Решения по проектному финансированию за пять дней

Два основных вопроса актуальной повестки дня рынка недвижимости сейчас – что происходит с проектным финансированием и как его получить и что происходит с ценами и продажами жилья. За девять месяцев 2021 г. девелоперами было подано в банк более 1500 заявок на проектное финансирование жилья, это на 35% больше по сравнению с аналогичным показателем 2020 г. За этот же период свыше 1100 проектов получили одобрение банка, это плюс 40% к аналогичному периоду прошлого года. То есть мы видим, что активность девелоперов не снижается.

К сожалению, из числа одобренных всего 15 проектов с кредитным лимитом в 3,3 млрд руб. мы финансируем по программе субсидирования низкомаржинальных проектов. Гордиться пока нечем, это лишь 1% от общего объема. Поэтому считаю важным изменить параметры программы и скорректировать критерий, ограничивающий максимальный размер бюджета проекта для участия в данной программе, увеличив сумму с 500 млн до 1 млрд руб., так как при лимите в 500 млн более половины потенциальных заявок не попадает в программу – в основном это комплексные застройки, на маржинальность которых влияют существенные затраты на инфраструктуру.

С момента ввода обязательного проектного финансирования строительства жилья и продаж через счета эскроу застройщики и банки адаптировались к новому процессу, и теперь все стороны понимают, кто и как работает, поэтому заявки и пакет документов, поступающие от застройщиков, стали более проработанными, благодаря чему банки рассматривают их быстрее. Но средний срок одобрения банками сделок проектного финансирования жилья, по разным оценкам, все равно немаленький и составляет два месяца. Даже если застройщик уже является партнером банка и обращается с очередным проектом, для того чтобы проанализировать проект и все нюансы, уходит 1,5–2 месяца. Безусловно, встречаются случаи, когда это занимает месяц, но не сказал бы, что это типовая история. Мы понимаем, что это не всех устраивает, клиенты хотят, чтобы банки, в том числе «Сбер», работали быстрее.

Именно поэтому одна из инициатив, которую мы внедрим во II квартале 2022 г., достаточно радикальная: мы хотим принимать решения за пять дней. Я считаю, что это вполне реалистично. Понятно, что просто заявить: «Я теперь буду работать в 8 раз быстрее», не изменив внутренние процессы, невозможно. Поэтому мы перестраиваем наши подходы и начинаем активно внедрять искусственный интеллект в процесс кредитования девелоперов.

В основе принятия решения по сделкам проектного финансирования лежит модель денежных потоков по проекту. Это практика рынка, и так, как правило, работают все банки. Построение денежных потоков сейчас производится вручную экспертами, которые могут дискутировать друг с другом, ведь, если в процессе задействован человек, всегда будет присутствовать фактор субъективной оценки или собственного суждения. И на это тратится существенное время. Но если темпы и цены продаж, т. е. доходную часть по проекту, будет оценивать и прогнозировать искусственный интеллект – самообучаемая машина, она сделает это за час. И сделает это в 7 раз точнее человека. Такую модель мы разработали в «Сбере». До декабря у нас идет стадия пилота, мы пока не запускаем ее в массовое использование, а смотрим, как она работает. Важно, что первые результаты уже говорят о перспективах перехода от ручного способа прогнозирования будущих потоков к автоматическому. Если основные условия по сделке – сумма и срок, подготовленные на основе расчетов искусственного интеллекта, – совпадут с ожиданиями клиента, то решение может быть принято в кратчайшие сроки. Так что мы на пороге того, чтобы в начале II квартала следующего года сделать радикальный шаг вперед и существенно сократить срок принятия решений по финансированию проектов строительства жилья.

Мы в первую очередь внедряем такие изменения в отрасли жилья, так как видим существенные перспективы ее развития. Сейчас жилье можно назвать ключевым драйвером развития экономики и одной из наиболее привлекательных отраслей для инвесторов. Это доказывают цифры «Сбера». В этом году мы ожидаем двукратного роста кредитного портфеля «Сбера» в девелопменте жилой недвижимости, так же было и в прошлом году. В октябре портфель превысил 1,5 трлн руб. И что особенно важно, более 100% задолженности по проектному финансированию покрыто средствами на счетах эскроу. Это важная цифра, потому что она напрямую отвечает на вопрос, что будет происходить со ставками по проектным кредитам.

При проектном финансировании применяется два вида ставки: базовая и специальная. Базовую получает застройщик без единой проданной квартиры. Эта ставка сильно зависит от ключевой ставки Банка России, от доходности ОФЗ, по сути, от фондирования, которое есть у того или иного банка. Такая ставка в конце октября составляла примерно 9–10% годовых. Специальная ставка в 2–3 раза ниже базовой, и ее могут получить застройщики на ту часть кредита, которая покрыта средствами на счетах эскроу. И эта специальная ставка практически не подвержена изменению при каких-либо макроэкономических колебаниях. Поэтому те застройщики, которые продают квартиры успешно и высокими темпами, начиная с ранней стадии строительства, имеют покрытие кредита средствами на эскроу, близкое к 100%, в момент ввода объекта в эксплуатацию заплатят проценты не по рыночной, базовой ставке, а по минимальной, специальной. При этом у нас много клиентов с покрытием кредита накоплениями на эскроу в размере 150–180%. Для них специальная ставка стремится к нулю. Поэтому для успешных проектов с проработанной маркетинговой концепцией я не ожидаю какого-либо увеличения стоимости финансирования.

Что касается объемов продаж и цен, дискуссия вокруг них не прекращается. Растут темпы выдачи ипотечных кредитов – более чем на 10% за восемь месяцев 2021 г. увеличилось количество выданных ипотек на покупку первичного жилья в штуках по сравнению с аналогичным периодом 2020 г., а в деньгах рост еще существеннее, поскольку растут цены на жилье и средний кредит тоже, соответственно. Что важно – цифры превышают показатели 2019 г. Да, мы сейчас чуть ниже пикового 2020 года по объемам выдачи ипотечных кредитов, но вместе с тем это более чем в 1,5 раза выше достаточно успешного 2019 года. Поэтому мы пока никаких существенных изменений или тревожных для рынка признаков не видим.

Если говорить про объем продаж квартир, то мы фиксируем стабилизацию на уровне 209 000–210 000 договоров долевого участия (ДДУ) в квартал (по итогам III квартала 2021 г. – 209 000 ДДУ). Примерно такая же цифра была во II квартале этого года, в I квартале – чуть меньше, около 200 000 ДДУ. То есть в России интерес к приобретению жилья не снижается. И те программы поддержки, которые существуют, либо продолжают удовлетворять спрос, либо просто замещаются другими программами. Поэтому пока мы снижения объемов продаж по ДДУ не видим. Я рассчитываю, что в IV квартале мы увидим цифру не ниже чем 209 000 ДДУ.

Текст подготовлен по материалам XV Московского форума лидеров рынка недвижимости, проведенного газетой «Ведомости» 20 октября 2021 г. в Москве