Гибкий формат для промышленности

Этот год в девелопменте – еще один год light industrial (от англ. «склады в мелкую нарезку» – формат производственно-складского помещения). Сейчас инвестиционная привлекательность формата уверенно вышла на первый план. Дело в том, что в парках light industrial качество управления, готовая инженерная инфраструктура и система цифровых сервисов уже являются стандартами формата, которых необходимо придерживаться, что становится своего рода гарантией для резидентов. Это особенно важно в условиях действующей ключевой ставки. Экономическая ситуация не должна ставить под угрозу завершение проекта, его управление в дальнейшем. Иначе это не лучшим образом повлияет как на репутацию девелопера, так и на рынок в целом.

Вне зоны риска

Для индустриальных парков процесс управления и наличие профессиональной управляющей компании (УК) могут стать главными уязвимыми местами в ближайшие два-три года. Обязательным условием успешной финансовой модели УК по-прежнему остается площадь проекта. С экономической точки зрения управление площадью менее 100 000 кв. м не является эффективным и поэтому не закрывает расходы, связанные с качественным содержанием объектов парка. Это, в свою очередь, влечет перекладывание возникших рисков на резидентов тех парков, площадь которых существенно меньше.

Вне зоны риска те девелоперы, у которых есть не только реализованные проекты, но и стабильный арендный поток, обеспеченный долгосрочными договорами с арендаторами высокого кредитного качества. В light industrial таковыми являются промышленные компании. Считается, что такие парки ориентированы преимущественно на малый и средний бизнес. Повышенный интерес к формату однако проявляют и крупные российские бренды, научно-производственные предприятия, чему способствуют процессы импортозамещения и, как следствие, развитие промышленности. Это и есть те самые конечные пользователи помещений, которые обеспечивают высокое качество портфеля резидентов как основного актива индустриальных парков.

Поэтому ХСА квотирует инвесторов. Важно не получить деньги и заработать здесь и сейчас, важна ценность проекта. То есть условно – между простым инвестором и собственником бизнеса мы предпочтем второго. Помещения не реализуются ради продажи. Только понимая, что потенциальный инвестор осознает всю систему ценностей проекта, разделяет принципы, стратегию реализации проектов в парках light industrial, мы принимаем решение о дальнейшем сотрудничестве. Мы действительно «растим» инвестора как участника рынка, так как сам рынок относительно новый, динамичный и при этом требует тщательного изучения.

Условие стабильности

Взрывной интерес со стороны как частных, так и профессиональных инвесторов, который будет преобладать и в этом году, объясняется дефицитом предложения light industrial. Спрос превышает его более чем в 10 раз. Еще один фактор – высокая ключевая ставка ЦБ и, как следствие, увеличение стоимости кредитов, строительных материалов. На этом фоне безусловно растут и стоимость продажи площадей light industrial, и арендная ставка. Арендаторы готовы перекупать площади, что, в свою очередь, также разогревает рынок. Только за 2024 г. ставки в наших парках выросли в два раза.

В этом году динамика ставок аренды обещает быть в два раза быстрее динамики увеличения стоимости квадратного метра. Такая разница будет особенно очевидной впервые с IV квартала 2021 г., отмечают аналитики NF GROUP, так как ранее, в предыдущие годы, стоимость аренды и покупки увеличивалась пропорционально. Но и стоимость квадратного метра в качественном предложении может достигнуть 130 000–135 000 руб. без НДС, что также повлечет повышение ставок аренды.

В таких условиях для бизнеса, который использует помещение, важна стабильность, которая не ограничивается только подписанным долгосрочным договором аренды. Важна стратегия девелопера, а это концепция парка, отраслевая принадлежность резидентов, инфраструктура. Безусловно, имеют значение локация, транспортная доступность для сотрудников – все это составляющие light industrial как формата промышленной недвижимости.

Light industrial к тому же часто называют самым гибким и быстро меняющимся форматом. Почему? На производстве у каждой компании задействовано большое количество людей. В условиях кадрового дефицита и развернувшейся борьбы за специалистов инженерных профессий и «синих воротничков» компании все чаще прибегают к нематериальной мотивации сотрудников, включающей корпоративные события, оборудованные рабочие пространства, наличие дополнительных парковочных мест, социальную и спортивную инфраструктуру, пешеходные и велодорожки, пространства для нетворкинга. В light industrial социальная инфраструктура играет важную роль вместе с качеством строительства и управлением объектом.

Четкая классификация формата и усилия профессионального сообщества в разработке стандартов для подобных парков будут стимулировать резидентов погружаться в нюансы оформления помещений в собственность. Особого внимания требует процесс регистрации прав собственности, ведь речь идет не только о земле и помещении, но и, к примеру, об инженерной инфраструктуре и коммуникациях, без которых деятельность резидентов парка невозможна. Этот аспект будет становиться все более прозрачным и проработанным и будет влиять на принятие решения о приобретении того или иного помещения.