Город по вертикали: почему в Москве становится больше жилых небоскребов

Сегодня, по данным компании «Метриум», в Москве строится 78 комплексов с небоскребами, то есть зданиями высотой от 100 м, согласно классификации международного информационного бюро в сфере строительства Emporis. Еще пять лет назад на первичном рынке столицы было представлено всего 50 таких проектов. Общая площадь строящихся небоскребов в августе текущего года составляла около 8 млн кв. м. В марте текущего года в числе девелоперов, строящих самые высокие небоскребы, компания «Метриум» называла Capital Group, Renaissance Development, «Сумму элементов», Level Group и пр. 

На новом уровне

Первые современные высотки в Москве начали появляться примерно четверть века назад. «Стремительный рост населения Москвы после распада СССР потребовал новых градостроительных решений. В связи с дефицитом земельных участков и развитием передовых технологий мегаполис стал расти ввысь», – поясняет управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов.

Появление небоскребов на тот момент было важным признаком выхода столичных девелоперов на новый качественный уровень. Как отмечает Сырцов, воплощением современной высотной Москвы стал международный деловой центр «Москва-Сити», который строится в Пресненском районе со второй половины 90-х гг. Сначала планировалось, что бизнес-кластер будет выдержан в едином стиле, предложенном архитектором Борисом Тхором. «В итоге власти и представители предпринимательского сообщества все же решили, что «Сити» станет совокупностью отдельных масштабных девелоперских проектов. Это не помешало создать настоящий ансамбль, оказавшийся визитной карточкой столицы», – подчеркивает Сырцов.

Генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева также отмечает, что появлению такого знакового объекта способствовало привлечение масштабных инвестиций, невозможных в первой половине 90-х, и развитие технологий проектирования и строительства: «Применение современных строительных материалов и методов позволило значительно повысить энергоэффективность зданий по сравнению со знаменитыми сталинскими высотками и улучшить их эксплуатационные характеристики». 

По словам Сырцова, на сегодня в «Москва-Сити» введены 25 небоскребов. Достроенный здесь в 2017 г. комплекс небоскребов «Федерация», а именно входящая в его состав 374-метровая башня «Восток», сегодня является вторым по высоте зданием в Европе после петербургского 462-метрового делового комплекса «Лахта-Центр». Проект здания разработали архитекторы Сергей Чобан и Петер Швегер. Комплекс возвела компания ЗПИФ «Башня Федерация».

Недолгое время, в 2012 г., недостроенная на тот момент башня «Меркурий» тоже считалась самым высоким зданием в Европе – 338,8 м. Но вскоре здание, возведенное компанией «Меркурий девелопмент», уступило эту позицию другим высоткам международного делового центра.

Еще шесть небоскребов в «Москва-Сити» будут введены до конца 2020-х гг. К примеру, в 2027 г. в центральной части «Москва-Сити» ГК «Сумма элементов» планирует достроить 85-этажный небоскреб – ЖК «Дом Дау». Здание будет достигать в высоту 340 м, отмечают в компании «Метриум».

За прошедшие 25 лет девелоперские проекты в столице продолжали расти и ввысь, и в качестве. Заметным событием стало появление в середине нулевых годов жилого небоскреба в стиле сталинских высоток в Хорошевском районе. ЖК «Триумф-Палас» состоит из 9 секций разной этажности, размещенных на общем 5-этажном стилобате. Доминанта – центральная 57-этажная секция высотой 264,1 м с учетом 48-метрового шпиля. Девелопером выступила компания «Донстрой». В 2012 г. эта же компания возвела ЖК «Дом на Мосфильмовской». Высота корпуса «Башня» в нем составляет около 213 м. ЖК получил множество престижных зарубежных и российских архитектурных наград.

Развитие законодательной базы как на федеральном, так и на городском уровнях позволило более четко регулировать процесс девелопмента и вводить строгие стандарты, отмечает Гусева. Столичные власти пошли по пути комплексного развития территорий, когда на месте бывших промышленных зон создаются современные жилые кластеры с развитой инфраструктурой. Архитектурный ландшафт Москвы начал становиться менее типовым, более высотным, добавляет Гусева. На сегодня уже немало примеров появления новых жилых комплексов с высотками на месте неэффективно использовавшихся ранее площадей. Например, проект комфорт-класса «Level Южнопортовая» на территории бывшей промзоны «Южный порт» в ЮВАО. Девелопер Level Group возведет здесь волнообразные небоскребы.

В рамках КРТ также в Огородном проезде в СВАО появится квартал бизнес-класса Upside Towers. Застройщик – Upside Development. Квартал будет включать в себя пять высотных башен от 19 до 58 этажей. В Хорошево-Мневниках ГК ФСК строит ЖК бизнес-класса «Сидней Сити». Это архитектурный микс, чередующий как малоэтажную застройку, так и небоскребы. Восьмиэтажные здания здесь будут соседствовать с 44-этажными высотками.

Долгое время в столице действовало постановление о высотных ограничениях по всем округам. Согласно этому документу, принятому правительством Москвы в 2012 г., строить можно было здания высотой не более 75 м. Ограничения носили в целом условный характер, и решения по поводу параметров новых проектов принимались, как правило, в «ручном режиме», на заседаниях Градостроительно-земельной комиссии Москвы. В текущем году ограничения были отменены, соответствующее постановление подписал мэр Сергей Собянин. «Градостроительная политика Москвы становится все более продуманной, столичные власти последовательно придерживаются концепции развития комфортной городской среды», – подчеркивает директор девелоперского направления, член правления Capital Group Герман Тё. 

Проекты жилых комплексов Москвы развиваются в ритме современных мировых трендов, одним из которых является концепция 15-минутного города, поясняет директор по реализации масштабных проектов, член правления Capital Group Михаил Хвесько. Она подразумевает, что в пешей доступности у жителей должно быть всё необходимое. При этом количество жителей столицы продолжает расти, плотность застройки – тоже, поэтому высотное строительство остается наиболее логичным решением. «С учетом типологии небоскреба инфраструктурные решения зачастую исполнены по принципу «вертикальной улицы» (концепция высотного здания, подразумевающая все необходимое для жизни, от офисов на первых этажах до жилья на верхних. – Прим. «Ведомости. Город»)», – говорит Хвесько.

Инновации внутри и снаружи

Одним из ведущих девелоперов, которые не только следуют передовым стандартам, но и задают их, Сырцов называет Capital Group. Как отмечает Тё, в 2009 г. компания завершила строительство первого в России небоскреба «Город Столиц» в ММДЦ «Москва-Сити». В 2016 г. был сдан второй небоскреб в «Москва-Сити» – «ОКО». Новой высотной доминантой района Раменки в 2020 г. стал жилой комплекс «Небо», строительство которого велось быстрыми темпами. В 2023 г. холдинг успешно завершил строительство первых жилых небоскребов Capital Towers рядом с «Москва-Сити». Комплекс из трех высотных башен возведен на Краснопресненской набережной.

«Небоскребы Capital Group, такие как «Город Столиц» в «Москва-Сити» и Сapital Towers, стали символами нового уровня качества в городской архитектуре», – считает Гусева.

Хвесько подчеркивает, что в мире нет общепринятых параметров для обозначения небоскребов. Поэтому в Capital Group прежде всего рассматривают высотные проекты с точки зрения уникальных характеристик и инновационных технологий, которые интегрированы в объект. Тё приводит пример: при монтаже фасадов Capital Towers, для того чтобы сделать их максимально функциональными, не исказив архитектурную концепцию, девелопер интегрировал инженерные системы в сечение белых архитектурных ламелей (облицовочных элементов для создания фасадной системы. – Прим. «Ведомости. Город»). Они стали не только элементом декора, но и приобрели техническое назначение.

В целом при строительстве небоскребов применяются особые стандарты, обусловленные высотными характеристиками объектов и безопасностью, отмечает Хвесько. К примеру, прочностные критерии строительных материалов должны быть таковыми, чтобы позволить служить зданиям без масштабного ремонта более 100 лет. Поскольку все высотки в верхней точке отклоняются от своей оси на некоторое расстояние, важно также правильно определить конструктив, форму здания и его посадку. В расчеты Capital Towers, например, заложены колебания на 40 см при неблагоприятной погоде. При этом российский норматив колебаний для зданий подобной высоты – 60 см.

В районе Дорогомилово, на набережной Тараса Шевченко Capital Group возводит «парящий» жилой комплекс «Бадаевский». С реализацией этого проекта (достроить ЖК планируется в конце 2026 г. – Прим. «Ведомости. Город»), в Москве появится первый горизонтальный небоскреб.

Максимальная высота комплекса составит всего 18 этажей. Однако основная жилая часть будет стоять на колоннах. «Первый этаж расположится на уровне десятого», – подчеркивает партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев. «Парящие» здания будут соседствовать с объектами культурного наследия – памятниками архитектуры бывшего Бадаевского завода. За счет колонн высотка будет приподнята над историческими зданиями, что обеспечит обзор на них со стороны набережной. Реконструированные корпуса завода станут частью современного общественного пространства с масштабным парком в стиле русского леса.

«На каждом этапе строительства применяются инновационные решения», – говорит Тё. По его словам, диаметр колонн, на которые поднимают корпуса «Бадаевского», составляет всего около 1 м, высота – 35 м, а расстояние между колоннами – 10 м. Стройности и прочности колонн удалось достичь за счет перенасыщения их металлом, что придает больше жесткости и одновременно позволяет сделать их тоньше.

В июле текущего года главный архитектор столицы Сергей Кузнецов отмечал, что при строительстве «парящего» ЖК «Бадаевский» впервые в Москве применили технологию «супер-слэб». Речь идет о системе из трехмерных балок под первым этажом, которая позволяет равномерно распределить нагрузку между колоннами «парящих» корпусов и обеспечить необходимую устойчивость горизонтального небоскреба. «Колонны кажутся невесомыми, недостаточно мощными, чтобы выдержать дом. Это только иллюзия: за безопасностью и прочностью конструкций стоит множество инженерных и технических решений», – подчеркивал Кузнецов. По словам Тë, «супер-слэб» также позволяет разместить внутри инженерные коммуникации и предоставляет техническую возможность их обслуживания.

Рождение достопримечательности

«Прогрессивность в небоскребах проявляется в каждом аспекте – это всегда шаг вперед», – говорит Хвесько. Один из таких аспектов – авторская архитектура. В июле этого года ЖК «Бадаевский» было отмечен званием «Архитектурное чудо света» в рамках «Национальной Бизнес Премии – 2024».

Сырцов отмечает, что проект на набережной Тараса Шевченко вдохновлен идеями гениального архитектора Ле Корбюзье и вызывает ассоциацию с легендарными висячими садами Семирамиды. 

«Жилой комплекс интересен актуальными представлениями о здоровой среде и яркой акцентной идее. Качественная реализация этого проекта – это сильная заявка на современное жилье», – считает архитектор, сооснователь визионерского архитектурного бюро Megabudka Кирилл Губернаторов.

Для проектов Capital Group привлекаются зодчие с мировым именем, отмечает Хвесько. Например, для того же ЖК «Бадаевский» архитектурную концепцию реализовало швейцарское бюро Herzog & de Meuron, лауреаты Притцкеровской премии (присуждается за достижения в области архитектуры. – Прим. «Ведомости. Город»). При строительстве «ОКО» девелопер сотрудничал с бюро SOM (Skidmore, Owings and Merrill), которое также разрабатывало проект башни «Бурдж-Халифа» в Дубае.

Главную роль при выборе концепции проекта играет расположение и контекст места, говорит Хвесько. К примеру, для «Бадаевского» важно было сохранить визуальную проницаемость исторического облика локации, вписать новые объекты в городскую ткань. При строительстве башен Capital Towers, автором которых стал архитектор Сергей Скуратов, по соседству с уже традиционными для столицы силуэтами «Москва-Сити» появились классические формы небоскребов со стеклянными фасадами.

«Авторская архитектура – это, по сути, появление достопримечательности», – отмечает Губернаторов. Важно, чтобы автор был глубоко интегрирован в проект и сопровождал его на всех этапах, подчеркивает он. 

За прошедшие четверть века у жилых проектов с небоскребами сформировалась своя аудитория. В Capital Group таких людей называют skyminded people (люди высокого полета. – Прим. «Ведомости. Город»). Они живут в энергичном темпе, поэтому им важно иметь в доступности всю необходимую инфраструктуру – от офисов и магазинов до фитнеса и ресторанов. Тренд на «вертикальные улицы» очень востребован, поэтому число проектов с небоскребами в столице будет расти, считает Сырцов.

Тё логичным решением считает строительство высотных зданий в рамках транспортно-пересадочных узлов: «Реализуя подобные проекты в таких точках, мы можем максимально использовать большую пропускную способность ТПУ. Это разгрузит другие станции наземного и подземного транспорта, минимизирует заторы на дорогах». По мнению Соловьева, появление новых высоток в дальнейшем возможно в районах Пресненский и Дорогомилово, а также в локациях, расширяющихся с точки зрения высокобюджетного жилья, – например, в Павелецком деловом кластере.

Пока доля небоскребов в общей массе жилой недвижимости столицы составляет 2–3%. В течение ближайших 25 лет может вырасти до 10–15% от общей застройки, считает Гусева.