В Москве растет спрос на покупку помещений на первых этажах жилых зданий

В январе – сентябре 2024 г. в Москве количество реализованных объектов коммерческой недвижимости, находящихся на первых этажах жилых зданий, выросло в 1,5 раза к аналогичному периоду 2023 г., сообщили «Ведомости. Городу» в столичном департаменте городского имущества.

Чем обусловлена данная динамика и в каких районах Москвы предприниматели наиболее часто приобретают такие объекты, узнал «Ведомости. Город».

Спрос и предложение

За девять месяцев 2024 г. столичные предприниматели выкупили у города 339 нежилых помещений, находящихся на первых этажах, их общая площадь составляет 41 600 кв. м, рассказали «Ведомости. Городу» в департаменте городского имущества Москвы. Это помещения и в новостройках, и в старом жилом фонде, уточнили там же, добавив, что наибольшим спросом у бизнеса пользуются объекты площадью от 50 до 100 кв. м. В них, как правило, предприниматели открывают магазины, шоурумы, точки общественного питания, пункты самовывоза, салоны красоты, центры оказания бытовых услуг и проч.

Больше всего коммерческих объектов на первых этажах в январе – сентябре 2024 г., как следует из данных департамента, было реализовано в Западном административном округе – 68 помещений общей площадью почти 8900 кв. м. Популярностью пользовались объекты на Юго-Западе, где бизнесмены приобрели 41 помещение общей площадью свыше 4900 кв. м, а также в Северном административном округе – 40 помещений общей площадью 5900 кв. м.

Спрос на объекты в этих округах обусловлен высокой деловой активностью и динамично развивающейся инфраструктурой, пояснили «Ведомости. Городу» в департаменте: «На западе столицы предпринимателям был предложен ряд инвестиционно привлекательных объектов, расположенных в новых жилых комплексах, с отдельными входными группами, что, безусловно, повлияло на покупательскую активность».

В целом же рост продаж коммерческих объектов на первых этажах, по словам представителя департамента городского имущества Москвы, обусловлен несколькими ключевыми факторами: «Такие объекты пользуются повышенным спросом ввиду своего расположения и свободного назначения, позволяющего открывать различные виды бизнеса. Повышает спрос и близость к станциям метро или достопримечательностям».

Еще одним фактором увеличения продаж является то, что департамент городского имущества совместно с департаментом по конкурентной политике оптимизировали внутреннее взаимодействие, что позволило сократить сроки предпродажной подготовки объектов, а также их последующей передачи на торги, отметили в департаменте городского имущества. С начала 2024 г. для реализации на торгах уже было передано 258 помещений, расположенных на первых этажах. Интерес представителей бизнеса к таким объектам, по словам руководителя департамента города Москвы по конкурентной политике Кирилла Пуртова, подтверждается высоким уровнем конкуренции на торгах: в январе – сентябре 2024 г. на один лот в среднем претендовало восемь и более участников.

Приобрести недвижимость на первых этажах можно не только через торги. В рамках федерального закона № 159-ФЗ предприниматели, арендующие помещение у города не менее одного года и включенные в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (МСП), могут выкупить его по преимущественному праву. Если же помещение находится в специальном перечне поддержки МСП, приобрести его можно через два года аренды, уточнили в департаменте городского имущества.

Формирование коммерческой инфраструктуры

Еще в 1990–2000-е гг. была распространена практика выкупа индивидуальными предпринимателями квартир на первых этажах под офисы и магазины, говорит коммерческий директор девелоперской компании Optima Development Дмитрий Голев. Кроме того, долгое время девелоперы были сфокусированы на своем профильном типе недвижимости – жилье, а нежилые площади создавались по остаточному принципу, добавляет, в свою очередь, ведущий аналитик компании по развитию городской среды CM International Григорий Арзаманов.

Стимулировать проектирование коммерческих площадей на первых этажах государство стало только в 2010-е гг., напоминает Голев. В этот же период активное внедрение этой практики началось в Москве и с тех пор в столичных новостройках практически перестали проектировать жилые первые этажи, добавляет гендиректор консалтинговой компании Key Capital Ольга Гусева. Это, как говорит Гусева, «была целенаправленная политика», ориентированная на ускоренное формирование коммерческой инфраструктуры в новых районах, которые зачастую страдали от ее недостатка: «Такой подход позволил сделать новые жилые кварталы более самодостаточными и привлекательными для потенциальных жильцов. Наличие магазинов, кафе, салонов красоты и других сервисов в шаговой доступности значительно повышает качество жизни».

Начиная с середины 2010-х гг. нежилые первые этажи в новостройках, по словам Арзаманова, утвердились в качестве нормы в новом строительстве в Москве. Сегодня, в особенности при комплексном редевелопменте крупных территорий, доля нежилых помещений может достигать 30% от общего объема введенных в эксплуатацию площадей, добавляет он. Порядка 60% коммерческих площадей для продажи представлены именно на первых этажах многоквартирных домов, привел данные управляющий директор риэлторского агентства «Метриум» Руслан Сырцов.

При этом предприниматели чаще всего предпочитают покупать именно городские объекты, обращает внимание Арзаманов: «Доверие покупателей к ним обусловлено представлением о юридической чистоте городских объектов в части обременений, арестов и т. д., а также удобством цифровой площадки для участия в аукционах».

Магазин у дома

Рост спроса у предпринимателей на помещения на первых этажах жилых зданий связан с общей тенденцией смещения спроса на объекты услуг возле дома, уверен гендиректор информационно-аналитического агентства «Infoline-аналитика» Михаил Бурмистров. По его словам, сейчас наблюдается тренд, когда жители мегаполисов все реже посещают крупные торговые центры. Еще одна причина роста покупок коммерческих помещений у города – активная стадия реализации в Москве проекта реновации жилья, считает Сырцов из «Метриума»: «В новых корпусах появляется больше площадей под ритейл на первых этажах».

Спрос подогревают и арендаторы таких помещений, поскольку арендная ставка у помещений в жилых домах ниже, чем в ТЦ, предполагает Голев из Optima Development. Кроме того, покупка, в отличие от аренды, позволяет бизнесу оптимизировать свои расходы в долгосрочной перспективе и избавляет от зависимости от колебаний арендных ставок, добавляет, в свою очередь, Гусева из Key Capital.

Расположение нежилых помещений на первых этажах жилых зданий, как отмечает она, обеспечивает высокий пешеходный трафик, поскольку жители дома и прохожие постоянно находятся в зоне видимости бизнеса – особенно это актуально для предприятий розничной торговли и сферы услуг. Мнение Гусевой разделяет и Сырцов: «Такой бизнес может окупиться уже через полгода работы. Спрос на товары и услуги обеспечивается жителями комплекса, которые составляют до 70% постоянных клиентов. То есть бизнесменам гарантирован постоянный трафик, и, по сути, важно лишь правильно рассчитать потребности целевой аудитории».

В Москве сохраняется потенциал для экстенсивного роста коммерческой недвижимости на первых этажах, так как не все районы достаточно обеспечены сервисами шаговой доступности, констатирует Арзаманов. Дальнейшему росту спроса на помещения, расположенные на первых этажах, будет способствовать развитие франшиз в сфере общественного питания, открытие пунктов выдачи заказов и т. д., прогнозирует Бурмистров.-