Физлица смогут купить ЦФА на квадратные метры

На российской платформе «Атомайз» физлица впервые смогут купить цифровые финансовые активы (ЦФА) на квадратные метры, рассказал «Ведомостям» представитель площадки. Ранее такая возможность была только у квалифицированных инвесторов. Эмитентом выпуска на общую сумму 50 млн руб. станет девелопер «Джи-групп».

ЦФА привязаны к рыночной стоимости одного квадратного метра в строящемся доме в ЖК «Атмосфера» в пригороде Казани, рассказал представитель «Атомайз». На момент выпуска это 99 300 руб. за один цифровой актив, уточнил он. Срок погашения наступит 30 августа 2024 г. – после плановой сдачи дома в эксплуатацию. При этом «Джи-групп» обещает выплатить инвестору все вложенные им средства и доход не менее 10% от номинала. То есть фактический доход может быть и больше, отмечает представитель «Атомайз»: он пропорционален приросту стоимости среднего квадратного метра в доме и будет рассчитываться по результатам продаж с 1 мая по 31 июля 2024 г.

Например, если инвестор купил один ЦФА за 99 300 руб., то через год он получит минимум 109 230 руб., т. е. доход составит 9930 руб., поясняет представитель «Атомайз». При этом, если стоимость квадратного метра по итогам продаж выросла на 9%, инвестор все равно получит 109 230 руб. В этом случае недостающую доходность «Джи-групп» выплатит из собственной прибыли за прошлый год, уточнил представитель девелопера. Если же квадратный метр подорожает, например, на 15%, доход инвестора может составить 14 895 руб. за каждый ЦФА, говорит представитель «Атомайз».

Первые ЦФА с привязкой к стоимости квадратного метра недвижимости выпустила компания группы «Самолет» в середине мая на платформе «Атомайз». Причем купить можно было не только целый «квадрат», но и долю в нем на доступную для инвестора сумму от 50 000 руб. и выше. Объем выпуска составил 10,4 ЦФА. По завершении строительства объект продадут по текущей рыночной стоимости, а средства зачислят обладателям ЦФА на их кошельки в «Атомайз».

Интерес для рынка

Новый продукт будет интересен не только институциональным, но и розничным инвесторам, считает генеральный директор «Джи-групп» Линар Халитов. Уже сформировался пул крупных инвесторов, которые вкладываются в недвижимость, скупая квартиры этажами, отмечает он. Поэтому для них «цифровые метры» — это возможность приобрести то же самое жилье, но не заниматься его дальнейшей перепродажей и регистрацией прав собственности, поясняет Халитов.

В то же время есть довольно большая категория людей, которые хотели бы инвестировать в недвижимость, но не могут позволить себе купить квартиру целиком, отмечает Халитов. И для них такие ЦФА дадут возможность уже сегодня с комфортной суммой начать зарабатывать на росте стоимости недвижимости, поясняет генеральный директор «Атомайз» Екатерина Фроловичева.

Токенизация жилой площади позволит снизить порог входа для инвестиций в недвижимость, т. е. покупать любое количество метров в рамках одного или нескольких строящихся объектов, согласна аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. При этом владельцы таких ЦФА получают все преимущества инвестора в недвижимость без покупки физического жилья и сопровождающих ее бюрократических процедур, добавляет она.

Но человек должен четко осознавать, что, приобретая такой продукт, берет на себя кредитный риск застройщика, напоминает управляющий директор по рейтингам структурированного финансирования агентства «Эксперт РА» Александра Веролайнен. Он в необеспеченном инструменте выше, чем сама покупка квартиры, из-за отсутствия счетов эскроу и всех защитных процедур для дольщиков по профильному законодательству, пояснила она. Кроме того, с точки зрения инвестора, важным является прозрачность способа определения цены недвижимости, к которой идет привязка дохода, отметила Веролайнен.

ЦФА с гарантированной доходностью по экономическому смыслу являются цифровой формой облигации, говорит генеральный директор «ВЭБ3.0» Станислав Акулинкин. Особенностью этого инструмента является гарантированная доходность лишь к моменту погашения, т. е. в течение времени обращения ЦФА цена на этот инструмент может сильно колебаться. Но при этом в день погашения эмитент обязан выполнить свои обязательства независимо от ценовой конъюнктуры, поясняет эксперт. При этом Акулинкин не исключает, что продать такой ЦФА до даты погашения будет невозможно.

Если по итогу стоимость квадратных метров не вырастет на минимально обещанные 10%, то недостающие средства эмитент может взять из собственного капитала, отмечает Акулинкин. К тому же инвесторы, скорее всего, будут вправе требовать получения минимальной гарантированной доходности в том числе через суд, вне зависимости от стоимости квадратного метра, отмечает основатель и гендиректор юридического бюро Sagrada Legal Олег Ушаков.

Для девелоперов такие ЦФА — интересный инструмент фондирования, так как сегмент испытывает повышенную потребность в финансировании на фоне определенного охлаждения спроса, говорит Веролайнен. К тому же выпускать цифровые активы на квадратные метры выгоднее, чем брать займы в банках, отмечает Акулинкин. По его словам, ЦФА дешевле и срок их размещения может быть значительно длиннее банковского кредита, да и масштабировать фондирование через цифровые активы проще. Также к ЦФА меньше требований, говорит Ушаков: они могут выпускаться без залогов и поручительств. К тому же у кредитной организации может быть лимит на выдачу кредитов в пользу конкретного юрлица (норматив Н6), добавляет он.