Продажи «Самолета» растут – какие перспективы у акций девелопера
Стабильный бизнес компании может позволить бумагам вырасти в цене на 30–47%, но риски высоки
Один из ведущих российских девелоперов – ГК «Самолет» – показал сильные операционные результаты за III квартал и девять месяцев 2022 г. Компания значительно нарастила объемы продаж недвижимости и почти удвоила денежные поступления, запустила собственный цифровой банк и ЗПИФы.
Результаты превзошли ожидания аналитиков, но не удовлетворили инвесторов: в начале утренней сессии акции просели более чем на 2%, но сумели к концу дня отыграть часть потерь и закрыть сессию в минусе на 1,4% (2502,5 руб.). С начала года акции «Самолета» подешевели почти вдвое – на 48,4%. Они упали сильнее, чем все остальные бумаги публичных девелоперов: акции ПИК снизились за это же время на 44,5%, «Эталона» – на 39,4%, бумаги ЛСР – на 18,4%, ГК «Инград» – на 14,2%.
Как поработал девелопер
«Самолет» увеличил объемы продаж первичной недвижимости в январе – сентябре по сравнению с аналогичным периодом 2021 г. на 70% – с 74,1 млрд до 125,8 млрд руб. В эквиваленте проданных квадратных метров показатель вырос на 54% – с 492 300 до 760 500 кв. м. За III квартал продажи увеличились на 53% год к году до 47,2 млрд руб. (эквивалент 291 900 кв. м).
Денежные поступления группы увеличились на 85% до 127,9 млрд руб. (за квартал рост на 99% до 52,5 млрд руб.). Средняя цена квадратного метра за девять месяцев текущего года выросла на 10% до 165 400 руб. (за квартал на 9% до 161 600 руб.).
Совокупный объем продаж онлайн-платформы «Самолет плюс» за девять месяцев вырос до 224 млрд руб.: на продажи первичной недвижимости пришлось 122 млрд руб., вторичной – 102 млрд руб. В III квартале показатель составил 85 млрд руб. (47 млрд и 38 млрд руб. соответственно). При этом доля контрактов, заключенных с участием ипотечных средств, составила 81%.
Компания также сообщила о запуске собственного цифрового банка и ЗПИФов. Общий объем активов первых четырех фондов составит около 10 млрд руб., а минимальный размер инвестиций для каждого фонда начинается от 50 000 руб.
«Самолет» в своем релизе объявил, что акционеры одобрили выплату дивидендов и по итогам трех месяцев 2022 г. (в размере 41 руб. на одну обыкновенную акцию), и по итогам шести месяцев 2022 г. (также в размере 41 руб. на одну акцию). Общий объем дивидендных выплат составит 5 млрд руб.
Результаты «Самолета» превзошли ожидания, поскольку девелопер продемонстрировал более стремительный рост продаж и в денежном, и в натуральном выражении, чем предполагалось из-за замедления российского рынка недвижимости, говорит аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. Итоги девяти месяцев и III квартала умеренно позитивные, добавляет эксперт по фондовому рынку «БКС мир инвестиций» Павел Гаврилов: компания сохраняет высокие темпы роста показателей, несмотря на изменения в потребительском спросе. Плюс «Самолет» открывает новые направления, такие как банкинг, и создает собственную экосистему, что может поддержать спрос и лояльность клиентов, добавляет аналитик. Поддержку бизнесу продолжает оказывать субсидирование от государства и низкие ставки по ипотеке.
III квартал стал самым сильным в этом году по объему проданных площадей, отмечает старший аналитик «Тинькофф инвестиций» Алдар Цыбиков. Но по сравнению с I и II кварталом 2022 г. средняя цена реализации квадратного метра для «Самолета» продолжает падать – такой тренд отмечается и для всего рынка Москвы: индекс недвижимости от «Домклика» со своего максимума в 2022 г. упал на 7%, добавляет аналитик. Также тревожным показателем для инвесторов он считает рекордную долю сделок с использованием ипотеки – в истекшем квартале она достигла 92%.
Строительные перспективы
В «Финаме» оптимистично смотрят на динамику акций «Самолета». Целевая цена по бумагам в среднесрочной перспективе установлена на отметке в 3290 руб., что предполагает рост на 31% от текущих уровней, отмечает Пырьева. Но положение на рынке недвижимости остается крайне неопределенным, поэтому рейтинги и целевые цены по российским девелоперам остаются в «Финаме» на пересмотре.
Аналитики «БКС мир инвестиций» оптимистичны в прогнозах по акциям российских девелоперов. Они присвоили рейтинг «покупать» бумагам трех из четырех представителей сектора: целевая цена – 3700 руб. по акциям «Самолета» (+47,8%), 1100 руб. по бумагам ПИК (+83%) и 109 руб. по акциям «Эталона» (апсайд – 105%). Бумагам ЛСР аналитики присвоили рейтинг «держать» с целевой ценой 670 руб. (+35%). По словам Гаврилова, драйвером роста акций «Самолета» будут выступать высокие продажи и, как следствие, рост финансовых показателей. Основной риск для роста аналитик видит в снижении спроса на недвижимость.
Аналитики выделяют «Самолет» среди других публичных девелоперов. Бизнес группы выглядит стабильнее, чем у конкурентов, считает Пырьева и приводит следующие аргументы: ПИК с начала года не публиковала ни финансовой, ни операционной отчетности, поэтому о положении дел у крупнейшего застройщика в России судить сложно. ЛСР пока не представила результаты за III квартал и девять месяцев, но рост показателей по итогам первого полугодия был скромнее, чем у «Самолета». Показатели «Эталона» за девять месяцев текущего года сложно назвать оптимистичными: продажи упали и в денежном, и в натуральном выражении, при этом ввод в эксплуатацию увеличился, что свидетельствует о преобладании предложения над спросом, говорит эксперт.
На 0,02% опустился в среду индекс Мосбиржи
Бенчмарк Московской биржи 2 ноября опустился по итогам основной торговой сессии на 0,02% до 2174 пунктов. Его долларовый аналог, индекс РТС, потерял 0,85% до 1108 пунктов. Доллар за день прибавил 53 коп. до 61,7 руб., евро – 27 коп. до 61 руб. Юань вырос в цене на 1 коп. до 8,41 руб., турецкая лира осталась на уровне прошлого закрытия – 3,31 руб. Лидерами роста стали бумаги «Фосагро» (4,29%), «Роснефти» (1,52%), «Татнефти» (1,41%), «Русгидро» (1,4%) и ПИК (0,72%). Лидерами падения – бумаги «Транснефти» (-2,77%), VK (-2,22%), Ozon (-2,13%), X5 Group (-2%), TCS (-1,64%). Российский рынок акций в среду двигался в смешанной динамике: нефть держит ценовые уровни выше $90, рубль немного отступил, при этом на мировых площадках сегодня наблюдался в основном слабый аппетит к риску, говорит инвестиционный стратег БКС Александр Бахтин. Многие инвесторы заняли выжидательную позицию перед важным событием – итогами заседания ФРС. При отсутствии каких-либо сюрпризов со стороны американского регулятора БКС не ожидает значительного влияния повышения ставок в США на общий сентимент. Основное внимание участников торгов будет приковано к комментариям и прогнозам регулятора, акцентирует Бахтин. Председатель ЕЦБ Кристин Лагард завтра выступит с речью, также будет опубликована важная статистика – октябрьский индекс деловой активности в секторе услуг (PMI) КНР от Caixin и данные по деловой активности в этом же секторе за минувший месяц из США. По оценке БКС, 3 ноября индекс Мосбиржи будет формироваться в пределах 2100–2220 пунктов. Рубль в среду тяготел к ослаблению, несмотря на сохранение высоких уровней в сырьевых котировках и постоянную поддержку в виде значительного предложения иностранной валюты при подавленном спросе на нее в стране. Давление на рубль могли оказать усилившаяся осторожность перед заседанием ФРС, а также снижение на рынке рублевого долга. По оценкам БКС, в четверг курс рубля к доллару может двигаться в диапазоне 60,5–62,5 руб/$, резюмирует Бахтин.
Кроме того, «Самолет» единственный из публичных девелоперов продолжает платить дивиденды, продолжает Пырьева, за 2022 г. планируемые выплаты составят 10 млрд руб., или 164 руб. на акцию, с доходностью 6–7%. Среди других факторов роста она выделяет расширение присутствия в Северо-Западном регионе и начало строительства первого проекта компании в Ленинградской области – «Новые Лаврики», а также полученное в октябре разрешение на строительство в Тюмени, одном из наиболее динамично растущих регионов страны.
Среди других застройщиков «Самолет» выделяется наличием крупного земельного банка, сосредоточенного в Московской области и Москве – регионах, наиболее интересных для девелоперов с точки зрения наличия платежеспособного спроса, отмечает портфельный менеджер УК «Открытие» Ирина Прохорова. Активную экспансию «Самолет» осуществляет в других регионах страны – в частности, с прошлого месяца застройщик получил доступ на быстро растущий рынок Тюмени. В то же время портфель участков федерального лидера – ГК ПИК – обладает лучшими территориальными характеристиками, добавляет эксперт.
Спад на первичном рынке недвижимости, который произошел во II квартале 2022 г., замедлится благодаря общему снижению рыночных ставок, считают аналитики SberCIB Investment Research. Масштабный земельный банк и активная стратегия продаж позволят «Самолету» продемонстрировать рост даже в кризисный год, полагают аналитики, отмечая, что у группы комфортные балансовые показатели и что только эта компания среди публичных девелоперов сохранила дивидендные выплаты в 2022 г.
Прохорова обращает внимание, что высокие темпы роста продаж поддерживаются активной маркетинговой стратегией (ипотека с низкой процентной ставкой, с которой начал активно бороться ЦБ. – «Ведомости») и могут оказаться неустойчивыми. Последние данные Банка России указывают на снижение объемов и количества ипотечных кредитов в текущем году – на 21 и 36% по итогам девяти месяцев соответственно. На горизонте как минимум ближайшего года видится, что риски инвестирования в строительный сектор преобладают над потенциальной выгодой, резюмирует эксперт.