Почему дефицит складов не вдохновляет девелоперов

Последние полгода мы часто наблюдаем ситуацию, когда на одну площадку претендует два, три, а иногда и четыре арендатора. Не так давно подобная ситуация была на нашем складском комплексе «Северное Домодедово» – объекте с историей и с одной из лучших локаций в Подмосковье. То есть спрос достаточно высокий. Ставки аренды тоже высокие. Сейчас у нас как у арендодателя есть возможность выбирать арендатора, смотреть, кто более финансово стабилен и более перспективен.

Начало 2023 г. для компании было достаточно активным. Прошло несколько сделок с быстрым входом и практически без торга по ставке аренды. Это также подтверждает высокий спрос и говорит об отсутствии вакантных площадей на рынке.

Парадокс текущей ситуации состоит в том, что при таком дефицитном рынке девелоперы не строят новые складские комплексы. Очевидно, весь проект на каждом из его этапов – от котлована до ввода в эксплуатацию – стал дороже и требует больше времени на реализацию. Подорожали и материалы, и люди, подорожало все. Системные девелоперы, конечно, работают с ценой, тем не менее этот факт не может не сказываться на состоянии складского рынка и его будущего.

Предложение складов в Москве, Санкт-Петербурге и регионах начиная с 2018-го до конца 2019 г. росло плавно, а в 2020 г. как будто в кровеносные сосуды рынка вкололи адреналин. Потребление складов выросло за год так, как оно не росло предыдущие 15 лет, ставки оказались перегреты – онлайн-ритейлеры начали активно «пылесосить» рынок. Все это тогда вдохновило девелоперов на стройку, сейчас такого нет. В перспективе 3–5 лет нет оснований ожидать вывода по миллиону и более квадратных метров в год, которые мы наблюдали последние три года.

Сейчас предложение складских площадей таково, что средняя ставка аренды может и не падать, но могут существенно (до 50%) провалиться ставки на площади, которые вводились «быстрее-быстрее» на волне недавнего хайпа, без верной оценки локации объекта, спроса в данном направлении и удаленности от МКАД. Склады правильно организованные в правильных местах ожидает разве что небольшая коррекция цен, не более. Но разброс ставок станет гораздо больше, это факт.

Среди основных арендаторов складов кроме онлайн- и продуктового ритейла я бы отметил еще импортеров автозапчастей и комплектующих – и не только автомобилей. В ряде случаев на место ушедшей иностранной компании моментально приходит российская – и, как правило, не из того же сегмента, а из смежного.

Традиционно основными законодателями спроса на складском и логистическом рынках сейчас являются онлайн-ритейлеры и маркетплейсы. Именно их действия уже несколько лет определяют тенденции и дальнейшее развитие складского сегмента. Конкуренция маркетплейсов по цене и времени доставки, гонка «кто быстрее и дешевле» по факту для владельцев инфраструктуры, которая обеспечивает это «дешевле и быстрее», становится безумно дорогой. Но за все эти «соревнования» кто-то должен платить. И маркетплейс должен решить, кто это будет. Потому что либо затраты ложатся на потребителей – но сейчас на потребителя много не возложишь, он хочет потреблять «как раньше», а платить меньше, – либо их надо встроить в экономическую модель самого маркетплейса. А это снижение маржи.

Я вижу только одну причину, по которой логистика сейчас может сильно подешеветь, – санкции снимают, все контейнеры опять поехали Прибалтикой или Гамбургом, наши и европейские фуры свободно ездят туда-сюда. Как только восстановится нормальный режим товарообмена, начинается процесс удешевления логистики, не иначе. Но, к сожалению, в ближайшие годы этого точно не стоит ждать.

Еще один тренд, который стал более заметен в ритейле, – рост продуктовых сетей в классе «суперэконом». По итогам 2022 г. они составили более 10%, и, на мой взгляд, это не предел. На роль локомотива в этом сегменте претендуют жесткие дискаунтеры. Традиционно в этой нише выступали два заметных игрока – «Светофор» из Красноярска и уральский «Доброцен», которые генерировали основной рост, ориентируясь на самого экономного покупателя. С введением санкций и снижением покупательной способности формат «склада с кассами» привлек внимание крупных игроков продуктового ритейла. В гонку за низкими ценами включились и в торговых сетях «Магнит» и X5 Group (бренды «Первый выбор» и «Чижик»).

Учитывая, что онлайн-продажи никто не собирается пускать на самотек, в среднесрочной перспективе мы будем наблюдать активный переход новых игроков в интернет. А развитие этого сегмента не сможет не отразиться на рынке складкой недвижимости.

По итогам XX юбилейной конференции «Ритейл в России», проведенной газетой «Ведомости» 29 марта 2023 г. в Москве