Редевелопмент с доставкой: как меняется облик бывших логистических территорий
Изменения превращают бывшие транспортные объекты в новые точки ростаОсвоенные железной дорогой и портами территории из-за развития городов иногда теряют свою актуальность. Содержать логистические объекты становятся дорого и невыгодно, а выходом становится перенос инфраструктуры на современные окраины города. На месте опустевших после переноса грузовых терминалов возводят жилье, парки, торговые центры и другие общественные пространства.
Для трансформации опустевших площадок используют редевелопмент – инструмент для комплексного освоения территории за счет принципиально новой застройки. Редевелопмент позволяет развивать город, задействовав освоенные участки с инфраструктурой вокруг.
«В России этот процесс особенно актуален для крупных городов, где площади под застройку в центре сильно ограничены или исчерпаны, а территории бывших логистических или промышленных объектов требуют значительных инвестиций и тщательной координации между государством и бизнесом», – рассказывает основатель Архитектурной мастерской DA Максим Долгов.
Как в Санкт-Петербурге обкатывали редевелопмент
В России первый масштабный редевелопмент бывшего логистического объекта провели в Санкт-Петербурге. Обсуждения застройки территории бывшей станции Московская-Товарная шли с начала 2000-х гг. Объект располагался в центре Северной столицы – в 800 м от Московского вокзала и в 400 м от Невского проспекта.
Проект по застройке почти 40 га был одобрен только в 2008 г. Планировалось возвести офисную и жилую недвижимость – примерно по 220 000 кв. м. офисов класса А и столько же – гостиниц, социальной инфраструктуры и 2700 квартир комфорт-класса.
По ряду причин изначальные цели неоднократно менялись. В результате к 2016 г. построили квартал «Царская столица». А вот грандиозные планы по строительству офисов класса А и гостиниц реализовать не удалось. Теперь часть бывшей станции Московская-Товарная находится в распоряжении разных собственников или продолжает пустовать.
Редевелопмент со столичным размахом
История редевелопмента бывших грузовых дворов получила масштабное продолжение в 2025 г. «РЖД-Недвижимость» создала специального девелопера «Новая Эра» и привлекла партнеров к реализации проекта по трансформации бывшей железнодорожной инфраструктуры восьми грузовых дворов в Москве площадью более 100 га.
На этой территории планируется построить свыше 3 млн кв. м недвижимости (40% офисной и торговой, 60% жилой). Площадки удобны благодаря хорошей интеграции в транспортную систему города и выходу к ключевым магистралям.
«Первым проектом на территории бывшей логистической инфраструктуры станет семейный квартал «КОД Сокольники». Застройка с чистого листа позволяет изначально закладывать удобную инфраструктуру и общественные пространства рядом с домом, что способствует реализации концепции «Живи-Работай-Развлекайся» (Live-Work-Play). Она подразумевает, что на территории жилого комплекса доступны возможности для отдыха, проживания и работы – в шаговой доступности есть офисы, магазины, заведения общественного питания, фитнес-клубы и зоны для отдыха. Это позволяет меньше времени проводить в дороге», – рассказывает коммерческий директор девелоперской компании «Новая Эра» Анастасия Суханцева.
Локация грузовых дворов РЖД в современной Москве сложилась очень удачно, считает соучредитель и руководитель проектов архитектурного бюро «Остоженка» Андрей Гнездилов. «Все вокзалы в XIX в. располагались на окраине города. Москва продолжала расти, и спустя время некоторые промышленные и складские площадки оказались внутри современного города», – комментирует он. Удобны выбранные локации и для строительства офисной недвижимости, указывает партнер NF Group Ольга Широкова. «Близко к центру, к сложившимся и формирующимся деловым кластерам», – резюмирует она.
В стадии реализации еще один крупный проект – редевелопмент бывшего Товарного двора в Екатеринбурге. На площади в 50 га планируется построить 500 000 кв. м жилья, детские сады, школы, паркинги на 3600 мест. Участки под освоение получили три застройщика. Так, «Синара Девелопмент» уже возводит жилой комплекс «Тихий центр». Строительная компания планирует завершить строительные работы к 2035 г.
Трансформируя инвестиции
Аналогичные программы в мировой практике обычно реализуются в рамках концепции развития территорий вокруг транспортных узлов. Зачастую используется подход так называемого захвата или возврата стоимости земли (Land Value Capture). Этот механизм позволяет привлекать частные инвестиции, если государство прокладывает линии метро, разбивает парк отдыха и набережные, строит дороги и т. д. вблизи земельных участков у индивидуальных владельцев земли. Из-за улучшения общего качества территории участки дорожают.
Часть прироста возвращается в бюджет с помощью различных подходов – инфраструктурного сбора (собственники платят за прирост стоимости их земли в результате реализации публичного проекта), продажи прав или аукциона на права на дополнительную застройку (муниципалитет реализует сертификаты на повышение этажности или количество домов в ЖК), перераспределения земли (часть участков собственников отчуждается, а взамен предоставляются меньшие по площади, но порядком подорожавшие, имеющие развитую инфраструктуру) и т. д.
Например, LVC задействовали при реализации проекта Хадсон-Ярдс в центральной части Нью-Йорка. Земельные участки площадью 11 га располагались на западе Манхэттена. Инвестиции в инициативу оценивались в $20–25 млрд. Территорию в 12 га занимали грузовой терминал и депо железной дороги Лонг-Айленда.
«Городские власти приняли решение о масштабном редевелопменте. Сначала провели конкурс на право реализации проекта по развитию локации. В 2012 г. город подписал договор с частным инвестором. В приоритете по условиям торгов было создание полезных пространств с комфортной городской средой», – комментирует генеральный директор компании «Первый девелопер» Артем Калабин.
Вместо сноса конструкций и переноса рельсов здесь перекрыли 30 действующих железнодорожных путей гигантской платформой и создали тоннели. На освободившейся поверхности возвели многофункциональный комплекс с коммерческими и элитными жилыми зданиями, общественными пространствами и парком. Редевелопмент завершился в 2019 г.
Знаковыми достопримечательностями нового района стали парящий в пространстве арт-объект – сосуд-лестница Вессел (Vessel), художественный центр «Шед» (The Shed) и открытая высотная обзорная площадка «Эдж» (The Edge).
Портируя лучшее
Хафен-сити (HafenCity) – крупнейший для Европы проект редевелопмента, реализуемый на бывших портовых землях в Гамбурге.
«Концепция преобразования порта обсуждалась с 1996 г., а с 2000 г. было решено на 157 га (из них 30 га – акватория) бывших портовых территорий построить новый район для 16 000 жителей (около 8000 квартир, или 30% от всей территории), создать 45 000 рабочих мест (50%), а под парки и набережную выделить 28 га (20%)», – поделился эксперт из «Новой Эры».
Для реализации потребовалось привлечь 10 млрд евро частных и 3 млрд евро государственных инвестиций через механизм продажи земли. Сейчас заселено около 50% территории, открыты Университетский квартал и Эльбская филармония. Проект планируется завершить к 2030 г.
Во французком городе Руане бывшую портовую инфраструктуру также трансформируют. На площади около 90 га реализуют проект по строительству около 2800 квартир, офисов, школ для 15 000 жителей.
«Здесь вдоль набережной реки уже появился парк протяженностью около 2 км. В нем интегрированы существующие на участке покрытия, брусчатка, промышленные артефакты и бывшие железнодорожные пути. Для парка восстановлены берега Сены, высажено более 100 000 растений. Полуостров превращается в природный участок и способствует увеличению биоразнообразия территории», – рассказывает архитектор бюро «Остоженка» Александра Таирова.
Полностью завершить трансформацию в Руане планируется к 2035 г.
Ливерпуль Первый
Рекорд по посещаемости установил другой город Европы – Ливерпуль. В центре города на территории бывших железнодорожных складов и путей (18 га) в 2008 г. построили торгово-развлекательный комплекс «Ливерпуль-1» (Liverpool ONE). На площади около 180 000 кв. м появились жилые здания, офисы, магазины, кинотеатр, амфитеатр, парки.
Первая очередь «Ливерпуля-1» открылась в 2008 г. Ежедневно в первые дни работы ТРК посещало более 70 000 человек. «Здесь гармонично сочетаются склады викторианской эпохи и современные здания. Новая инфраструктура с велодорожками и прогулочными зонами усилила привлекательность бывшего логистического хаба. ТРК принимает более 42 млн посетителей ежегодно», – комментирует Суханцева.
Взлетная полоса для редевелопмента
В Берлине на месте потерявшего популярность аэропорта Тегель построят технологический парк Urban Tech Republic. Во время холодной войны Тегель был одним из ключевых аэропортов. На смену ему в ноябре 2020 г. пришел современный аэропорт Берлин-Бранденбург.
Старые терминалы Тегеля переоборудуют в технопарк для 1000 компаний, в которых будет занято 20 000 сотрудников. Здесь же появится жилой район с элементами умного города «Квартал Шумахера» (Schumacher Quartier) на 10 000 жителей. Площадь новой территории превысит 500 га.
Инициатива реализуется с 2022 г., первая фаза завершится через год, а полностью трансформировать зону планируется к 2040 г.
Еще один интересный проект редевелопмента в Берлине – «Парк на Глейсдреике». Объект появился на месте грузовой железнодорожной станции. Редевелопмент проходил с 2008 по 2013 г.
«Восточная секция парка фокусируется на активном отдыхе и природе. Здесь есть игровые площадки для детей, фитнес-зоны и тропинки для прогулок. Западная часть отличается ландшафтным дизайном с холмами, озером и розарием из сотен сортов роз. В ней предусмотрены зоны для пикников, бега и скейтборда, а также кафе у воды. Центральная зона преобразована из пустыря в социальное пространство для спорта и встреч», – рассказывает Таирова.
«Парк на Глейсдреике», добавляет она, привлекателен тем, что сохранилась рудеральная флора (более 100 видов сорняков на рельсах). Холмы из грунта для подъездных путей, 2 км шпал и элементы железнодорожной инфраструктуры остались как часть дизайна.