Экономя на услугах техзаказчика, инвестор может поставить под риск успешную реализацию проекта

Можно ли сделать стройку управляемой? Можно, считает директор по развитию ГК «Спектрум» Ольга Грачева. Управляемой стройкой она называет предсказуемый процесс, который может гарантировать компания-техзаказчик. Это процесс, в котором понятны правила и принципы работы участников проекта и в котором представлены оптимальные сценарии движения проекта к вводу в эксплуатацию. Ключевая задача техзаказчика в этом процессе ‒ минимизировать возможность хаоса в любой непростой ситуации реального строительства, сделать так, чтобы у инвестора не осталось белых пятен, за которые никто не отвечает.

– Правильно выстроенные процессы (проектирование, бюджетирование, выбор участников проекта, управление изменениями, управление качеством, подготовка объекта к вводу в эксплуатацию) позволяют сделать стройку управляемой и прозрачной. Техзаказчик, исходя из своей экспертизы, предлагает инвестору решения, которые позволят правильно выстроить отношения в команде строительного проекта. Пожалуй, самое важное в процессе выстраивания взаимодействия сторон – задать правила игры. Второе – организовать рабочие процессы на строительной площадке. Функция техзаказчика здесь ‒ помочь инвестору прийти к правильной контрактной стратегии работы на площадке, организовать порядок рассмотрения возможных изменений, контроль над организацией документооборота и т. д.

– «Спектрум» ‒ многопрофильный инжиниринговый холдинг, мы работаем в разных сферах и секторах строительства. Занимаемся промышленной и транспортной инфраструктурой, гостиничной, жилой и коммерческой недвижимостью. За 26 лет деятельности на рынке мы определились с тем, что нам наиболее интересно с точки зрения концентрации усилий. К примеру, строительством массового жилья заниматься выгоднее, но не так интересно, как строительством сложных инфраструктурных проектов: заводов, курортов, аэровокзальных комплексов.

– Мы работаем по всей России. Сегодня у нас идет работа по проектам на Дальнем Востоке, в Сибири, в Мурманске, в Калининграде. И каждый из них по-своему интересен. Какие это проекты? Говорю только про те, где мы в моменте техзаказчик или управляем качеством строительства: это шесть аэровокзальных комплексов, пять офисов, из них три штаб-квартиры крупных компаний, два проекта курортной инфраструктуры с морской частью, две новых клиники и пять промышленных комплексов. Это большой портфель, в котором примерно все проекты должны быть организованы по единому алгоритму, предполагают единый подход к качеству наших услуг заказчику, обучению команды.

– Скорость и сложность строительства сильно возросли. Это окно возможностей для нас, отечественных компаний, предоставляющих услуги строительного инжиниринга. Но чтобы быть быстрыми и эффективными, мы должны провести серьезную работу по стандартизации труда, контрактации, оптимизации бизнес-процессов. Нет времени на разгон. Здесь возможности – это тоже серьезный вызов.

В настоящий момент у нас идет пять проектов за Полярным кругом в условиях вечной мерзлоты или в зоне активной сейсмики, где мы работаем в обстановке  сложнейшей геологии, и она также отличается от региона к региону. Например, на Кольском полуострове на нашей стройплощадке грунт скальный (строим на скале), на Камчатке грунты вулканические, разжижаемые, структурно неустойчивые, а в Магадане – вечная мерзлота. Это требует от команды управления стройкой и знания строительных технологий, применяемых в подобных экстремальных условиях, и знания логистики ‒ все проекты удалены, зачастую даже инертные материалы завозные ‒ и требует многих других навыков и знаний.

– Да, рынок заметно изменился и в части проектирования, и в части строительства.

Изменились логистические цепочки, поставщики. Необходимо выстроить новые связи с поставщиками инженерного оборудования и отделочных материалов из дружественных юрисдикций. Наше решение для этого вызова – создание собственного центра по работе с вендорами и поставщиками, партнерства с компаниями- интеграторами. Это огромный пласт исследовательской работы.

Еще остро ощущается дефицит кадров. Мы видим большую проблему и с управленцами, и с рабочей силой. Мы сейчас своими компетенциями фактически заменяем деятельность ушедших с российского рынка иностранных подрядчиков, управляющих компаний. Только если у международных лидеров были десятилетия на разработку стандартов и подходов, то нам приходится бежать в разы быстрее.

– Все заказчики хотят построить объект как можно быстрее. Это связано с проектным финансированием и высокой стоимостью денег для девелопера, а отчасти с инвестиционной стратегией. Первоочередная задача, которую сегодня приходится решать и техзаказчикам, и их клиентам, и инвесторам, – соблюдение и оптимизация сроков реализации проектов.

– В первую очередь техзаказчик – это профессиональный управляющий проектом и в то же время инженер, который помогает инвестору разработать продукт, оценить бюджет на его создание, организовать проектирование и строительство, сделать качество и бюджет управляемыми.

Мы активно работаем на рынке частных инвестиций. И это определяет наш базовый подход. Традиционно понятие «техзаказчик» неотделимо от технической экспертизы и контроля качества проектов. Мы же, скорее, занимаемся управлением проектами и обеспечением качества. Мы можем и организовать процесс строительства, и найти оптимальные пути реализации проекта. Есть еще надстройка в виде управления, то есть внедрение успешных практик на проектах разного типа и уровня сложности. Мы анализируем результат работы исполнителей под конкретные задачи, даем рекомендации заказчику. Например, как и на каких условиях заключить договор с проектировщиком, генподрядчиком, чтобы выстроить наиболее правильную стратегию работы и добиться желаемого результата. При этом аналитика и ведение документооборота – всего лишь наши рабочие инструменты.

– В традиционной практике, унаследованной еще от советского периода, стоимость услуг технического заказчика считается как % от СМР. Это дает неплохой индикатив для понимания уровня стоимости. Но и здесь практика не стоит на месте. Еще 20 лет назад в стройке не применялись технологии управления с помощью цифровых моделей, не было электронного документооборота, техзаказчики не управляли бюджетом, изменениями. А сегодня все это есть!  Кстати, регулятор это также понимает и прикладывает большие усилия, чтобы доработать нормативную документацию и привести к требованиям современной стройки.

Вот еще пример. Оплату услуг команды техзаказчика некоторые наши заказчики предлагают увязывать с объемом принятых у подрядчиков работ. Если ты как техзаказчик и стройконтроль работы не принял, потому что они выполнены подрядчиком с недостаточным качеством, то и вознаграждение не получил. Что мы здесь мотивируем?

Стоимость услуг мы обычно оцениваем так называемым ресурсным способом, то есть с точки зрения трудозатрат членов команды, а она сформирована, исходя из функционала, порученного инвестором. Скажем, если в проекте идет цифровое проектирование – мы добавляем в команду техзаказчика не только главного инженера проекта (ГИПа), но и BIM*-менеджера, отвечающего за управление и контроль качества разработки цифровой модели. Мы также несем накладные расходы на командировки, инструментарий, оборудование рабочих мест нашей команды, системы электронного документооборота, непредвиденные расходы. С таким коммерческим подходом мы обычно приходим к заказчику и в переговорах стараемся найти компромисс, чтобы удовлетворить нашего заказчика и не потерять в качестве.

– Стоимость услуг техзаказчика по практике составляет примерно 3-4% от СМР. Это в масштабе инвестбюджета просто мелочь, и экономить на этом, рискуя управляемостью проекта, точно не стоит. Жестко отторговывая в тендере профессионального техзаказчика или выбирая более дешевого поставщика этих услуг, некоторые инициаторы проектов невольно ставят под риск 97% остального бюджета СМР.

Тут главное ‒ помнить, что те рекомендации, которые мы (как техзаказчик) даем нашему инвестору, позволяют в процессе реализации проекта неплохо экономить. А на услугах техзаказчика экономить нецелесообразно.

– Думаю, что кадровый голод в сфере услуг техзаказчика, как и в строительной отрасли в целом, сохранится в перспективе трех‒пяти лет. Ведь стройка в России только набирает обороты, проекты усложняются. Нам нужны профессиональные специалисты технического заказчика: управляющие строительством, инженеры, инженеры-строители. Сейчас вузы специалистов по по профессии «техзаказчик» не готовят. Кроме того, требования в реальной строительной практике постоянно меняются, возникают новые тренды спроса, учебные заведения за этим процессом не успевают.

Поэтому эти знания аккумулируются на уровне компаний-работодателей, таких как «Спектрум».

Например, цифровое проектирование, электронный документооборот, система цифрового управления качеством стройки, стандартизированная отчетность по всем проектам – все то, что видит наш заказчик. А есть еще у нас в «Спектруме» и то, что наш заказчик не видит: единые бизнес-процессы, система управления ресурсами компании, периодическая внутренняя отчетность по проектам, процедуры работы с нашими поставщиками и субподрядчиками. Все эти премудрости должен освоить специалист, менеджер, приходящий в команду. Поэтому мы учим приходящих к нам людей, передаем им накопленные знания

Есть надежда, что лет через пять ситуация улучшится. В том числе за счет обучения внутри компаний ‒ лидеров отрасли. По статистике, в год у нас идет прирост квалифицированных кадров на 15%. И это хороший показатель. А наш личный опыт показывает, что инвестиции в образование и развитие сотрудников внутри компании являются одним из ключевых факторов успеха на долгосрочную перспективу.

 * Информационное моделирование строительных объектов.