Выгоднее ипотеки: что происходит на рынке аренды жилья в городах России

Согласно аналитическому исследованию сервиса «Яндекс Аренда», к октябрю 2025 г. медианные ставки долгосрочной аренды жилья в крупных городах России достигли 38 000 руб. в месяц – за последние три месяца стоимость аренды в 16 городах-миллионниках выросла на 11%.

При этом рост ставок проходил неравномерно: диапазон прироста разнится в более чем 20 раз. Аналитики посчитали, что сильнее всего стоимость аренды квартир выросла в Перми (на 22,3%) и достигла 37 000 руб. в месяц, Нижнем Новгороде (на 17,4% до 40 000 руб.) и Ростове-на-Дону (на 16,7% до 35 000 руб.). На противоположном конце рейтинга расположились Краснодар с минимальным приростом всего в 1,1% (27 000 руб. в месяц), Новосибирск, где аренда подорожала на 4,6% (37 000 руб.) и Омск с увеличением стоимости на 5% (25 000 руб.).

Авторы исследования также отмечают контраст между столичными городами. В Санкт-Петербурге рост цен на аренду почти в два раза опередил московские показатели: за III квартал 2025 г. ставки в Северной столице выросли на 14,8% до 54 000 руб., тогда как в Москве увеличение составило 8,2% до 92 000 руб. за квартиру в месяц.

Подобная динамика во многом связана с оживлением деловой активности населения после летних месяцев, когда зачастую россияне уезжали из крупных городов к родственникам на каникулы. Таким мнением с «Ведомости. Городом» поделился директор рынков России и СНГ агентства недвижимости fam Properties Валерий Тумин. По его словам, традиционный «деловой» сезон в конце лета и начале осени, когда к поиску жилья активно подключаются студенты и работники, вернувшиеся из отпусков, задает рынку позитивный импульс.

«Это подтверждается увеличением числа просмотров объявлений – на 16% только за август. На этом фоне довольно быстро растет и стоимость месячной аренды квартир, за III квартал показатель подрос более чем на 10%», – подчеркнул эксперт.

Вместе с тем уверенное удорожание квадратных метров под сдачу в аренду в стране наблюдается с начала года, отметил аналитик финансового маркетплейса «Сравни» Алексей Лоссан. За период с мая по сентябрь текущего года арендные ставки в среднем по стране выросли на 12%, свидетельствуют данные аналитического центра «Домклик».

Примечательно, что самый серьезный рост цен был зафиксирован не в Москве и Санкт-Петербурге, а в регионах. Например, в Самаре показатель увеличился на 20% и достиг 24 000 руб. за месяц аренды. На втором месте по темпам роста оказался Волгоград с показателем +17% (24 000 руб.). Третье место с одинаковым показателем в 15% заняли Воронеж и Омск, где цены выросли до 23 000 руб. ежемесячно, подсчитали аналитики «Домклик».

Спрос ожидает предложения

В апреле 2025 г. интерес к аренде у населения был уже на 9% выше, чем годом ранее, и этот тренд продолжает усиливаться, сообщил «Ведомости. Городу» Алексей Лоссан. По его словам, при выборе квартиры решающими факторами традиционно выступают транспортная доступность и развитая инфраструктура. «В ряде крупных городов отмечается сокращение активных объявлений, поскольку квартиры быстро находят арендаторов, что также приводит к росту стоимости аренды», – добавил он.

В III квартале 2025 г. в городах-миллионниках произошло резкое квартальное сокращение предложения – на 21,5%, добавил Тумин. Особенно заметно предложение уменьшилось в Уфе, Екатеринбурге и Омске. Подобное положение дел создает эффект «дефицита» в разгар сезона высокого спроса и негативно сказывается на цене аренды, говорит он. В условиях ажиотажного спроса быстрее всего «вымываются» именно бюджетные варианты, что и подталкивает вверх медианную цену, объясняет эксперт.

По его словам, наиболее востребованными у арендаторов остаются малогабаритные квартиры – студии и однокомнатные, которые составляют основу предложения. «Они сдаются почти в два раза быстрее, чем просторное жилье, прежде всего благодаря своей доступности. Кроме того, арендаторы охотнее выбирают квартиры с современным ремонтом, в зеленых районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью», – отметил Тумин. Среди семей с детьми сохраняется устойчивый спрос на двух- и трехкомнатное жилье, добавил Лоссан.

За город и на море

Россияне стали более активно снимать не только квартиры в черте города, но и загородное жилье. По данным «Циан.Аналитики», отечественный рынок краткосрочной аренды загородных домов продемонстрировал значительный рост цен к лету 2025 г. По сравнению с предыдущим годом ее стоимость увеличилась на 14% и достигла 13 900 руб. в сутки. Самые высокие цены на аренду дома в летний сезон оказались на Камчатке и в Приморском крае, где суточная ставка доходила до 28 000 и 21 000 руб. соответственно.

Среди других регионов максимальный годовой прирост цен зафиксирован в Костромской (на 35%), Владимирской (на 34%) и Ивановской (на 33%) областях. Наименее заметно подорожала аренда домов в Оренбургской, Астраханской и Ульяновской областях – в каждом из этих регионов рост составил всего 2%.

Помимо этого в прошедший летний сезон россияне стали чаще арендовать жилье у моря. Согласно аналитике центра «Домклик 24», на фоне повышенного спроса на курортное жилье летом 2025 г. цены на посуточную аренду значительно выросли по сравнению с предыдущим сезоном, демонстрируя увеличение в среднем на 15–20%. Лидером по стоимости аренды стал Зеленоградск (Калининградская область), где средняя цена за сутки достигла 7441 руб.

Значительным спросом также пользовались курорты Черноморского побережья: Лазаревское с ценой 5032 руб. и Геленджик, где аренда обходилась в 4942 руб. в сутки. В Сочи стоимость проживания составила 4293 руб., а в Туапсе – 3609 руб. за сутки. Более доступными вариантами оказались Новороссийск с ценой 2650 руб. и Дербент, где аренда стоила 2557 руб. в сутки.

Ипотечный вопрос

Помимо нехватки лотов по доступной цене и сезонных факторов уверенный рост арендных ставок связан с дороговизной ипотеки, считают опрошенные эксперты. Несмотря на то что в сентябре Центробанк в третий раз подряд принял решение о понижении ключевой ставки и довел ее до 17% годовых, рыночные ставки по ипотеке по-прежнему превышают 20%.

Согласно данным ДОМ.РФ на конец сентября 2025 г., средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки была на уровне 21,29% годовых, а на вторичном рынке – 21,24% годовых. Для сравнения: в конце 2021 г. показатели составляли 9,58% и 9,62% соответственно.

При таких ипотечных ставках годовых аренда зачастую в два–три раза выгоднее ежемесячного платежа по кредиту, что удерживает людей в арендном секторе, говорит Тумин. Как полагает аналитик, данный тренд будет доминировать до тех пор, пока не произойдет существенного снижения ипотечных ставок. По его прогнозам, к концу года цены на долговременную аренду жилья могут продемонстрировать дополнительный рост на 10–15% от текущих значений.

Российский рынок аренды перешел в «режим спроса», превратившись из вынужденной меры в стратегический выбор для многих семей, считает Лоссан. По его оценкам, в ближайшие один-два года этот тренд на рынке сохранится, хотя рост цен постепенно может замедлиться за счет увеличения объемов нового строительства и, как следствие, роста вакантных для аренды площадей.

За первую половину 2025 г. в России ввели в эксплуатацию 52,2 млн кв. м жилья, что на 2,4% меньше, чем за аналогичный период 2024 г., свидетельствуют данные Росстата. По итогам текущего года, согласно оценкам властей, показатель может составить более 100 млн кв. м.

Согласно исследованию рейтингового агентства «Эксперт РА», по итогам 2025 г. общая площадь жилья, доступного для рыночной аренды в России, может достичь 282 млн кв. м, что на 12,4% превысит показатели предыдущего года. Аналитики прогнозируют сохранение этой положительной динамики и в последующие годы. Ожидается, что в 2026 г. объем предложения увеличится на 11,7%, достигнув 315 млн кв. м, а в 2027 г. прирост составит 10,8%, в результате чего рынок аренды достигнет 349 млн кв. м. В долгосрочной перспективе, по оценкам агентства, к 2030 г. совокупное предложение арендного жилья может вырасти до 458 млн кв. м.

Постоянное расширение предложения арендного жилья будет способствовать увеличению его доли в общем жилищном фонде страны, уверены аналитики. Если в 2024 г. этот показатель составлял 6,4%, то в 2025 г. он может достичь 7%. К 2030 г., согласно прогнозу, доля арендного жилья в общем объеме жилого фонда России может увеличиться до 10%.

Прогноз развития рынка аренды от «Эксперт РА» предполагает дальнейшее увеличение ставок. В 2025 г. в среднем они могут вырасти на 9,75% к уровню 2024 г. и еще на 17% в 2026 г. При этом суммарно с 2024 по 2030 г. ставки по аренде в России могут вырасти более чем на 42%, констатируют в «Эксперт РА».