем предлагают 9–11% годовых. Разница в доходности между классическими фондами и «Рентал про» может формироваться за счет того, что первые, как правило, подразумевают только арендную доходность, а вторые планируют также продавать подоражавшую недвижимость и замещать ее новыми ликвидными объектами, предположил эксперт.

На рынке недвижимости второй год наблюдается дефицит индустриальных площадей, говорит Хорохордин. По его словам, драйверами выступают онлайн-ритейлеры, которым необходимы логистические центры по всей стране. Стремительный рост спроса e-commerce приводит к тому, что компании строят объекты как для себя, так и забирают свободные площади с рынка, добавляет руководитель группы по работе с состоятельными клиентами «Альфа-капитала» Александр Абрамян. Ситуация усложняется тем, что девелоперы практически не строят новых объектов, продолжает Хорохордин. Обычно они делают это на заемные деньги, но с текущей ключевой ставкой (16%) это совсем не комфортно, объясняет эксперт.

Фактически вакансия складов класса А сейчас близка к нулю, говорит Абрамян, и ситуация, по его мнению, с высокой вероятностью сохранится в ближайшие годы. Это приводит как к росту стоимости самих складов, так и ставок аренды, объясняет эксперт. Поэтому инвесторы обращают свое внимание на инвестиции в индустриальную недвижимость – в первую очередь через ПИФы, резюмировал он. Хорохордин предполагает, что дефицит продлится еще 3–5 лет.

В случае с «Рентал про» на биржу планируют вывести паи, доходность которых формируется компаниями-арендаторами топ-уровня, рассуждает Хорохордин, они заключают долгосрочные контракты на 5–10 лет с гарантированной индексацией. Поэтому особых рисков по данному продукту он не видит. Абрамян добавляет, что у компании могут возникнуть сложности с привлечением такой большой суммы. Также среди рисков он выделяет ограниченную ликвидность – как правило, инвесторы не так активно торгуют паями и провести сделку на крупную сумму бывает проблематично. В то же время риск ограниченной ликвидности присутствует у всех ЗПИФ, но в торгах паями «Рентал про» ликвидность будет поддерживаться маркетмейкером.