Наследие работает: как исторические здания находят себя в новых проектах

В первом полугодии 2024 г. в Москве отреставрировали 50 объектов культурного наследия (ОКН). А всего за последние 13 лет в столице восстановили 2190 памятников, включая усадьбы, храмы, фонтаны и станции метро, сообщил мэр Москвы Сергей Собянин в своем блоге. 

Возвращение объектов ОКН к работе для города и его жителей – в целом консервативная история, считают опрошенные «Ведомости.Городом» эксперты. Но сейчас сильно меняется подход к адаптации памятников под новые условия, отмечает глава архитектурного бюро HADAA Георгий Тюгаев. По его словам, «если раньше было достаточно трудно согласовать радикально иные функции в “старых стенах”, то теперь все участники процесса готовы к изменениям и включением ОКН в новые реалии». 

Важную роль здесь играет девелопер, считает вице-президент Союза московских архитекторов Илья Машков. Задача застройщика – определить, как наиболее эффективно использовать объект культурного наследия в современных условиях и в интересах местных жителей. Для этого сначала проводится маркетинговое исследование, чтобы понять, какая функция в данном районе больше нужна горожанам. Это могут быть, например, креативный кластер, детский сад, магазин или общественный центр. Затем девелопер согласовывает свою идею с городскими властями, получает «добро» на приспособление под современное использование от департамента культурного наследия Москвы и приступает к работам.

Обычно властям и застройщикам удается находить компромиссы, ведь обе стороны заинтересованы в том, чтобы вдохнуть новую жизнь в старое здание, считает Машков. Важность использования исторических построек на благо общества закреплена и в Венецианской хартии (международном документе, закрепляющем профессиональные стандарты в области охраны и реставрации материального наследия. – Прим. «Ведомости.Города»). Такое использование помогает сохранять памятники, если не нарушается архитектурная целостность и декор зданий. «В бывшем доходном доме могут сделать апартаменты, на давно закрытом заводе – ивент-центр. Главное, чтобы люди начали этим пользоваться – тогда здания перестают умирать», – уверен Машков. 

Золотые лоты 

Городские власти заинтересованы в привлечении инвесторов к процессу восстановления ОКН. С 2012 г. в столице работает программа «Один рубль за квадратный метр в год». Инвесторы через процедуры торгов могут арендовать на 49 лет памятник архитектуры, находящийся в удовлетворительном состоянии, а после окончания реставрации платить за него по льготным условиям – 1 руб. за 1 кв. м в год. Таким образом восстановлено уже 24 объекта культурного наследия. В их числе – дом промышленника Григория Горбунова на улице Девятая Рота и въездная башня Хорошевского конного завода на Таманской улице.

Также в последние годы девелоперы активно работают с приспособлением ОКН под современное использование для развития городских территорий. По данным аналитиков Capital Group, в 2022 г. в рамках таких проектов в столице было построено около 87 000 кв. м жилья, в прошлом году – 52 800 кв. м. Это самые высокие показатели реализации жилых проектов с ОКН за последние 10 лет, отмечают аналитики. 

«Такие здания обладают особой ценностью. Реализация проектов новой застройки с реставрацией и приспособлением объектов культурного наследия требуют очень узкого, эксклюзивного опыта и компетенций – это отдельное регулирование, отдельное законодательство, абсолютно другие требования по сравнению с обычным строительством», – отмечает директор по развитию проектов и GR, член правления Capital Group Анна Урейская. По ее словам, реставрации всегда предшествует долгий и кропотливый процесс, включающий в себя комплекс исследований: историко-архивные и библиографические, историко-архитектурные, натурные и инженерные, технические. По факту проведенных исследований готовится отчет. И только на основании этих данных разрабатывается проектная документации (проект реставрации и приспособления, раздел меры по обеспечению сохранности), рассказала Урейская.

В ход идут и современные технологии. Например, сейчас все чаще при работе с ОКН используется 3D-сканирование и проектирование в BIM (сокр. от англ. Building Information Modeling – информационное моделирование зданий), рассказал партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков. Это позволяет создать точную, детализированную модель объекта. Таким образом можно разграничить этапы проекта, установить, какие элементы здания демонтируются, какие возводятся вновь и что подлежит бережному сохранению. 

«Архитектор с помощью цифрового моделирования и проектирования связывает в пространстве решения всех смежных специалистов. Таким образом, например, можно провести воздуховод или водопроводную трубу в нужном месте, не пересекая другие элементы здания», – объяснил Стариков.

Воссоздать прошлое 

Если застройщик и архитекторы успешно реализовали проект, отреставрированные объекты культурного наследия становятся новыми точками притяжения в городе. Один из ярких примеров – проект ГЭС-2 на Болотной набережной. В проекте итальянского архитектора Ренцо Пиано удалось не только сохранить значимые исторические артефакты, но и реализовать смелые решения и инженерные ноу-хау, считает Тюгаев из бюро HADAA. «При этом модный во всех смыслах объект не растворился в новом видении, а сохранил свой дух, попав в контекст и каркас города, став визитной карточкой локации», – уверен эксперт.

Другой заметный московский проект, который сейчас реализуется на набережной Тараса Шевченко, – реставрация исторических зданий Бадаевского завода. За годы советской власти корпуса бывшего пивоваренного завода обросли многочисленными пристройками, которые исказили его первозданный облик, а одно из строений было полностью утрачено. Девелопер Capital Group решил воссоздать его по чертежам архитектурного ансамбля XIX в. 

До начала реставрации и приспособления к современному использованию здания комплекса сдавались в аренду, но были в запущенном состоянии. Около 30 лет завод просто стоял и ветшал, рассказал историк, главный редактор журнала «Московское наследие» Филипп Смирнов. За это время были разрушены часть перекрытий, несущих стен, колонн и фундамента. На одном из зданий отсутствовала кровля, на другом – росли деревья.

Перед началом реставрации строители укрепили фундамент и демонтировали разрушенные части кровли. На фасады и внутренние кирпичные стены установили временные стальные пояса (бандажи) и затяжки для усиления кирпичных сводов. Также для укрепления аварийных участков была применена уникальная современная технология инъектирования – закачка в строительные конструкции сверхтекучих низковязких смол и микроцементов под высоким давлением, рассказали представители застройщика. 

Архитекторы прорабатывают каждую деталь, в том числе кладку кирпича такого же цвета и ровно в той же пропорции, которая есть на участке. По словам Урейской из Capital Group, в первом корпусе, который является признанным памятником архитектуры, помимо восстановления фасадов и внешнего облика будут сохранены все внутренние конструкции: стены с арками, исторические чугунные колонны и сводчатые перекрытия (лучковые арочные кирпичные своды небольшого пролета, часто использовались как межэтажные перекрытия на рубеже XIX – XX вв. – Прим. «Ведомости.Города»).

Совсем скоро завод XIX в., ставший объектом культурного наследия, будет гармонично интегрирован в современный мегаполис. При этом новый функционал здания будет перекликаться с историческим. В восстановленном строении разместится музей истории пива с собственной пивоварней. «Корпус полностью воссоздаст облик «сердца» Бадаевского завода – здания варни, где производили знаменитое пиво Трехгорного пивоваренного товарищества. В исторических корпусах запланированы магазины, фудмаркет, фитнес-клуб с бассейном, детский центр. В бывших элеваторах завода разместится оздоровительный комплекс русских бань», – рассказала Урейская. Кроме того, в рамках проекта появятся жилые корпуса и большой общественный парк, который станет единственным в Дорогомилове. 

Знаковая интеграция

После завершения работ Бадаевский завод претендует на роль одной из визитных карточек столицы. «Старые промышленные здания – это наиболее гибкий формат ОКН, где можно сделать что-то выдающееся и даже знаковое», – считает Стариков из Syntaxis. Хотя есть и другие свежие завершенные примеры удачного переосмысления объектов культурного наследия. 

Например, на Софийской набережной на территории жилого квартала «Золотой» был восстановлен целый комплекс исторических зданий. Таким образом для горожан «открылась» историческая местность в центре Москвы, которая долгие годы была в запустении. Специалисты отреставрировали фасады зданий, восстановили штукатурный и лепной декор. Был проведен большой объем работ, в том числе обнаружены уникальные артефакты – старинные скульптуры «Кузнец» и «Литейщик», которые украшали ворота городской усадьбы Рахманова. Скульптуры были переданы на реставрацию и после полного воссоздания исторического облика вернулись на свое законное место. На данный момент весь комплекс усадебных домов включен в жилое пространство квартала «Золотой».

Можно привести и другие примеры, когда с помощью девелоперов вторую жизнь обретали исторические здания дореволюционных времен. Например, усадьба Абрикосовых в Потаповском переулке за счет усилий компании MR Group не только сохранила исторический облик, но стала более комфортной для резидентов. Другой пример – доходный дом №9 на Большой Дмитровке, построенный в 1903 г. Компания Engeo Development восстановила здание, сохранив оригинальные элементы: двери, плитку, фризы, лепнину, ковку, а также первоначальный облик фасада. Теперь здесь располагаются клубные апартаменты.

ГК «Пионер» в своем ЖК в Свиблово отреставрировал башню-каланчу XIX в. Здание стало новой точкой досуга и достопримечательностью для жителей района. Еще один пример – корпуса старой ткацкой фабрики на Яузе, которые компания AFI Development реконструировала при возведении жилого квартала в Басманном районе. 

«Когда речь идет о центре современной Москвы, то аккуратная интеграция недостающих функций при обновлении зданий – хорошее решение. ОКН должны жить новой жизнью, одновременно сохраняя свой узнаваемый исторический почерк и изюминку», – считает архитектор Тюгаев. Но подчеркивает, что в каждом случае необходим поиск оптимального компромисса между девелопером, учеными, властями – от этого будет зависеть «успех всего предприятия». 

«Город должен быть разнообразным. И сегодня он дает хорошее качество среды и качество жизни», – добавляет Машков. По его мнению, места с объектами культурного наследия, которым нашли новое применение, уже становятся центрами притяжения туристов. Такие проекты технологически сложны, но они должны быть, считает архитектор.

При этом, как отмечают эксперты, девелоперская компания, рассматривая для реализации проекта площадки в исторической части Москвы, должна четко осознавать степень своей ответственности перед городом и его жителями.

«Мы с уверенностью можем сказать, что реализовывать проекты нового строительства в сложившейся застройке, в том числе рядом с объектами культурного наследия, возможно, соблюдая требования законодательства в области охраны, создавая качественную, интересную, развивающую и комфортную среду для людей, интегрируя историческое наследие в комплексное развитие территорий города, отвечающего запросам современного мегаполиса», – заключила Урейская.