Столичные предприниматели все чаще покупают помещения в домах-памятниках

В 2024 г. инвесторы приобрели у Москвы 44 помещения в объектах культурного наследия (ОКН) общей площадью около 5800 кв. м, рассказали «Ведомости. Городу» в столичном департаменте городского имущества. Всего с 2020 г. бизнес купил у города около 16 000 кв. м недвижимости в столичных памятниках архитектуры, это порядка 110 нежилых помещений и два отдельно стоящих здания. Чем такие сделки выгодны предпринимателям и столичным властям – разбирался «Ведомости. Город».

На торгах или без них

Исторические здания пользуются высоким спросом у инвесторов, так как расположены преимущественно в районах с высокой деловой и туристической активностью. Кроме того, у всех памятников архитектуры, как правило, богатая история, что также повышает их значимость, рассказали в департаменте городского имущества Москвы. Обращают предприниматели внимание и на расположение объектов: в частности, их привлекают здания вблизи станций метро.

По данным департамента, из недвижимости, приобретенной бизнесом в домах-памятниках в 2024 г., большая часть – 33 помещения площадью более 4500 кв. м – находится в центре Москвы. Еще четыре реализованных городом помещения общей площадью 733 кв. м располагаются в ЮАО, три помещения – в ВАО, еще два объекта бизнес оформил в собственность на юго-востоке, по одному – на северо-западе и северо-востоке города.

Купить недвижимость бизнесмены могут в ОКН федерального или регионального значения, а также в выявленных памятниках архитектуры, уточнили в департаменте. Сделать это можно двумя способами. Первый – принять участие в аукционе на инвестиционном портале Москвы. Его победителем становится покупатель, в ходе торгов предложивший за лот наибольшую цену. Также на инвестиционном портале можно ознакомиться со всей информацией о выставляемых лотах и требованиях к участникам аукционов (например, о необходимости регистрации на электронной торговой площадке и наличия усиленной квалифицированной электронной подписи), совершить онлайн-экскурсию по заинтересовавшему объекту и даже дистанционно подписать договор купли-продажи помещения. С 2020 г. в результате открытых конкурсов и аукционов было реализовано около 80% помещений, сообщил в январе 2025 г. порталу mos.ru руководитель департамента городского имущества Максим Гаман.

Кроме того, представителям малого и среднего бизнеса доступен выкуп арендуемых у города помещений в исторических зданиях по преимущественному праву без проведения торгов, что закреплено федеральным законодательством, отметили в департаменте. Мера поддержки доступна предпринимателям, арендующим недвижимость у города не менее одного года и включенным в реестр субъектов МСП. Договор купли-продажи заключают без проведения торгов по рыночной стоимости, которую определяют независимые оценщики.

В документы на покупку ОКН включены обязательные требования по их сохранению. После регистрации прав собственнику нужно обратиться в Мосгорнаследие за выдачей задания на разработку проекта реставрации, найти квалифицированных специалистов, которые его составят, и согласовать этот документ, подчеркнули в департаменте культурного наследия города Москвы. И только после утверждения проектной документации можно будет получить от Мосгорнаследия разрешение на работы. В этом документе будет зафиксирован срок, в который должна быть выполнена реставрация, и он не может превышать пять лет, отметил представитель Мосгорнаследия.

Все работы могут проводиться только по заранее утвержденному регламенту и по согласованной проектной документации, при наличии авторского и технического надзора, а также под контролем профильных специалистов столичного департамента культурного наследия, рассказал его представитель. Иные шаги будут незаконными и могут подпасть либо под административную, либо под уголовную ответственность, добавил он: «Кроме того, специалистами департамента один раз в пять лет проводятся обследования и фотофиксация состояния ОКН с составлением актов технического состояния для определения мероприятий по обеспечению их сохранности».

Купи и сохрани

По информации департамента городского имущества, одним из самых востребованных лотов, реализованных на аукционах в 2024 г., стало нежилое помещение в ОКН регионального значения на ул. Покровка, 31, стр. 3. Это палаты камергера В. И. Мошкова, построенные в 1752 г. по проекту архитектора Дмитрия Ухтомского. В торгах принял участие 21 инвестор. А самым крупным проданным в 2024 г. историческим объектом стал «Главный дом городской усадьбы, 1820-е гг., 1845 г.» на ул. Воронцово Поле в ЦАО площадью 485,9 кв. м.

«Город привлекает дополнительные ресурсы для сохранения уникальных особенностей исторического облика столицы, а предприниматели получают возможность для открытия точек продаж и услуг в инвестиционно привлекательных районах Москвы», – отметил в беседе с mos.ru в начале января 2025 г. заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов.

Помещения в исторических зданиях собственники могут использовать согласно их функциональному назначению, а также видам разрешенного использования земельных участков, на которых расположена недвижимость. Например, в них можно открывать офисы, кафе и рестораны, гостиницы, салоны красоты и другие точки, работа которых не нарушит облик и состояние помещений и зданий.

При этом назначение ОКН под коммерческие цели, будь это отель, ресторан, библиотека или МФЦ, решается в каждом конкретном случае отдельно, исходя из потребностей того района, где здание располагается, пояснил «Ведомости. Городу» декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгений Михайленко.

Кофейня в авангардном квартале

Предприниматель Антон Солдатов в 2024 г. приобрел у города помещение площадью 35 кв. м в Хавско-Шаболовском жилмассиве, располагающемся в ЮАО. Этот комплекс домов, построенных в стиле авангарда в 1920-х гг. XX в., охраняется государством. За объект на первом этаже пятиэтажного жилого дома бизнесмен заплатил чуть больше 11 млн руб., выиграв торги. Недвижимость в ОКН он приобрел с целью разместить кофейню.

«Когда я учился в университете поблизости, мне всегда не хватало хорошего кофе. Надеюсь, эту проблему удастся исправить», – пояснил Солдатов в разговоре с «Ведомости. Городом».

Состояние помещения, по словам предпринимателя, было удовлетворительным, но, поскольку оно не использовалось по назначению более 15 лет, имелось много нюансов: плесень на стенах, прогнившие межкомнатные перегородки, старая проводка, порванный линолеум и ржавые, непригодные для использования коммуникации.

Опыта ремонта ОКН у предпринимателя до этого не было, поэтому пришлось во всех тонкостях разбираться с нуля. По словам Солдатова, основная проблема – это необходимость согласования проекта и каждого вида работ на объекте с департаментом культурного наследия, что затягивает процесс. По предварительным подсчетам инвестора, ремонт обойдется в 1,5–2 млн руб.

Открытие бизнеса в ОКН дает ряд преимуществ, считает Солдатов: «Во-первых, в таких зданиях конкуренция крайне низкая. Мое помещение находится в массиве зданий, которые являются частью культурного наследия, поэтому нежилых помещений здесь совсем немного. Во-вторых, удачное расположение: памятники архитектуры строились преимущественно в центральных районах города, где большая проходимость как жителей столицы, так и ее гостей. Третьим важным аспектом я бы выделил социальную ответственность: открытие бизнеса в историческом здании мной воспринимается как вклад в сохранение культурного наследия и исторического облика города».

Предприниматель не скрывает, что сейчас рассматривает для приобретения помещения в других ОКН. В частности, в сталинской высотке на Котельнической набережной и в той части Пресненского района, где разворачиваются события романа Булгакова. «Открою кафе или маркетплейс, а возможно, выгоднее будет просто сдать в аренду – все зависит от локации», – говорит Солдатов.

Ценитель старины

Индивидуальный предприниматель Кирилл Рагоза занимается флиппингом: приобретает недвижимость в исторических зданиях исключительно из коммерческого интереса, чтобы отремонтировать и продать дороже. С этой целью в ноябре 2024 г. на электронных торгах он купил помещение площадью 11,8 кв. м в цокольном этаже Дома адвоката Плевако (Новинский бульвар, 18А), построенного в 1905 г. в стиле северного модерна. Объект обошелся чуть больше чем в 6 млн руб.

По словам предпринимателя, помещение было сухое и чистое, но, чтобы оно стало привлекательным для дальнейшего покупателя, пришлось сделать ремонт: демонтировать всю «косметику», оборудовать микросанузел, произвести чистовую отделку хорошими материалами, обновить входную группу.

Самой большой проблемой стало технологическое присоединение объекта к электросетям, отметил предприниматель: «Благо, знания и опыт позволили без проблем сделать все своими силами, качественно и с разумными вложениями – на все работы потратил около 1,5 млн руб.».

Исходя из прошлого опыта, Рагоза считает, что в данном помещении в будущем можно открыть студию маникюра, рабочий кабинет, фотостудию или пространство для мастер-классов: «Локация замечательная! Нет никаких сомнений, что будущий собственник при правильном подходе сможет показать здесь хорошую прибыль. По этой причине мне даже пришлось побороться за это помещение на аукционе».

Что касается собственной прибыли, при покупке помещений у города Рагоза основывается на анализе совокупных рисков, которые в каждом отдельном случае могут варьироваться.

«Я ежедневно анализирую все помещения, которые город выставляет на торги, и с удовольствием приобрету все, что будет представлять инвестиционный интерес. Каждый месяц я участвую в десятках аукционов, но, к сожалению, в последнее время это стало очень популярно у предпринимателей, поэтому конкуренция сейчас достаточно высокая», – резюмировал бизнесмен.

Памятники культуры и городская среда

Адаптация памятников истории и культуры под современные нужды является необходимым условием для развития городского пространства и столичным властям выгодно, чтобы они включались в городскую среду и повседневную жизнь горожан, считает Михайленко из НИУ ВШЭ.

«Важно, что ОКН не теряет свою ценность при его использовании в коммерческих целях, поскольку инвесторы обязуются поддерживать его должное состояние в соответствии с федеральным законодательством», – отметил эксперт.

Пока далеко не все помещения в статусе ОКН вовлечены в коммерческий оборот, но город активно пытается изменить ситуацию, проводя многочисленные совещания с участием экспертов, стремясь разработать действенную модель коммерческого использования исторических зданий и помещений, знает директор по консалтингу и развитию компании Key Capital Эвелина Ишметова.

В случае продажи ОКН город скорее выигрывает в долгосрочной перспективе, добавляет, в свою очередь, заведующий кафедрой территориального развития им. В. Л. Глазычева Президентской академии Дмитрий Соснин: «Так как на новых собственников ложится бремя реставрации и, самое главное, последующего содержания ОКН, что с учетом необходимости выполнения охранных обязательств довольно дорого».

Работа с памятниками истории и культуры достаточно сложная с точки зрения возможностей эксплуатации, поскольку связана с рядом ограничений и специальных требований, поэтому, по словам Михайленко, полученные на сегодня результаты по реализации таких объектов московскими властями уже можно оценивать как «достаточно неплохие»: «В дальнейшем эту положительную тенденцию надо сохранять и наращивать».