Инвестиции в историю: ценность кварталов Китай-города растет

В настоящее время наметился тренд на покупку квартир в отреставрированных «дореволюционных» зданиях либо в проектах, где комбинируется строительство новых домов с реконструкцией культурных объектов, отмечает основатель агентства недвижимости Whitewill Олег Торбосов.

«Сегодня на рынке Москвы в исторических проектах представлено около 15 000 кв. м – не более 5% от общего объема предложения в проектах элит- и делюкс-классов», – говорит основатель экосистемы Kalinka Екатерина Румянцева. Она добавляет, что подобные форматы жилья всегда остаются «нишевыми» и ценятся среди покупателей. «Современная начинка вкупе с историческими элементами делают такие проекты жемчужиной коллекции покупателя. И они всегда востребованы», – говорит Румянцева.

Несмотря на стагнацию на рынке недвижимости, элитное жилье продолжает дорожать. По данным консалтинговой компании NF Group, средневзвешенная цена квадратного метра в этом сегменте к концу ноября текущего года составила 1,9 млн руб. За 12 месяцев этот показатель вырос на 282 000 руб. Для сравнения: в среднем по рынку стоимость квадратного метра жилья составила 620 000 руб., увеличившись за год на 43 000 руб. 

На сегодня элитный сегмент максимально устойчив, отмечает партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев. По его словам, подобная недвижимость остается источником стабильных инвестиций. Это стало решающим критерием для покупателей, ищущих способ сохранения капитала на фоне колебаний в экономике.

Популярные локации и «тихая роскошь»

Внимание покупателей в последние годы все больше обращено в сторону Китай-города, который за счет расположения в самом центре выглядит особенно привлекательно. Находящиеся здесь исторические дома, там, где это возможно, застройщики реконструируют под современные ЖК. В районах, расположенных в пределах бывшей Китайгородской стены (Варварка, Ильинка, Никольская и их переулки. – «Ведомости. Город») сейчас в составе девелоперских проектов реставрируют корпуса бывших Теплых рядов, дома Чижевского подворья, а также боярскую усадьбу Ходжи-Консты, приводит примеры Торбосов. 

К району Китай-города, однако, многие относят гораздо большую территорию – соседние Ивановскую горку вместе с улицами Солянка, Хохловка. Так сложилось из-за близости этих кварталов к одноименной станции метро, считает москвовед Виталий Калашников: «Люди выходят из подземки и думают, что оказались в Китай-городе. Об исторических границах, конечно, никто не задумывается». 

 «Эта локация привлекательна за счет близости к Кремлю, наличия более спокойных тихих переулков и улиц, находящихся в окружении парка «Зарядье», Устьинского и Ильинского скверов, при этом также обладающих вековой историей. Здесь практически невозможно построить новый жилой дом за счет обилия объектов культурного наследия», – подчеркивает Румянцева.

По ее словам, в данный момент в локации «большого» Китай-города в продаже представлен только один дом, являющийся объектом культурного наследия, прошедшим реконструкцию. Речь идет о бывшем доходном доме с чайным магазином Торгового дома «Д. и А. Расторгуевы», более известном как «Дом с атлантами». «Он расположен в некотором отдалении от шумной пешеходной зоны на улице Солянка», – отмечает Румянцева.

Именно кварталы Солянки, Хохловки с тихими двориками и переулками, памятниками зодчества, соборами и монастырями сохранили аутентичную атмосферу старой Москвы. Здесь осталась и ординарная застройка, в том числе советского периода, отмечает москвовед и создатель экскурсионного проекта Moscowwalks Александр Усольцев: «За счет переделки подобных строений район стал расцветать, стал модным». Эксперт также считает возможным появление в этом месте новых элитных проектов.

Престиж некоторых районов Москвы, в свое время притягивавших всех – от лучших застройщиков до заядлых тусовщиков, со временем спадает. Так произошло, например, со старым Арбатом, который в 90-е был центром уличной жизни. «В 90-е и нулевые годы, когда у людей появились деньги, им хотелось их тратить. В этом районе стали покупать недвижимость, появилось много кафе, ресторанов», – отмечает Калашников. Но со временем слава старого Арбата утихла. Именно чрезмерная популярность и стала причиной, считает москвовед. «Слишком много шума. Состоятельным людям стало интереснее жить и проводить время в более приватных местах», – поясняет Калашников.

Похожая судьба у района Патриарших прудов, они же «Патрики». Статус модного он приобрел в начале 2010-х гг., рассказывает Усольцев. В его пользу сыграли близость к центру, историко-культурная составляющая – открытие музея Булгакова и рост популярности его творчества, наличие обширного старого жилого фонда. «После переделки или сноса советского дома можно было получить современный и высокомаржинальный объект недвижимости», – отмечает Усольцев. По его словам, на первых этажах зданий, ставших объектами редевелопмента, было много площадей, которые можно использовать под коммерческие цели. Это тоже послужило причиной появления огромного количества магазинов, кафе, ресторанов. В итоге район стал одним из самых шумных. 

Торбосов подчеркивает, что по-настоящему престижные локации, или так называемые районы «тихой роскоши», отличаются более размеренным темпом жизни. Такие кварталы сегодня можно найти, например, на Якиманке с Замоскворечьем, где также сохранились купеческие дома, допетровские палаты и малоэтажная старомосковская архитектура. В числе районов «тихой роскоши» эксперт называет улицу Большая Дмитровка и ее окрестности с доходными домами и переулки Китай-города.

Румянцева к подобным кварталам относит также некоторые зоны Басманного района, в том числе в районе Чистых прудов, а именно улицы без высокого трафика (Гранатный переулок, улицу Малую Никитскую в Пресненском районе и пр.).

Никогда не потеряют свой престиж и районы, примыкающие к историческому Китай-городу, – Солянка, Хохловка и пр., считает Усольцев. «С точки зрения исторической застройки это, возможно, самая сохранившаяся локация Москвы», – подчеркивает он.

Богатое наследие

В XVIII в. улица Солянка стала застраиваться домами высшей знати. Здесь располагались дворы князей Волконских, Нарышкиных, Бутурлиных и пр. Многие сохранились по сей день.

Упомянутый «Дом с атлантами» был построен в 1882 г. по заказу купца Алексея Расторгуева. Автором проекта выступил академик императорской Академии художеств, архитектор Василий Карнеев. На первом этаже располагался чайный магазин Торгового дома «Д. и А. Расторгуевы» из десяти комнат, а также типография. Весь второй этаж был занят семьей Расторгуевых. Квартиры на третьем сдавались внаем. В 1909 г. владельцем здания стал сахарозаводчик, предприниматель и промышленник Павел Харитоненко. Через пять лет весь третий этаж сняла семья Ляпуновых, которая разместила здесь обширную коллекцию икон и картин, в числе которых были работы Куинджи, Врубеля, Моне, Сезанна и др. После революции часть коллекции попала в Третьяковскую галерею. Здесь сначала размещались управления и ведомства, затем дом был передан Академии медицинских наук СССР. В 2004 г. здание получило статус выявленного объекта культурного наследия Москвы.

«Долгое время бывший доходный дом купца Расторгуева оставался в аварийном состоянии. Охранный статус особняка не позволял его снести, а желающих провести тотальную реконструкцию не было, пока не проявил инициативу застройщик «ВМС Девелопмент», – рассказывает Торбосов. По словам эксперта, компания буквально спасла особняк и вернула его городу в обновленном качестве. После реконструкции в проекте клубного «Дома с атлантами» представили 12 просторных квартир, 300-метровые пентхаусы с приватными террасами, резиденции с отдельными входами и патио, а также четырехэтажную виллу – всего 19 лотов. По открытым данным, более половины из них уже раскуплено. В продаже осталось четыре резиденции, одна вилла, два пентхауса.

Среди преимуществ объекта Румянцева называет то, что клубный дом имеет статус жилого: «В большинстве случаев реконструированные объекты являются апартаментами, то есть нежилыми помещениями. В этом случае застройщик добился статуса квартир».

По словам Румянцевой, «Дом с атлантами» является одним из немногих качественных представителей сегмента клубных отреставрированных домов. «К тому же соседние локации активно модернизируются и обновляются, появляются новые точки притяжения города, что повлечет за собой рост цены земли и недвижимости в Китай-городе и делает проект инвестиционно привлекательным и для будущих периодов», – отмечает эксперт.

Как произведение искусства

Расположение ЖК в районе Солянки дает возможность пешего выхода к набережной, парку «Зарядье» и в центр города. Район в целом очень приятен для прогулок, отмечает председатель правления фонда «Московский центр урбанистики «Город» Алексей Расходчиков. Здесь очень много культурных, исторических объектов. В том числе галерея-мастерская «Граунд Солянка», музей «Собрание», главный дом усадьбы Нарышкина, городская усадьба Бутурлина – Голохвастовой, комплекс зданий Опекунского совета, где сегодня располагается Российский научный фонд, и пр. Расходчиков отмечает также большое количество медучреждений, в числе которых поликлиника Национального медицинского исследовательского центра терапии и профилактической медицины, коммерческие медицинские центры. В пешей доступности образовательный кластер НИУ ВШЭ, включая главный корпус на Мясницкой, 11, лицей на Солянке, 14а, и др.

«Центр любого города, тем более такого большого, как Москва, должен быть населен жителями. От этого зависит в том числе комфорт самой локации», – резюмирует Расходчиков. При этом сам формат «Дома с атлантами» обеспечивает его будущим владельцам уединенность. «За счет небольшого масштаба проекты реставрации часто являются клубными домами и отличаются высокой приватностью для жильцов. Клубный формат достигается благодаря небольшому количеству лотов, в среднем до 25–45 квартир, и имеет повышенный уровень безопасности», – поясняет Румянцева. Эксперт подчеркивает, что такое предложение сильно ограничено, а квартир, готовых к въезду сегодня, – буквально единицы. Это влияет на стоимость лотов и интерес со стороны определенных групп покупателей – ценителей истории. По данным экосистемы Kalinka, средневзвешенная стоимость жилья в клубных домах (как новых, так и реконструированных) составляет порядка 2,76 млн руб. за кв. м. За год стоимость выросла на 21%.

«Трофейная недвижимость (самые редкие по различным характеристикам и дорогие объекты. – «Ведомости. Город») – это штучный товар. Исторических зданий ограниченное количество и больше не появится», – добавляет Торбосов. «Такую недвижимость покупают крупные инвесторы, которые хотят сохранить капитал. Трофейную недвижимость можно сравнить с произведениями искусства, которые с течением времени только растут в цене», – резюмирует Торбосов.