Сторонам придется договариваться

На рынке торговой недвижимости часто возникают споры по поводу арендных отношений. Этот вопрос остро встал в 2020 г., и тогда ситуация была сложнее, чем сейчас. Тогда многим магазинам просто запретили работать, даже если они хотели. И юристам казалось, что вот настал тот час, когда суды будут позволять арендаторам снизить арендную ставку, потому что в Гражданском кодексе существует статья, что в теории можно расторгнуть или изменить договор в случае какого-то существенного изменения обстоятельств, 25 лет эта статья существовала и никогда не применялась. Первый раз ее пытались применить в 2014 г., когда курс доллара взлетел с 35 до 60 руб. Но суды сказали: «Ничего страшного, курсы валют взлетают периодически. Тем более в России курс всегда рано или поздно вырастет и раз в пять лет будет резко расти». Поэтому в 2014 г. никто из арендаторов не смог ничего сделать. Такого, как пандемия в 2020 г., никогда не было. Наверное, последние карантинные ограничения были в XIV в., но тогда была абсолютно другая экономика. Но суды по-прежнему живут в ХХ в. или где-то рядом. Ничем арендаторам статья не помогла, у судов была консервативная позиция, что нельзя принудительно менять ставку, нельзя требовать расторжения договора. Пожалуйста, платите. Даже если на 2–3 месяца вас просто закрыли.

Сейчас не пандемия, никому не запрещают работать. И какие проблемы у арендаторов? Снижение покупательского спроса. Я на 99% уверен, к сожалению для арендаторов и к счастью для арендодателей, что такой аргумент суды не воспримут, скажут: «Это риски бизнеса, спрос колеблется. И если вы торгуете ювелиркой, сейчас люди больше заинтересованы в том, чтобы покупать сахар, гречку, а не украшения за 200 000 руб. Извините, это ваши риски, переходите на торговлю гречкой». Второй аргумент, который возможен, – это колебание курсов. Вы что-то покупали при курсе 70 руб./$, сейчас ситуация изменилась. Это тоже риски. Скорее всего, позиция судов будет неблагоприятная для арендаторов.

Но одно дело, что суд скажет: «Плати». Другое – а будет ли чем платить? В 2020–2021 гг. мы видели много примеров, когда арендатору удавалось договориться с собственником, который с юридической точки зрения был прав. Так что предпосылки к тому, чтобы договариваться, есть. В пандемию мы видели, что количество крупных банкротств тех, кто реально занимает какое-то существенное место на рынке, сократилось, потому что кредиторы поняли: проще договориться, чем иметь в портфеле 75 банкротов.

Есть определенный тренд к тому, чтобы что-то в законодательстве поменять. Есть проект о том, что в связи с санкциями какие-то обязательства могут считаться прекращенными, но тут, как всегда, вопрос, как понимать то, что написано. «Если из-за санкций обязательства окончательно невозможно исполнить, то они прекращаются» – что это значит? Вы заказали товар, а поставщик говорит: «Я не могу его доставить, потому что его запретили поставлять в РФ». Что такое «окончательно»? Суды, я уверен, будут опять же просить доказательства того, что нужный товар/комплектующие нельзя в другой стране купить: «А в Китае, а в Корее, а в Индии? А какие аналоги? А докажи, что нет, принеси справку, что нельзя в Эритрее купить». То, что мы доверяем только брендам из Германии, скорее всего, работать не будет, на мой взгляд, потому что суды не любят лезть в какую-то бизнес-историю или бизнес-процессы. Поэтому если нельзя доказать, что нет аналогов, то ничего не получится. Понятное дело, если заплачен аванс за товар, то поставщику придется аванс вернуть, но отвечать за то, что он не поставил что-то, он не будет. Это все пока на уровне законопроекта, но я думаю, скорее всего, его примут, сейчас все быстро принимается.

По материалам XIX ежегодной конференции «Ритейл в России: перенастройка отрасли», проведенной газетой «Ведомости» 30 марта 2022 г. в Москве