Инвесторы возвращаются, но их приоритеты трансформируются

Мы говорим об изменениях – но уже обеими ногами находимся в новой парадигме и для мира, и для рынка коммерческой недвижимости. События последних полутора лет не были причиной изменений, но стали мощным катализатором, который, по сути, завершил или ускорил этот процесс.

Что же вызвало перемены? Ключевой тренд – демография. На планете выросло новое поколение, и к 2030 г. уже сложится уникальная ситуация: например, в офисном пространстве будет работать одновременно четыре поколения, а больше трети рабочей силы будет из «зетов». Они в том числе имеют собственные требования к физическому пространству, в котором готовы работать или проводить время. Второй тренд, который мы видели еще до пандемии, – это ускорение процессов и рост неопределенности в бизнесе. Компании, которые традиционно могли планировать на 5–10 лет, оказались в ситуации, когда стало тяжело заглядывать вперед на 2–3 года. Отсюда запрос на гибкие пространства или на короткую аренду. Третий ключевой фактор – развитие технологий, оно началось не вчера, но все, что принесла пандемия, ускорило его. Мы начали работать удаленно, у нас появилась онлайн-торговля, и, по сути, применение технологий стало непременным условием для того, чтобы обеспечить новые возможности для работы.

Мультиформатные объекты больше подходят этому новому миру и людям, которые в нем живут, работают и беспокоятся о собственном здоровье. Это касается не только офисов, которые теперь скорее рассматриваются как набор пространств разного формата для разных функций (проектные, коворкинги, для встреч и т. д.) с разным набором сервисов, но даже инфраструктуры.

Рынок также ушел от концепции центрального склада – требуется набор складских пространств, что поменяло парадигму и складского рынка. По прогнозам коллег, в ближайшие пять лет глобальный спрос на складскую недвижимость увеличится на 60%, т. е. на 140 млн кв. м логистической недвижимости, из них 30 млн кв. м – в Европе.

И ритейл не остался в стороне: торговые помещения превращаются из мест, куда люди приходили покупать товары, в пространства, где получают эмоцию. Согласно нашим исследованиям, к 2030 г. мы увидим, что торговые центры будут иметь среди основных арендаторов тех, кто предоставляет услуги, сервисы и развлечения. А помещения для торговли одеждой и товарами повседневного спроса будут сокращаться до минимума.

Объем инвестиций в недвижимость в глобальном масштабе сильно просел во II квартале: с $1,1 трлн для этого периода в 2019 г. до $0,8 трлн в 2020 г. (-26%). Но по итогам уже трех кварталов инвестиции показали сильный рост. Консервативная оценка на 2021 г. – рост на 30%, чуть больше $1 трлн, и не исключено, что результаты могут превзойти показатель за 2019 г. Драйверами восстановления будут американский рынок (+42%), Азиатско-Тихоокеанский регион (+42%), Европа пока набирает темп, прогноз – рост объема инвестиций на 8% за год. Инвесторы возвращаются, но их приоритеты трансформируются. Сейчас два ключевых рынка – это логистическая инфраструктура и арендное жилье, именно они стали бенефициарами пандемии, и этот тренд будет долгосрочным. Вложения в офисы уменьшаются уже несколько лет: если в 2007 г. в офисы шло около 50% всех глобальных средств инвесторов, то в допандемийном 2019 году – чуть больше 30%, сейчас – уже менее 30%. Теряют инвесторов также торговый и гостиничный сегменты.

Требования глобальных инвесторов в недвижимость, набор важных критериев достаточно стандартны. Но стоит отметить, что соответствие объектов принципам ESG – социально ответственное корпоративное управление, зеленые технологии, устойчивое развитие – в настоящее время важно для большого количества инвесторов (около 60%, по данным опроса свыше 1000 респондентов, который провел CBRE).

Почему так происходит? Почему компании или потребители коммерческой недвижимости, инвесторы уделяют внимание экологическим или социальным аспектам? На уровне правительств ряда стран приняты программы, которые обеспечивают более доступное финансирование для компаний, которые работают на принципах ESG. По исследованиям авторитетного нью-йоркского университета Stern, публичные компании на биржах имеют лучшую капитализацию по сравнению с компаниями, которые не соответствуют названным принципам. А кроме того, новое поколение демонстрирует более ответственное отношение к экологии, нежели люди постарше. Молодые хотят работать в компаниях, которые придерживаются принципов устойчивого развития, и, чтобы заполучить больше трудовых ресурсов, мировым компаниям приходится соответствовать. Традиционно вопросами зеленой сертификации задавались преимущественно собственники и арендаторы офисных площадей. Но ее роль увеличивается также для торговой и складской недвижимости.

Текст подготовлен по материалам XV Московского форума лидеров рынка недвижимости, проведенного газетой «Ведомости» 20 октября 2021 г. в Москве