Спектр проблем, с которыми столкнулись качественные торговые центры и 10 млн работающих в ритейле людей, огромен

На конец 2021 г. в России было около 1000 качественных торговых центров, это более 30 млн кв. м площадей. Эти проекты создавались с начала 2000-х гг., и для многих регионов России это не просто место для комфортного шопинга, а украшение города, куда люди приходят отдохнуть, провести время с семьей и друзьями. В сфере ритейла занято около 15% от всего работающего населения России – это более 10 млн человек.

События, произошедшие в I квартале 2022 г., по силе воздействия на рынок торговой недвижимости могут превзойти эффекты от пандемии COVID-19. Во время пандемии главной проблемой было достичь коммерческих договоренностей между арендатором и арендодателем и сохранить позиции торгового центра на время закрытия большей части магазинов. После снятия ограничений основной угрозой стало бурное развитие сегмента e-commerce – по различным данным, он занимал 8–11% от розничного товарооборота и прогнозировался рост в 2 раза в перспективе 3–5 лет.

Сейчас мы находимся в состоянии неопределенности, и управляющие компании ежедневно вынуждены решать множество вопросов, от которых зависит поддержание работы торговых центров. Текущая ситуация сложна как для действующих ТЦ, так и для строящихся объектов. В наиболее непростой ситуации оказались все же действующие проекты, некоторые из них, имевшие проблемы и ранее, могут в принципе не пережить текущий кризис.

По состоянию на конец марта 2022 г. более 95 иностранных ритейлеров, представленных в торговых центрах, заявили о приостановке деятельности на территории России, более 75% из них имеют собственные розничные магазины в России, остальные поставляют товары в мультибрендовые сети. В большинстве торговых центров данные ритейлеры являются ключевыми трафикогенерирующими арендаторами. Стоит отметить, что магазины всех ключевых российских франчайзи, развивающих иностранные бренды, и некоторые международные франчайзи продолжили операционную деятельность магазинов на территории России.

По укрупненной оценке, на долю иностранных ритейлеров, приостановивших деятельность в России в марте 2022 г., приходится до половины от площадей торговой галереи в ТЦ. По профилю арендаторов на 1-м месте – fashion (47%), на 2-м – косметика и парфюмерия (25%), на 3-м – часы и ювелирные изделия (10%). Часть из этих ритейлеров осуществляют арендные платежи в форме процента от товарооборота. С некоторыми из них арендодателям и управляющим компаниям уже удается находить компромиссные решения. Тем не менее остается еще весомый пул арендаторов, пересмотр арендных условий с которыми потребует максимальной экспертизы и профессионализма собственников торговых центров и управляющих компаний.

Приостановка деятельности значительного числа иностранных ритейлеров, в первую очередь fashion-якорей, существенный рост валютного курса и стоимости кредитования являются основной проблемой также и для объектов на высокой стадии готовности. Если говорить об объеме ввода, то в I квартале 2022 г. в Москве не было открыто ни одного торгового центра, все официальные открытия (более 76 000 кв. м) были перенесены на более поздний срок. На текущий момент общий объем скорректированного нового предложения, заявленного девелоперами к вводу в 2022 г., сократился на 14% (данные на 15 марта 2022 г. по результатам проведенного «Коллиерз интернешнл» опроса). В результате по итогам года ввод торговых центров в Москве может достигнуть минимальных значений за последние 10 лет.

В ближайшее время основной сферой приложения сил и экспертизы всех участников рынка торговой недвижимости станут поиск компромиссов в арендных отношениях и оптимальных решений в условиях падающего денежного потока для сохранения позиций торговых центров в части предоставляемых сервисов и услуг для посетителей, пересмотр пула арендаторов. Немаловажным вопросом остается и сохранение рабочих мест в сфере ритейла.

Вселяет оптимизм, что часть иностранных брендов, взявших паузу, в первую очередь те, для кого российский рынок составляет весомую долю в выручке, транслируют желание возобновить работу и снова открыть магазины. Также вариантом возвращения на российский рынок может стать передача управления сетью на территории РФ местным франчайзи. Для брендов, которые окончательно покинут российский рынок, придется искать альтернативу, но все участники рынка понимают, что на выход нового бренда на рынок потребуется более года.

По материалам XIX ежегодной конференции «Ритейл в России: перенастройка отрасли», проведенной газетой «Ведомости» 30 марта 2022 г. в Москве